每次房貸利率的浮動總是牽動著一批房奴的心，說是心在滴血也不為過！最近你們那裡房貸利率又漲了嗎？買房越來越難，房貸利率漲了，那麼想省一點錢的話只能從房貸時間長短下功夫了，作為一名精明的消費者，在買房子這件事上可謂是考慮周全。那麼通常情況下，房貸多少年比較划算?
很多人在糾結買房的時候貸款多少年比較好，10年？20年？還是30年？
我們來算一下還20年和還30年的區別：（利率6.55%不打折）
等額本息在還款期的前1/3時間內（20年貸款，就是前7年）提前還完款比較划算。
而收入不穩定或低收入人群，考慮到自身的收入問題，則講年限拉長比較划算。
房貸還款方式
還款時間我們大概瞭解了，那麼現在有哪些還款方式是可以供買房者選擇的呢？
小編提醒大家，一定要根據每個貸款的特點選擇適合自己的貸款方式。在辦理貸款申請時，務必諮詢銀行工作人員，瞭解每個貸款的特點，固定利率，以及還款方式，對貸款進行充分的瞭解後做出適合自己的正確的選擇。
一、等額本金還款
適合人群：期望逐漸減輕還款壓力者。
等額本金每個還款期歸還的本金相等，月還款本息總額呈逐月下降態勢，因此可以讓還款借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。一般來說，這種還款法比較適合預期未來收入下降的中老年借款人。
對預期收入穩定的借款人來說，按照等額本金法初期的月還款金額來確定等額本息法的月還款額度，每月固定還款，反而可以縮短還款週期，從而更加節省利息。
二、等額本息還款
適合人群：絕大多數借款人。
對絕大多數借款人來說，每月還款額固定不變的等額本息還款法，方便記憶，不會因為搞錯還款額而導致還款逾期。而從實際看，採用該還款法，雖然每期還款的總額不變，但實際上，其中利息每期減少一點，而本金每期增加一點，也就是說，借款人一開始還本的壓力很小。借款人沒有特殊情況應該選擇方便好記的等額本息還款法，如果要節省利息，最好的辦法是儘量縮短還款期限。
三、固定利率還款
適合人群：有固定收入專業人事或者商人。
一般來說，固定利率標準各家銀行都有所不同。這種還款方式的優點是利率風險小以及收益穩定，而且利率不隨物價或其他因素的變化而調整。但缺點是不論銀行利率如何變動，上調或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市場的波動而變化。
四、公積金還款
適合人群：採用公積金貸款、組合貸款的購房者
在申請購房公積金、組合貸款時，一方面儘量用足公積金貸款並儘量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額。如何採用的是組合貸款，在公積金賬戶在抵充公積金月供後，餘額還能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。
1. 合理拉長貸款年限
公積金貸款有上限，對大部分人來說需要“商貸+公積金貸款”的組合貸款方式。商貸利率高於公積金貸款利率，所以還貸時應優先償還商貸。按照這個思路，就應當拉長公積金貸款期限，縮短商貸利率。這樣，在每期還款額差不多的情況下，就能使還款額中商貸所佔的部分更大。
2. 小兩口申請公積金貸款有訣竅
目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限是依據房齡和主貸人的年齡來決定的，因此如夫妻二人年齡差距較大，則讓年輕一方做主貸人，可拉長公積金貸款期限。
3. 買房前提前停止租房提取公積金
正在租房並且暫時沒有買房打算的財蜜，可先使用公積金來分擔房租壓力，有買房打算後，算好時間提前停止提取公積金即可。公積金貸款額度有上限，在賬戶裡留太多錢也不一定都能用上。這樣租房與貸款結合的形式能更充分利用公積金。
哪種最划算
我們可以舉個例子，比如申請買房貸款300萬，貸款年限是20年，以商業貸款的4.9%的基準利率來算:
由以上圖中可看出，若貸款300萬還滿20年，等額本息支付的總利息比等額本金的更多，差不多要多出16%。所以，難道是等額本金還款比較划算嗎?不一定。。。
再看看下圖:
如圖所示，用等額本金的月還款額逐月下降。開始還款後，前一段時間內等額本息的月還款壓力小於等額本金，通過計算可以得出，從第101個月起，等額本金的月還款額小於等額本息的月還款額。
但是，在實際生活中，人不會一直那麼窮，在這期間不少人會因為家庭收入的增加或者房屋置換出售等原因，可能三五年之後就提前還清全部貸款，並不會真的還滿20年。所以，小編還是以300萬元貸款，貸款年限20年，商業貸款4.9%利率來計算，對比一下等額本息和等額本金前2年的還款額
上圖中我們可以發現，雖然兩種還款方式前兩年還款本息總數差了10萬多，但差距產生的主要原因是等額本金法歸還了更多的貸款本金，等額本息與等額本金所歸還的利息僅差了不到2%。
所以，在相同貸款總額、貸款年限的條件下，這兩種還款方式在房貸利息上的差異，頭幾年差距小到可以忽略，還款時間越長，差距越大。
到底該如何選擇還款?
1、以等額本金方式還款前期還款壓力相對較大，以等額本息方式還款前期還款壓力小。如果對月還款壓力比較敏感的話，可以選擇等額本息。
2、相同貸款金額、相同貸款年限，等額本金的總利息支出比等額本息的總利息支出少。
3、考慮到資金的機會成本，可以選擇等額本息，月還款更少可以保留更多現金流投入到其他期望收益更大的理財項目。
4、計劃短期內(3-5年)提前還貸的，兩種還款方式總的利息支出相差並不多。
5、如果在還款期內客戶手頭有充裕現金可以提前還貸的，也應將貨幣的機會成本考慮在內，畢竟目前貸款利率處於歷史低位，如期望收益能大於貸款利息的，則也不必急於提前還貸。
6、大部分銀行在還貸開始之後是允許客戶變更一次還款方式的，以各銀行的具體規定為準。其實，看小編叨叨這麼多，童鞋們應該會發現，沒有哪種還款方式是絕對划算的。因為在買房的時候各位童鞋自身的情況不一樣，所以每個人關注的重點也不一樣。小編希望大家在瞭解兩種還款方式的差異後，從自身的實際情況出發，選擇最合適自己的還款方式。
說到底，怎麼選擇貸款年限還是要根據你的實際情況考慮，一般來說月供不要超過月收入的50％，儘量控制在30％以內，否則會降低生活質量。
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