碧桂園最近接連出事，這家房地產巨頭心慌慌。
7 月 12 日，杭州蕭山碧桂園前宸府項目邊上出現了一個大坑。事故殃及前宸府旁邊居民樓，基坑的裂痕延伸到其地基，讓邊上一棟三層小樓成為危房。
6 月 24 日，上海奉賢海灣鎮，碧桂園項目售樓處 6 層屋面混凝土澆築過程中出現模架坍塌，坍塌面積約 300 平方米，由中天建設集團有限公司建設，1 人死亡 9 人受傷。
這些事故背後，透出一股濃濃的焦糊味，焦慮到了極致。
碧桂園為什麼這麼焦慮？
從數據上看，沒有焦慮的理由。6 月，碧桂園以 778.1 億元的銷售額，在國內房地產企業中奪冠。
7 月 17 日，國家統計局公佈了 6 月份的房價統計數據。
4 個一線城市房價平穩，31 個二線城市，一手房和二手房價同比上漲 6.3% 和 4.6%， 35 個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲 6.0% 和 4.3%。一、二、三線城市的環比房價都在上漲。
除了北京、上海等極少數城市外，無論同比環比，房價都在上漲。
2017 年，碧桂園銷售中來自三四線項目佔比約為 58%，2018 年前四個月分別為 70%、68%、71%、66%，碧桂園主攻的三四線城市房價也在漲。
然並卵，這些數據沒什麼大用，現在的形勢是壓力越來越大，這兩年是投資人和開發商奪命而逃的最後機會。
房地產開發商的高負債水平令人擔憂。截至 2017 年年末，碧桂園總資產為 10496.69 億元，總負債為 9330.57 億元，資產負債率高達 89%。
根據中國指數研究院 7 月 15 日的數據，今年 6 月，碧桂園的銷售額為 778.1 億元，再次奪冠。今年上半年，銷售額為 4124.9 億元，同比上升 42.8%，銷售面積同比上升 36.1%，看起來一切都是那麼美妙。
但碧桂園很著急。
4 月 5 日，總裁莫斌簽發《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》；4 月 8 日，碧桂園集團專門開了 " 高週轉 " 專題會議；網上流傳出了《集團 " 高週轉 " 專題會會議紀要》。4 月 11 日，莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》和《關於項目報建高週轉的通知》。
碧桂園出臺了針對三四五線城市項目新的獎罰辦法，規定項目摘牌到開工超過 40 天，項目總將撤職。如項目摘牌即開工，獎項目總 20 萬，每推遲 1 天，獎勵遞減 1 萬，20 天開工，獎勵為 0，第 21 天開工罰款 1 萬，逐天遞增，40 天開工，罰款 20 萬，41 天開工即撤職。
這樣的週轉有點瘋狂。碧桂園看到了什麼？聽到了什麼？讓他們如此心焦？
1， 作為中國城市的千年樣板，北京跟雄安，房地產凍結了。
通州，北京副中心，北京市委、市政府的新辦公地點，在通州與廊坊的接壤位置，K2（石榴集團）十里春風的售樓處被一幫業主圍攻，他們的白色 T 恤印著 " 退房 "。
原因是房價下降，這些業主去年買房，開盤價 4 萬左右，今年新一期開盤，降到了 2 萬 5 上下。2008 年，2011 年，2017 年，攻擊樓盤的現象隔幾年發生一次。
據我愛我家市場研究院統計，2018 年上半年，北京全市二手住宅網籤總量為 76640 套，同比下降 10.9%，環比 2017 年下半年增長 57.6%，在半年走勢上結束了 2017 年的兩連降。
這又怎麼樣？平均每月 1 萬多套的規模只是北京二手房市場的正常交易水平。以北京 800 萬套左右的存量規模，年換手率如果只有 2%，一年有 16 萬套、一個月 1.4 萬套左右的交易量。
貝殼研究院的數據印證了，北京不可能回到市場高位。鏈家新增客源房源量都在減少，環比分別下滑 16.2%、16.1%，5 月漲勢趨穩，
雄安，更不必說，根本沒有商品房的立錐之地。
7 月 12 日，住建部與雄安新區管委會簽署戰略合作協議，這大概意味著，雄安的房地產絕對不會放開。
2， 房貸繼續收緊，房地產金融被鎖定。
7 月 17 日，《證券日報》報道，北京已有銀行近期停止房貸。
北京目前首套房貸款利率主流是基準利率上浮 10%，個別銀行上浮 30%，還有個別銀行由於業務調整，近期不再辦理個人按揭貸款業務。
多家銀行對於貸款人資料的審核趨於嚴格，另有銀行辦理按揭貸款開始附加條件，例如，要求貸款人辦理信用卡或存款等。
房貸收緊、房地產無法套現不僅侷限在北京。
根據融 360 網站的數據，今年 6 月，根據監測的 25 座城市，全國房貸利率連續 18 個月上漲。當月全國首套房貸款平均利率為 5.64%，相當於基準利率 1.151 倍，環比上升 0.71%，同比去年首套房貸利率 4.89%，上升 15.34%。
6 月全國 533 家銀行分（支）行中，有 169 家銀行首套基準利率上浮 10%，約佔 32%；164 家銀行首套執行基準利率上浮 15%，約佔 31%；116 家銀行上浮 20%，約佔 22%；25 家銀行上浮 25%，約佔 5%；16 家銀行首套執行基準利率上浮 30%，約佔 3%。
