知名財經評論人葉檀的每次出場，都帶著觀眾獵奇的期望。大家希望從這個語不驚人死不休的經濟學家中聽到不一樣的觀點，得到更真實的信號。
在中美貿易戰打得火熱的當下，焦慮蔓延到社會各界，人們迫切地想得到確切的答案。持有資產危險嗎？房價會跌嗎？政策的走向是什麼？昨天，葉檀在2018年力高集團“美好生活家”品牌發佈會上給出了答案。她的答案是：好的資產永遠比現金重要，房價不會跌，政府不鼓勵年輕人過早買房。
2018年是一個轉型的年份，不光是力高集團在轉型，恆大、龍湖都已經把地產兩個字拿掉。中國產業、宏觀經濟已經進入轉型期，剛好跟中美貿易摩擦是重疊的，跟中國的經濟轉型是重疊的。
城市也發生了很大變化。北京最近公佈房地產新政，主要是公積金新政。很多人說公積金沒有太大的關係，確實是，中國的房貸裡公積金佔比10%左右，它跟房地產說不上太密切的關係。但是，公積金是政府能掌控的基金，所以它具有風向標的作用。
我們看最近北京發生了一些什麼變化？公積金的變化是非常明確的：不鼓勵年輕人買房。現在一年可以拿到的公積金貸款是10萬，意味著如果要貸到100多萬的話要工作十幾年，22歲畢業估計要到34、35歲才能拿到100多萬的公積金貸款。
以前工作一年就可以貸，現在政府不鼓勵年輕人買房，北京有媒體打電話採訪我，他們說葉老師，這不是把剛需趕出去了，你怎麼看？我用中心相關負責人的看法說，如果是年輕人、大學剛畢業就掏空六個錢包買房子，這真的是剛需嗎？要打一個問號。潛臺詞很清楚，我們要像德國、美國一樣，30歲買房政府是鼓勵的，這個變化已經是很清楚了。
粵港澳大灣區會徹底打通，前景或超長三角
京津冀是非常特殊的地方，首先是北京，北京是中國城市裡鐘擺運動最明顯的城市。金融街晚上像鬼城一樣，白天水洩不通。現在政策導向很明確，如果你是二套房或是北京市民，尤其是外地人，政府鼓勵你在城六區以外房子。也就是說，求求你不要在北京市中心買，想買也不給你買。我可以做一個判斷，以後城六區以內就叫首都，城六區以外叫北京。
北京這樣的城市，未來城六區以外發展空間很大。雖然北京去年常住人口是下降的，但是從智聯招聘的數據來看，大學生遞減率最多的城市依然是北京，沒有辦法，因為資源太密集了，這就是我們看到的北京。
北京周邊還有一座城市，現在的規劃已經出來了，中國唯一一個基本上沒有商品房的城市--雄安。我認為京津冀是一塊試驗田，這塊試驗田是中國兩大城市群。中國的城市群最大的是長三角，其次珠三角，粵港澳大灣區現在是珠三角。北京京津冀並不是市場經濟太發達的地區，在一個市場經濟相對不發達的城市群未來的房地產怎麼走？京津冀給我們指明瞭方向。
再說一下珠三角。我一直很關心深圳這座城市，我喜歡市民化的城市，我們提供全生命鏈條的服務，我到天津、大連，我看到種草澆花的人比人還多，路寬得你走過去大概十分鐘，我覺得那個地方不是人待的地方。相對來說從閩南一直往南是中國市場經濟相對服務意識最發達的地方，我比較喜歡到廣州、深圳吃吃喝喝。
深圳有一個變化，粵港澳大灣區發生變化。我認為粵港澳大灣區的變化就是將來發展程度有可能會超過長三角，有可能和長三角並駕齊驅。為什麼我會得出這個結論？現在香港、澳門是徹底打通了，你可以到大灣區工作、醫療、就業。現在是鼓勵香港、澳門、臺灣人，只要拿著證就徹底可以在粵港澳大灣區，想到哪兒就到哪兒，完全的市民待遇。
我預計珠三角未來會徹底打通。以前香港住宅是蠻可憐的，現在如果有300萬、500萬，在粵港澳的中山、佛山是可以買到比較好的房子。而且公共服務鏈條一旦打通的話，產業鏈一旦打通的話，我是比較看好這個地方，這就是整個房地產的變化。
房價不會大漲也不會跌
房地產到底發生了什麼樣的變化，房價會大漲嗎？我認為不會，大跌我認為也不會。大家知道賈康是最最主張要徵收房產稅的，但是他最近在一個內部的分享中說，不知道徵收要什麼時候，遇到的阻力是不可限量的。
