核心提要
剛需板塊尤明顯，最高扭曲度超100%
房價扭曲緣何形成？
這樣的房價扭曲度還能持續多久？
從融信瀾天、創世紀、西雅圖、梧桐郡到卓越·蔚藍領秀、碧桂園·東旭府，自從搖號以來，網紅樓盤的故事就沒有斷過。
在這些網紅樓盤的背後，都有一個重要的推手，那就是“搖號紅利”，也就是說新房的價格低於板塊內二手房的價格，形成房價扭曲（即“賤賣”）。
搖號登記人數超萬人項目分佈圖
如剛剛完成搖號的卓越·蔚藍領秀備案均價才14780元/㎡，而板塊內更遠的天都城二手房已超過2萬元/㎡；同樣碧桂園·東旭府，18443元/㎡的均價比板塊內二手房售價整整低了1萬左右。
對杭州各個板塊進行歸納總結，住浙網研究員發現，出現房價扭曲的主要在一些熱門板塊，它們抑或發展前景較可觀，如創世紀所在的奧體；抑或是價格處在剛需夠得著的界限，如蔚藍領秀所在長睦、東旭府所在蕭山義橋。
那麼，在當前搖號紅利下，杭州哪些板塊的房價扭曲度最嚴重的，哪些可以趁著限價紅利可以及時入手？
剛需板塊尤明顯，最高扭曲度超100%
由於限價只能限商品房的價格，不能限二手房的價格，從而形成了價格雙軌制，使得買新房存在套利空間，這一紅利便成了一種全民福利，而這對於剛需客群來說尤是。
因此，當放在區域以及板塊來分析，研究員發現主城區的一些新房與二手房的房價扭曲度明顯低於餘杭、蕭山一些新晉的剛需板塊。
主城區：中心板塊新房仍高於二手房，田園扭曲度最高
下表是主城區各個板塊的一二手房房價對比，其中房價扭曲度[（二手房價-新房房價）/新房房價]，為正數表示該板塊內二手房價高於新房房價，房價扭曲度為負數表示該板塊內新房仍然高於二手房。
主城區各板塊房價扭曲度一覽表
（注：表格中紅色表示測算保本房價目前高於該板塊內二手房房價）
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田園板塊的房價扭曲度最為嚴重，扭曲度達44.7%，2018年上半年板塊內新房成交均價為20681元/㎡，但板塊內二手房售價已近3萬。
其次是長睦板塊，也就是卓越·蔚藍領秀所在板塊，板塊內二手房售價為24315元/㎡，比最近一次蔚藍領秀的售價高了近10000元/㎡。
其次是之江轉塘、祥符、下城北、九堡、城東新城、下沙，但是按照板塊內最高地價來測算其未來保本房價，高於目前板塊內二手房價，也就是說這些板塊未來房價還有較大漲幅空間。
西溪、市中心、錢江新城、申花、濱江等成熟度較高的中心板塊，房價本就較高，上漲空間有限，一二手房之間呈良性的新房價＞舊房價。相應的，這些板塊的搖號積極性也不比周邊新興板塊。如申花的合景·天鑾前段時間加推排屋，報名登記人數不足申領預售套數。
餘杭區：扭曲度普遍存在
除了未來科技城，餘杭區一直以來是剛需們的聖地。隨著各個板塊的規劃利好的不斷落實及相關配套的逐步完善，餘杭各個板塊正逐漸成為新興的熱門板塊。
餘杭區各板塊房價扭曲度一覽表
（注：表格中紅色表示測算保本房價目前高於該板塊內二手房房價）
如良渚新城，申遺、美院落戶、地鐵開通、萬象城簽約等一系列利好的落地，讓其成為房產市場的香餑餑。如今板塊內二手房已經賣到了25034元/㎡，然而新房仍然被限價，因此當融信瀾天以18461元/㎡加推時，一下子讓其成為第一個萬人搖號的樓盤。
不過，從良渚新城的最高地價（20542元/㎡）來看，板塊房價超越3萬妥妥的。
曾經因為距離原因一度沉寂的瓶窯仁和徑山，如今也迎來了翻身之機，上半年新房成交均價為10682元/㎡，而二手房售價為16718元/㎡，房價扭曲度為餘杭之最，達到了56.5%。
房價扭曲度第二的板塊為臨平北，達39%。前段時間搖號的匯高栢悅中心，均價17504元/平方米，而周邊區域二手房目前均價普遍在20000元/㎡以上，如萊茵知己二手均價為22481元/㎡。
