股市依舊是不溫不火的，樓市不少地方也是冰火兩重天，很久未提的房地產，未來有機會嗎？作為京滬永遠漲的代表——北京的房價還有空間嗎？現在北京的房子有幾個趨勢，一個是賣朝陽的房子買海淀和東西城的房子，另一個是賣800萬的買1200萬的房子。背後都映射著學區房和二胎的剛需。
但由於現在北京800萬的房子基本要交500萬+的現金，是現金！所以整個市場凍住了，買也買不起，賣也賣不動。
在這個熊市中，每十套房子當中，基本上會一兩套房都是著急賣的。
這個時候只要你能有充足的現金，能在現在鏈家的掛牌價上再往下打一個較大的折扣，能不能談下來就取決於你有沒有現金，能不能遇到對的人了。
確認過眼神，你是買我房的人。
唯一要注意的是橫盤多久誰都不知道，但這麼算下來，比一年前便宜了20-30%，這不就是典型的下有保底，上有彈性的價值投資。
幸好，現在買還來得及。京滬永遠漲的本質是什麼？我們先看一張圖：
藍線是北京二手房走勢，橙線是M2總量，或者通俗的說是印錢。房價政策調控隻影響北京房價波動幅度，北京房價的走勢取決於印錢的總量，印錢才是北京房價的永動機。舉個栗子，如果我們把錢想象成水，經濟想象成陸地，這麼多年我們一直在往裡注水，但陸地有高有低，地勢低的地方，水一來就滿了。地勢高的地方，得發大水才能到。而北京房價就是地勢最低的那個土坑，水永遠往這裡走。
你想想六個錢包的故事，未來賣三四線房子買一線房子是不可逆轉的趨勢。核心資產永遠漲的快，跌的少。三四線房價漲個50%。一批供應就起來了，北京2018年計劃供地1200公頃，但1-6月只供應了126公頃住宅，只完成了全年計劃的10%，而2011年到2017年每年平均只能完成供地計劃的40%。是不是有種絕望的感覺？
總結一下：
1）M2持續增長，錢繼續印；2）北京新房沒供應；3）六個錢包你覺得北京核心區房價長期會跌嗎？
階層
在北京買房是分階層的。
2018年7月，北京全城二手房均價是6.27萬元。我畫了一個紅線，以長安街為界限，長安街以南是三環以內，長安街以北是四環以內，這個區域內的房價均價都超過了6.3萬，這才是北京房價的核心區，下面所有的投資建議，均指的是這紅線內的房子。
起步
起步價：300萬-500萬。
主要特點：核心區的老舊小區或者遠郊的二手房。
比如這套房子，是在三元橋附近的1983年老小區，單價不便宜，但是總價低，380萬，一般這種房都是給剛工作，家庭也不太富裕，把老家的房子一賣，再公積金貸貸款，咬牙上個車。
這個小區是在大興區4號線地鐵站旁邊，雖然位置已經在南5環外，但是由於離地鐵近，單價也要4.3萬，這裡是金融街民工的聚集聖地，早高峰地鐵擠不上去是生活常態。
主力
主力階層：600萬-900萬。
如果你手裡有800萬現金，那恭喜你，你已經可以在核心區選個像樣的房子了。100平米上下，8萬左右一平米，是標準的小三居或者大兩居。
水雲居這個盤是海淀四環以內比較少有的新盤，是某大型央企分房，這個價格就是比較標準的主力戶型。
新景這個小區位置沒的說，在崇文門，出門遛個彎就能感受到北京南城風光。但因為是回遷小區，所以價格參差不齊。這個交易是比較有代表性的，9.3萬一平米，總價850萬。
主力階層的房子一定是有缺點的。要麼戶型不好、要麼採光通風不好、要麼交通不方便、要麼回遷鄰居SB，但是對於大多數人來說。忍忍就過去了，誰讓你家裡沒礦呢。
改善
北京的改善型住房基本就是兩類：學區房、二胎房，總價在1200萬-1800萬。
這是著名的世紀城學區房，現在畫風是這樣的，價格一直非常堅挺。
這是在望京的一個著名小區，出門就是地鐵，周圍生活方便，街上都瀰漫著炸雞部隊鍋的味道。
標準的二胎房，如果你看的是1200萬的房子，那基本上你已經可以放飛自我了。現在北京房子的價格很有意思，500萬以下和1200萬以上的。價格都很堅挺，因為背後都是剛需。只不過前者是上車、後者是學區與二胎。價格波動彈性最大的恰恰是800萬的房子。流動性最好、操作花樣最多。
趨勢
趨勢一：無賣沒有買
現在北京的房子像是一場接力賽，大學畢業生，家裡湊錢賣老家的房子。能拿出200多萬首付，買個起步的房子。工作5到10年的，把當年起步房一賣，再添個200萬，換個800萬的主力房子。
生二胎或者一胎要上學了，就把800萬的房子一賣，去買1200萬的房子。北京的房子為什麼流動性好，就是因為整個市場是這樣的攀爬結構，每個上車的人都在最大限度的加槓桿。
趨勢二：磨人的週期
如果你現在手裡有個800萬的房子，要換個1200萬的房子。
那你先把800萬的房子掛出去，鏈家目前每天成交不到200套，不降價的話一般2個月能成交。
如果買你800萬的房子，是得先賣他500萬的房子給你湊首付的話。那他快則5個月，慢則10個月才能搞定。這麼一進一出，換次房子一年就過去了。這個時間一拉長，各種不確定性就來了，所以時間比價格重要。
趨勢三：房產稅只會加速核心資產升值
很多人問房產稅推出了房子會不會跌？三四線一定大跌，北京核心區房子一定會上漲，邏輯其實很好想，按照目前的徵收模式，一定是按照面積累進，這樣才能區分剛需住房和炒房。
但這樣的話，人們肯定會把破房子賣了，去買面積小但價格高的核心區房子。房產稅本質上是在提升核心資產估值，未來看房產稅是否要跨省市計算稅基，如果真的是這樣的話，那全國房價一定會劇烈分化。
錦囊
1.只要印錢不能停，那京滬永遠漲、三四線陰著跌、匯率長期貶，未來全國房價一定會劇烈分化。
2.由於首付比例太高，在北京換房最痛苦的是交易週期，所以只有房價平穩期才能換房，今年是最好時點。
3.換房思路一定要先賣後買，具體操作如下：你賣的時候跟買家說，你可以6個月再給我首付，但是價格我不讓。然後你用這6個月去看房子，然後跟賣家說，如果我能1個月把首付給你，你能不能給我打個折。
4.要學會折騰鏈家，比如一個小區有10套房子在賣，你就跟鏈家說，那些不著急賣的你就不用帶我看了，你就把那個缺錢，著急用錢的帶我看，我去談價格。由於鏈家有北京60%以上的市場份額，你不依靠鏈家，根本找不到這些著急脫手的人。
一套800萬+的房子，正常首付要500萬+，你如果1個月能把首付全給他，那請直接往50萬-100萬去砍價。
5.北京房價的高點是2017年4月，現在已經回調了15%，並縮量橫盤了8個月，如果這個時候你還能用上述方法砍個5%-10%的折扣，那就相當於你在A股2300點時做了筆定增。
下有保底上有彈性，完美的價值投資。熊市縮量+換房週期過長+社會資金鍊緊張+首付比例太高+核心資產無供給。這五條神龍在今年罕見的湊齊了。（本文摘自“咩咩說”）
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