為什麼我認為房價上漲有一點問題但是也不會下跌呢？主要是基於中國城市化的進程和中國產業鏈的進程。中國以前是農業文明的國家，2017年底中國農業戶籍人口占比是多少？城鎮戶籍佔比我沒記錯的話，大概是43%。屬於從戶口來看，中國還是一個農業文明的國家，所以才會產生這麼多糾葛。
中國經濟要不要發展？不管是誰，中國經濟都是要發展的。除了發展這些產業鏈之外，必須要城市化，日本的城鎮化率在80%左右。中國1978年的時候，城市化率從戶籍來說也就10%左右。現在從40%多，戶口取消掉，都變成統一的居民戶口，中國的城鎮化率達到80%，大家想想需要多長時間？起碼四十年以上，人口老齡化的程度會增加，人口會增加，土地和戶籍制度一定會發生變化。
上海過了崇明過了長江就是南通，很多人願意到蘇州，上海人死也不會去南通的。現在南通房價很貴，以前死也不會過去，因為隔了一條長江天塹。現在有了交通以後就好得多，我覺得南通的潛力還沒發揮出來，因為到南通需要通過蘇通大橋，現在只有一座橋，還有兩座橋在修。如果修通以後，蘇北的兩條線是打通整個蘇北，打通以後情況要好得多。粵港澳更不用說了，粵港澳整個灣區內輕軌打通，以後一定會這麼幹。
租金還會漲，好資產永遠比現金重要
事實上，從資源配置的角度來說，每平方公里我們看兩個指標：一是每平方公里有多少人，人口的集聚度，比如說房地產、服務、商業就集聚起來。二是每平方公里產出的GDP是多少，GDP越高說明當地經濟越發達，中國每平方公里GDP最高的地方，科技最高的就是中關村。粵港澳大灣區現在可以說它是前城市群的時代。很多人說你胡說，我們粵港澳大灣區已經很發達，你怎麼說我們是前城市群，為什麼這樣說？深圳在往外拓展，深圳的一個黑點就聚集在這個地方，然後是廣州和佛山。
現在人口流動圖我給大家看，人口流動以前是全國流到珠三角，有一個數據是可以證明的，榨菜的消費指數。榨菜多說明打工的人士多，說明這個地方製造業發達。以前發改委發佈過一個榨菜指數，涪陵榨菜最高的時候，70%、80%是珠三角消費掉的，可以想象珠三角的產業多發達。現在是多少？現在是22%，說明傳統產業鏈已經發生很大變化，珠三角產業發生新的變化，人口也在發生變化。人口密度每平方公里超過4000人，這是珠三角。日本東京灣大灣區是我們可以對照的對象，東京灣每平方公里4000人以上的區域有多少？也有黑點的核心區域，但是整個人口是比較密，如果是一個有活力、高效的城市群應該是這樣，所以我相信在長三角、珠三角這樣的地方，如果我們要善用資源的話，人口集聚度還會進一步上升，我們不能和美國比，美國土地太多了，才3億人，中國現在鼓勵生二胎，以後15億、16億，我們還向美國學，我覺得是學不了的，中國可以對標的對象我覺得是日本。
這是2017年中山的數據、肇慶的數據，最新做的數據，肇慶這些地方有所下行，這是2018年6月房租的價格，商業越發達的地方租金越高，我認為接下來中國市場的變化，北京公積金新政頒佈以後，北京的房租會漲。接下來很多人買房子是為了出租，為什麼？因為年輕人的廉價貸款少了，他不能買房，他只能租房子，而且是租在郊區商業發達、配套設施發達的地方，珠三角同樣也是如此。
我是從房地產介入中國經濟轉型，政策在轉型，宏觀經濟在轉型，貨幣會維持一定的流動性，要不然就崩盤了，必須要維持一定的流動性，就意味著物價和資產品的價格在提升。很多人說我現在有了資產品價格在下降，比如說上市公司有1800多家是50億市值以下的，這些上市公司資產價格不是在下降嗎？這是一個特殊時期，是給某些企業打通上下游產業鏈用的，我覺得這是特殊時期的特殊標準，從長期來看到底是持有資產還是持有現金？用不著說，我的觀點是資產、資產、資產，好資產永遠比現金重要。紙幣時代是衡量人性的，而我從來不敢過於的相信人性。
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