扭曲度第三的為閒林，另外崇賢新城、老餘杭也有不同程度的房價扭曲。
而從餘杭各個板塊的最高地價來看，都高於板塊內二手房價，未來的房價仍有上漲空間。離開了政府的管控，二手房先於新房反應了板塊的房產市場。
蕭山區：房價最高扭曲度達148.9%
隨著杭州擁江發展戰略的提出，蕭山走上了國家化戰略，尤其是錢江世紀城成為杭州最熱的板塊。
蕭山區各板塊房價扭曲度一覽表
（注：表格中紅色表示測算保本房價目前高於該板塊內二手房房價）
空港新城成為杭州乃至整個杭州上半年房價扭曲最嚴重的板塊，達148.9%，上半年新房成交均價為8149元/㎡，如坤大玉龍灣的成交均價為8843元/㎡，而周邊二手房，如南城景園房價已達20327元/㎡。
其次是蕭山科技城，備受矚目的雙語學校惠靈頓公學將於9月開學，而最大短板——交通：地鐵四期的6號線支線預計從豐北延伸至科技城核心區，板塊的二手房價為23596元/㎡，如眾安景海灣售價為24549元/㎡，而新房板塊內短缺，上半年成交均價為15162元/㎡。下半年預計傳化的三宗地將有兩個項目面市，這一情況或能改善。
另外南部臥城也有一定程度的扭曲度。
在蕭山，研究員發現，越是稍微偏遠一點的板塊，越是興起較遲的板塊，其房價扭曲度越是嚴重。
房價扭曲緣何形成？
無論是主城區、餘杭區還是蕭山區，可以發現，相比於成熟度較高的板塊，新興板塊的房價扭曲度較高。那麼這些房價扭曲是緣何形成的？
原因一：供需失衡
第一個原因，是新房市場供需嚴重失衡。從幾大熱門樓盤，尤其是剛需樓盤的參搖家庭數來看，5%以下的中籤率普遍存在。
單從卓越·蔚藍領秀的登記人數來看，2萬左右的購房需求仍嗷嗷待哺。
據住浙網統計，目前杭州八區，總共才14530套顯性庫存，還不能滿足從卓越·蔚藍領秀搖號場敗下陣來的購房者。
如下圖是杭州主城區、餘杭區、蕭山區目前的顯性庫，按上半年的月均去化套數，餘杭、蕭山的去化週期不足兩個月。
而有些板塊甚至出現了新房斷供的情況，如丁橋、下沙、九堡、城東新城等板塊的新房斷供已久。
巨大的供需差距，自然引得一部分人轉向二手房市場，又加上買一套新房並不容易，當運氣不佳，屢搖不中是怎麼辦？二手房市場成為承接購房需求的重要陣地，當需求量＞供應量時，二手房也就自然提價了。
原因二：地價推動
從2016年年底開始，杭州誕生了一批高價地，從上面三張表格中也可以看到，不少板塊的地價已經超過了新房價格，如主城區的祥符、下城北、城東新城、艮北；餘杭區的瓶窯仁和徑山和良渚新城；蕭山區的空港新城和南部臥城的最高地價均已超過了板塊內新房的上半年成交均價。
更有大量的板塊最高地價接近板塊內新房價格，保本房價遠超新房價格。
二手房的定價者——房東敏銳看到了這一現象，對於未來房價的期待也就反應在了二手房價上。而另一方面新房價格仍然受限。
因此一定程度上地價也是推動板塊房價扭曲的原因之一。
這樣的房價扭曲度還能持續多久？
那麼，這樣的房價扭曲度會一直持續下去嗎？
答案當然是否定的。
一方面，一旦限價放開，新房就會順應市場變化。當然，現階段限價放開還有一段時間，但從整個樓市的發展規律來看，限價放開的時間不會等太久。
另一方面，隨著杭州之前出讓的大量高價地項目的陸續上市，只要這些新樓盤能夠到達保本銷售，房價就會略高於顯現的新房價格。
可以預見的是，這些高價地樓盤的上市，會對市場產生一定的刺激作用，同時也會讓杭州一手房的價格體系得到重建。
新房和二手房的房價扭曲度，很有可能會在這些樓盤上市之後，逐漸減小至正常。
再則，雖然從目前來看，那些新興的剛需板塊搖號紅利較為明顯，但一旦房價下行，這些板塊也將成為下跌幅度較大的板塊。因此在享受搖號高福利的同時也要做好高風險的準備。
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