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【核心觀點】
1、廈門的房價在新一線城市裡具有風向標的意義。
2、到了2018，廈門房地產開發商的拿地興趣，咔嚓一下，飛了。因為房價在下跌，推出來的地又很多，而且價格很貴，開發商根本沒興趣。
3、廈門房價和當地人的收入偏離度很高。
4、如果租金回報率比較高，當地的房地產相對來說安全一點。
歡迎來到《財經觀察家》，大家好，我是葉檀。今天要跟大家說一說：一個過山車一樣的城市。
【新聞背景】
近十年來廈門房價一路上漲，島內均價從2008年的1萬多元上漲至2018年的4.7萬元左右，島外四區從六七千元上漲至三萬元左右。但2018年，廈門房價在調控之下開始“暴跌”，相比2017年3月高峰期成交均價55427元/㎡，島內思明區今年前7月均價45547元/㎡，下降了近萬元，島外四區也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。
7月2日，廈門推出五宗商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬元/㎡，其中翔安南部新城的地，最終18950元/㎡的樓面地價與旁邊融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，確實是腰斬。
這座城市總是讓我們經歷大悲大喜，再到大悲再到大喜這樣的一個過程。這座城市到底是什麼城市？它的波動為什麼會這麼高？大家看，從2017年9月份，當時2017年整個房價都非常的高，廈門應該是一房難求的。
然後從2017年大家看，10月份開始，這個是維持在高位的，這個是一個平衡的，但已經略有下降了。然後從10月份開始一路下跌，到1月份2月份有所企穩，2月份返回了一個小高點，年初的時候，其實2月份小高點也未必，大家要別太放在心上，因為當時中國的1月份2月份成交量是比較低的，就看春節在哪個月。
通常來說春節的話大家忙著過節嗎？不會去看買房地產，它不是一個高峰期。過了春節之後它會進入一個房地產的成交的高峰期。過了春節我們來看，2月份之後，大家看到沒有？現在已經跌勢算好一點了。
很多人已經在說廈門島內已經崩盤了。廈門島內真的是崩盤了嗎？廈門為什麼會出現這樣的現象？我們關注廈門是因為廈門、杭州、青島，然後包括武漢，像這些城市是新一線龍頭城市裡邊的房價上漲的領頭城市。
你比如說像杭州，杭州的房價已經跟廣州的房價差不多持平了，所以如果杭州房價有一個大跌的話，它其實是具有風向標的意義的。廈門同樣也是如此，廈門的房價在新一線城市裡頭具有風向標的意義，它島內的房子5萬6萬都不算稀奇的，現在一旦廈門的房價大跌，那就真的是說明一些問題的。
第一個原因就是以前漲的太狠了，它其實家底不是那麼厚，但是房價又漲得特別厲害，現在整個的房地產在嚴控的過程當中，廈門的房地產市場就首先得現出原形，商品房的成交量是很說明問題的！說明什麼問題？說明廈門人已經不願意在島內買房子了。
同樣的房子我們來看，像同安區，翔安區這樣的地方，集美區，大家看住宅面積還是比較大的。那麼總套數的話，這個是集美區，是229套，說明廈門人願意到集美區去買房子，說明廈門這個城市在擴張，廈門當地人已經不願意去到島內買房子了。島內的這一塊其實面積是比較小的，然後周邊的房價要便宜得多。
比如說島內我要6萬塊錢一平米買房子，然後還是一些老破小的房子，我當然不願意買了。現在交通又很便利，大家看到全是橋。我如果是廈門人我會到哪兒去買？我會在新的規劃區去買房子。
這個地方2萬多的房子，3萬多的房子，而且都是大的平層，它的整個樓面、朝向，然後建築設計，都很好。所以我們看到的這個現象，很多人說島內價格大跌了，島內價格大跌了，確實是大跌了，因為沒有人到島內去買房子，或者是買的人非常少了。
像北京在東單西單買房子的人少，肯定少，像上海在浦西核心地區買房子的人肯定少，因為那個地方都是二手房，老公房，又沒有電梯，房價又死貴的，所以都不到那去買。
大家會到哪去買？大家會到新的聚居區去買，現在像這種地方就相當於當時的上海的陸家嘴、浦東那個地方，而且開發商的拿地，大家也看得很清楚了，主要的開發的地區在什麼地方也看得很清楚，主要集中在這些地方，就是環著一大圈的地方，這個是像扇形一樣發散開來的，這就說明整個的廈門它在一個往外擴展的過程當中，所以我可以非常明確地得出結論：
第一，像杭州一樣，西湖邊、市中心不是杭州當地人住的，是浙江最有錢的老闆，企業老闆住在最最核心的地方，廈門同樣也是如此。要麼就是一些老居民，然後廈門當地人改善型住房，買一手房的他會向外拓展，這一塊地方買的人應該是廈門當地人比較多。
我們來看這幅圖，一手房。二手房的買的人是誰比較多？我們看到增量最快的增速最快的是這根紅的這條線，這個紅的這條線來看，是外地人！藍的這條線本地人。一個是外地人，一個是本地人。