房貸利率上升，等額本息 100 萬，30 年大概要多還 16.7 萬的利息。
房地產套資金越來越難，個人抵押貸款部分被叫停。
今年 2 月底，中信銀行暫停 " 北京地區 200 萬元以上的個人住房抵押貸款 "。7 月，在深圳，有個私募基金經理告訴我，他的房子找不到抵押貸款的銀行，不說不行，就是不辦。
看來，暫停的現象的蔓延。
3， 貨幣繼續緊縮，資金壓力增大，棚改不會放鬆。
收緊房貸、抵押貸，還收緊開發貸。開發商會面臨巨大的考驗。
7 月 16 日，華爾街見聞報道，北京土地儲備整理中心消息人士稱，下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源。
強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應付賬為基礎的供應鏈 ABN 融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。
今年 6 月 20 日，審計署的報告釋放出強烈信號，將嚴厲監控和規範銀行表外資產流向房地產。
大家都知道，資金穿透式監管意味著什麼。
開發商不得不拿地，6 月還在加快拿地，原因是規模縮小，貸不到款，發不出債，資金鍊立馬斷裂。
但拿高價地，資金鍊緊崩，開發商不得不加快週轉，這兩年買房，我們對開發的質量，實在是不能放心。
拿土拍資金不現實，地價在上升，限制卻越來越多。到 6 月底，北京土地市場出現 7 次流標，2018 年之前，北京土地史上只出現過 31 次流標。
三四線城市同樣讓人不安，棚改政策一波三折，雖然住建部發文打了個補丁，但收緊的趨勢不會改變。
不要說棚改，為了資金的事，財政部和央行的專家還懟了起來，指望積極財政，或者央行撒錢，都不現實。
目前，貨幣市場既不能放水，又要扶植實體，十分尷尬。就算放點水，對房地產也都盯著。
4，高位縮量盤整，最終一定下跌。
價格不跌，成交量下跌，其行不遠。
貝殼研究院監測了全國 16 個重點城市今年上半年的成交情況，從去年 "3 · 17" 政策調控以來，市場整體低溫，從今年 2 月份開始，北京、成都等少數幾個城市小幅向上修復。
主要看成交量。
7 月 4 日，上海易居房地產研究院發佈《2018 年上半年 10 城二手房市場報告》，數據顯示，今年上半年，監測的 10 大城市（北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華）二手房累計成交約 34.3 萬套，同比下降 20%，降幅較 1 至 5 月收窄 2 個百分點。
上半年成交量環比 2017 年下半年略有回升，仍處於近六年平均水平附近，明顯低於本輪週期最高位 2016 年的水平，市場下行趨勢沒變。
根據鏈家監測的 16 個重點城市的交易數據，2017 年 317 新政以來，市場經歷了大幅降溫—低位企穩—向上修復三個階段，當前階段市場熱度和調控前仍然處於低位。
從成交數據來看，2018 年前 5 月成交量環比 2017 年後 5 月增加 21.8%，前五個月月均成交量是 2017 年 3 月的一半。
市場以溫水煮青蛙的方式逐漸降溫，有時候成交量還有反彈，但是秋後的螞蚱。在股市裡面，就是高位縮量盤整，即使反彈，其行不遠。
5，收房產稅之心迫切，國統局再提 " 房地產稅 "。
7 月 16 日，國家統計局新聞發言人表示，加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實。
顯然，國統局從數據判斷，房地產熱度還是太高，需要潑點冷水。另一方面，徵收房產稅，有關部門是十分迫切，加快推進的意思是，條件一成熟就推出，通常在兩三年就會推出，現在已經等得太久了。
什麼時候推出？條件一成熟就推出。
從程序上看，2017 年底，國土資源部不動產統一登記全國聯網，登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺 " 四統一 "，但地方的數據可能沒有全面錄入。
試點城市不成熟，上海、重慶不能說是成功的。
還有，立法沒有完成，按照其他稅種法律立法程序，前期需要形成草案國務院通過，看來目前房地產稅處於送審稿及修改形成草案階段。2013 年 11 月，十八屆三中全會提出 " 加快房地產稅立法並適時推進改革 "，財政部、全國人大常委會這幾年來不斷提及，從 2015 年 8 月開始，連續 4 年，房地產稅都在人大常委預備審議立法項目中。很有可能爭議不斷、修改不斷，估計大致已經完成。
從房地產市場說，房產稅推出的成熟條件是，等到成交量下降，部分人出逃，以免禍及太多的人。現在有 N 多人換房，賣掉老公房，買進大平層，估計是為未來做的準備、
從實體經濟來看，要看實體企業基本穩定，川普不那麼瘋狂、外界壓力下降的時候。
碧桂園的焦慮，是在壓力之下的焦慮，也是看到中國房地產革命性變革之時的焦慮。
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