近日，關於少數城市，尤其是北京房租大漲的新聞，霸屏了！
經過媒體大力炒作之後，讓普通民眾感覺：房價暴漲之後，就該房租暴漲了。這日子，可咋過呀！
其實，租客朋友們，大可不必擔心。
本文，老楊給大家聊聊房租運行的主要規律。
首先，房租總是在上漲，這是正常、合理的。
昨天看到一篇文章如下，作者說：“2002年以來房租未曾跌過，著實嚇了一跳”。
房子，是資產，其價格，屬於資產價格。
房租，屬於消費價格，是CPI的重要組成部分。
我國的CPI構成中，包括居住價格，其中又分為住房租金、建房與裝修材料、水電燃料，其中房租是大頭。
CPI，一般規律是，只漲不跌，僅在極少數時段，才會微跌。為什麼這樣？這是普遍經濟規律，不要問什麼。
而且，居住價格（主要是房租）的波動，小於整個CPI。因為，肉蛋菜的價格波動，遠大於房租！
全國的CPI與房租，波動很小。
那麼，我們來看一個大都市，上海。
從2009年到2012年，上海房屋租賃指數同比增幅和上海CPI同比增幅走勢基本一致，租金水平和CPI的增幅基本吻合，但從2013年開始，租賃指數同比增幅比CPI同比增幅高了很多，二者出現背離。
2014年下半年以來，租賃指數同比增幅步入下行通道，而CPI同比增幅在1%-4%的區間內振盪，二者增幅的走勢可能在未來又重新保持一致。
房租波動，遠小於房價。因為：消費品價格波動，遠小於資產品。
從較長時間看，與住房買賣市場相比，我國城市住房租賃市場的價格水平變化幅度相對較小。
以北上廣深津等五個城市為例，根據中原地產集團的中原領先指數，2016年11月與2004年5月相比，5城的平均二手住房買賣價格指數上漲了570%，而租金指數只上漲了90%。
2015年至2016年，房價加速上升，而租金指數平穩上升後高位盤整，房價和租金的背離程度加劇。
凡有背離，必有迴歸。一線城市，房價下跌一些，也是正常的。
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上海市二手房指數辦公室是由上海房地產經紀行業協會、上海市房產經濟學會、東方房地產學院、易居房地產研究院、建設銀行上海市分行、房產之窗網等多家機構發起成立的研究機構，其指數系統能夠全面、客觀、及時地反映二手房價格變化。
上海房屋租賃指數。從2007年12月的1123點上漲到2008年9月的1242點，隨後受到全球金融危機的影響小幅回調，中國經濟企穩後上海房屋租賃指數又進入到上行通道。
2017年以來，上海房屋租賃指數增速放緩，走勢變得平穩。在大部分時間內，上海房屋租賃指數和上海二手房價格指數走勢較為一致，但是2016年二手房價格經歷了較大幅度的上漲，遠超同期的房屋租賃價格，二者出現了一定程度的背離，從這個角度分析上海二手房價格有一定的泡沫成分。
總結一下，房租的運行規律：
1、房租運行，跟隨CPI，波動幅度較小。
2、房租水平，由供求關係決定，我國租房市場的市場化程度很高，不
像歐洲部分國家存在控制房租價格的管制制度。
3、部分大城市，存在淡旺季現象。大學生畢業季和春節後的回城季，
房租會出現脈衝式上漲。
最後，近期媒體報道較多的一個因素：經租機構競爭性收購房源，推高房租。這是客觀存在的，而且不僅是近期，2016年就顯化了。轉載兩則新聞報道吧：
經濟參考報：北京等部分熱點城市出現了房屋租金價格快速上漲的局面。據（鏈家）貝殼研究院統計數據，2018年7月，北京每平方米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。我愛我家研究院數據顯示，7月北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%。中房協實時數據則顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。租金快速上漲的背後，則是大量的資本開始湧入租賃市場。據報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本湧入，一些大型住房租賃企業加速擴張，甚至出現了為爭奪房源高價收房、哄抬租金的情況。
21世紀經濟報：規模賽跑是長租公寓一大典型玩法。比如蛋殼，自成立以來，蛋殼公寓對外公佈的規模增速驚人。其提供的數據顯示，蛋殼公寓2016年5月開始佈局全國，2016年底管理房量1.3萬間，2017年9月底突破4萬間，經過8個月迅速擴增了三倍。截至2018年7月，管理房間近13萬間，目前已進入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場；而自如在規模方面更是龐大。在熊林一次接受媒體採訪中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經超過70萬間。自如認為，10年後，排名前10的長租公寓企業可能會佔據60%的租賃市場，而自如則希望佔領整個市場的20%，在某些重點城市做到30%。”
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