一場從畢業就開始籌劃的「動態博弈」戰爭，終於取得階段性勝利。
今年4月初，我在北京上車了，直到這兩天才差不多把手續流程走完。
期間無數次想繳械投降，想逃離換個easy模式的戰場，可在北京呆久了，離開和留下一樣困難。
不管怎麼說，這場仗，我打過一遍。總結了過程中的一些關鍵和經驗，和大家分享：
1 購房資格相對容易，熬連續60個月社保可以解決；
找個能提供工居的大公司也可以解決，操作週期大概一年左右；
當然，只要執行力足夠，怎麼都不是問題。有個朋友直接花20多萬收了家公司，拿到了幾個工作居住證名額和一張京車牌照。
2 以550萬為分界線，簡單把房源分成兩類：低總價和高總價。
低總價房源是大部分剛需的選擇，它又可以細分成「老破小」和「地段偏的次新房」兩類：
哦對了，個人以為2000年以後建成的盤都算次新房。
如上圖，是我總結的兩種房源的優缺點，共同特點是低總價—這是剛需買房者最在乎的。
因為剛需由首付款決定，跟你想買什麼樣的房子無關。
其它因素只有優劣，沒有對錯。
我選擇的是老破小房源，因為兩個人的工作是最大的變數，東西不定，地段對我們來說是最重要的考量。
3 看房是個痛苦的過程，不僅是個體力活，而且週末最少要有一天耗在上面。
但是看房數量越多，淘到低於片區均價十幾萬、幾十萬的房價的概率也就越大。
把剩下來的錢平均到看房數量上，大概多每看一套能幫你節省4位數資金。
我大概看了小半年，也記不清看了多少，過百套是肯定的。
4 比看房更痛苦的是，經常要在「降低心理預期」和「增加首付預算」之間做出取捨。
之前多次在文章和評論區裡，買房是微觀交易。
比如我鎖定了某個小區域，大概四五個樓盤，很可能去鏈家上看就會發現房源很少。
和很多人的預期不同，房源數量和當下行情是成反比的。行情不好，大家不會著急拋，而是捂著不賣。
也這是為什麼限購背景下，相比價格小幅下跌，更明顯的是交易量冰封。
看房過程中多次遇到過小區滿意，沒有合適房源的情況。
或者稍微看上的房源，要麼潛在競爭者多，要麼報價非常高。很多低總價的優質房源都被快速掃光，根本不給你機會。
5 其實對於剛需購房者來說，上漲才是最大的風險。
因為沒人會在首付上有所保留，此時漲價就意味著首付缺口。
反倒是買房之後跌了無關緊要，反正又不會賣，而且跌個十幾萬早晚漲回去。低總價房子流通性是最好的，不愁賣。
6 不管房子報價多少，同小區近幾個月的成交價更有參考意義，可以作為砍價標準。
瞭解房東的真實預期非常重要。比如我買的房子報價405，在同小區已經算很便宜。本來盤算砍到395就是勝利，結果中介透露，之前有人出價380談崩了。
於是砍價節奏就從405往下砍變成了380往上加，最終385成交。以6萬出頭的價格買在了三環內，但在戶型上有缺陷。
7 關於購房款的籌劃，有公積金+工資，月供一般都不是問題。
需要籌劃的是湊齊首付款，以及如何在幾年內消滅因首付產生的債務。
此外，總房款2%以上的中介費、裝修費用都要算進首付預算裡。
8 這一輪樓市週期可以概括為：
一線城市上漲，限購；
二線城市輪動上漲，限購；
三線城市貨幣化棚改+去庫存式上漲，限購；
週期之後，橫盤不漲才是常態。如果這這一輪週期買在了高位，很可能要等再一個週期才能脫手。
不管你買的是什麼房，脫手都是二手房。賣出獲利是投資房產第二重要的環節，不能只盯著收益預期，不管賣出難度。
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