藍的這條線，藍的這條線一開始買房子，房子剛起步的時候，然後肯定是本地人買的多，不管是一手房、二手房，本地人買的最多62.8%，這是2013年四季度的時候。本地人買，然後本地人開始下降，下降，一直到這是2015年，一直處於一個下降的過程當中。
我們能看到一個趨勢是怎麼樣的？一手房、二手房當地人買的在下降，但是外地人等到這個地方，這個地方出現了一個交叉，什麼地方出現交叉的？是2014年三季度的時候出現了一個交叉，這個時候大家外地人已經開始看好廈門的房子了，所以不管是一手房、二手房，外地人買房的數量在上升，到最後外地人大概佔了66.6%。這個是新建商品住宅，請注意也就是一手房。
藍色的是本地的，大家來看本地人的選擇很有意思。本地人的選擇是一手房，然後上升一直到78.8%！都是本地人買的一手房，說明本地人當地的廈門肯定是新房開發非常多，每平方米1萬的時候我就到島外去買個一手房，但是外地人不一樣，外地人很有意思，他先是買一手房，買買買，買一手房，然後一直下降到21.2%。
也就是說外地人對於廈門的憧憬，島內、海邊、鼓浪嶼那些這個情況，就是我們看到的不一樣的地方。
【新聞背景】
2018年,僅僅五個月的時間,全國各城市發佈的調控政策就多達150餘次。今年7月,上半年國民經濟運行發佈上提出堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。鑑於企業炒房的現象，西安、長沙、杭州、上海等地出臺了限制企業購買住房的政策。
深圳7月31日發佈的樓市新政，不僅對企業購買住房做出了限制，而且提出了管控商務公寓、三年限售、防範假離婚等方面的政策和要求，同時明確商品房只能佔新建住房的4成。海南、成都、長沙、上海、北京、廈門、廊坊等地出臺各項限購限貸政策，一些地方房價出現下滑。
這幅圖挺有意思的，因為它反映了偏離度的圖，但是像這個數據可以作為我們的參考。我其實是不太重視這個數據的，為什麼？它這兒說的是房價收入偏離度，也就是說一個城市房價太高了，或者是太低了，當地人的收入又比較低，那就產生了一個偏離度，說明當地的房地產市場泡沫化很嚴重，我們看廈門它的偏離度是最高的，為什麼偏離度最高？
我們到廈門去問，他們當地人的工資不高的，跟鄭州跟武漢都差不多，但是它房價又特別特別的高。就是你買了幾套房子，他的財富就大幅的增值，像這樣的地方真的是風險度相對來說是比較高。
然後我們來看其它的幾座城市，像南京偏離度也挺高的，我們南京偏離度是排名第二，它的房價漲的特別厲害，像河西你根本買不到房子，但是它的收入也不高。像深圳，深圳我們知道房價是挺高的，但是相對來說深圳人的收入，它的最低工資也會稍微高一點，我跑到深圳去的話，深圳的工資其實在國內還算是可以的。
然後是北京，北京的話，我覺得以前北京房價高，很多人老說北京房價高，但是北京人工資低。你想北京如果是土著的話，它但凡有一小塊地或者是有一點房子，它房價收入對北京土著來說，根本就不算什麼問題。
我們看看土地出讓金的情況，如果說連開發商都不看好了，那麼我們對於未來這個地方的市場要保持謹慎。2016年一季度肯定是不行的，然後等到房價上漲了之後，大家來看整個2016年開發商大規模的拿地，瘋狂的拿地，而且廈門舊改也是非常厲害的。
等到2017年，我們來看2017年三季度開始大規模的拿地，好，到了2018年從一季度到二季度，開發商的興趣，對於廈門土地的興趣咔嚓一下，飛了，沒了。
他們的興趣到哪去了？為什麼不在廈門拿地了？是因為成交量大幅下降，他們發現控制得很嚴，以前房價很高，然後整個去化率在上升，土地價格又很高，我為什麼還要在廈門拿地？我算不過來這筆賬，對於開發商來說，你的房價又在下跌，但是你推出來的地又很多，而且價格又很貴，開發商就根本沒興趣，我們看到開發商的興趣在下跌，接下來的供應量會稍微下來一點，然後等到這個週期完了之後才會進入下一個週期，這是廈門房地產的基本走勢。
而且我要跟大家說的是，不光是廈門，像北京、南京這些城市，今年上半年土地都有流拍的現象！這也說明北京的房價是真的下跌了。
廈門也不是所有的地方都不行，像島內那些老房子，小、破、散的這些房子估計就有點問題了，而且房價還特別高。但是有的還是行的，你比如說廈門如果是一個新的居民聚集區，什麼資源都很多，而且是學區房，它的房價依然還是比較堅挺的。
廈門只是說是中國新一線城市裡邊的風向標，其實你要說看了廈門的房地產，很多人說中國房價崩了，這個不對！廈門人還沒有去砸售樓部，說明廈門人民情緒很穩定，沒有太大的問題。
廈門跟其他地方也是不一樣。現在在這兒要特別強調一個指標，那就是租金回報率，如果當地租金回報率是比較高的，當地的房地產相對來說安全一點。
因為我們中國房地產不管再怎麼瘋狂，它到最後還是要回歸一個本源的。房價主要就是租金的函數，所以我們來看如果這個地方房價比較穩定，但是租金跟收入一直在漲，這個地方相對來說就比較安全一點。
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