北京不缺公積金，北京沒有到警戒線
有聲音說，北京出臺公積金新政是因為總額度不足，所以才跟繳存年限掛鉤，減少大家的公積金貸款。
北京住房公積金中心相關負責人表示，這純粹是一種誤讀，截止到上個月，北京公積金結餘的現金資金有120億元，每個月還有繳存結餘和貸款還款，不存在資金緊張的問題。
我相信這是事實，以往討論公積金，一直說的是怎麼提高使用效率的問題，而不是匱乏的問題。我們的公積金基數龐大，使用效率不高，這一輪上漲週期，公積金使用大大增加。
公積金繳納情況不錯，尤其是北京這樣的大城市，還沒有到達警戒線。
今年7月，住建部、財政部、央行聯合印發《全國住房公積金2017年年度報告》，2017年，住房公積金繳存額18726.74億元，同比增長13.06%。2017年年末，住房公積金繳存總額124845.12億元，繳存餘額51620.74億元，分別比上年末增長17.68%和13.13%。
有6個省、市公積金繳存額超千億，廣東體量最大，北京也不少。
廣東、北京、江蘇、浙江、上海、山東公積金繳存額超千億，總計8676.01億元，佔比46.3%。廣東是勞動力流入大省，公積金繳存額全國第一，可以理解。2017年廣東住房公積金繳存額2035.20億元，比2016年增加262.11億元，漲幅14.78%。
北京排名第二，公積金繳存額1711.59億元，同比增長13.9%。北京單位少，但規模大，工資收入水平相對較高，繳存額度相對較高。
排名第三到第五的是江蘇、浙江和上海，公積金繳存額分別為1562.51億元、1191.01億元、1133.69億元。上海儘管工資收入水平上海和北京差不多，但在規模上小於北京。
注意！北京、上海、浙江、福建、安徽等10省市個人住房貸款率超過了90%！
控制公積金貸款是調控房產市場冷熱的一個手段。
從2013年到2016年房產熱期間，個人房貸、公積金貸款同步上升。
2017年，有16省市個人住房貸款率超85%的警戒線，比2016年多4個，其中10省市個人住房貸款率超90%，江蘇、浙江、北京、上海、貴州、福建、重慶，估計這些省市的公積金政策只會嚴不會松。
個人住房貸款率超100%的省市由2016年的8個減少為2017年的3個，分別是天津（111.33%）、安徽（101.26%）、浙江（101.24%），這三個城市要重點關注。安徽、重慶等省市公積金繳存乏力，貸款基數太高，是重點中的重點。
從2017年開始，公積金貸款增速下降。有22省市住房公積金髮放額出現負增長，其中江西、福建、安徽、河南、河北、北京、上海、天津降幅超30%，北京、上海、天津降幅墊底，分別為50.1%、50.5%、78.0%。公積金貸款下降，說明泡沫風險在逐步下降。
北京公積金提取一度飆漲，必須降溫。
據《北京日報》報道，2008年之前，幾乎每年通過公積金貸出的資金在100億元以內；到2015年，貸款資金達到800億元左右；2016年，達到了1000億元以上；2017年，受“3·17新政”影響，貸款資金降至500億元左右。恢復到500以下，是正常的。
北京公積金新政打擊金融套利
公積金繳納多、貸款多的人，存在比較大的套利空間。公積金本質上是畸低利率的互助貸款，貸到公積金就可以套利。
按照以往繳納額的政策，繳納多，貸款的次數、金額也多，如果遠遠高於繳納額，金融套利空間太大。
2018年年初，有個金融網站發佈了這樣的套利指南：
小明在杭州，工作滿兩年，基礎工資10萬，單身狗。公積金一般按基本工資的12%來交，加上公司的部分，一共就是24%。因此，小明每年有2.4萬的公積金。
每個城市公積金政策不同，有不同的公積金貸款倍數，一般是10-20倍，杭州15倍。
小明能申請到的公積金貸款額度為：15×近12個月的公積金月均餘額。
小明從第二年末申請買房，近12個月的期初是2.4萬，期末是4.8萬，月均餘額是3.6萬。可貸額度為3.6*15=54萬。
杭州個人公積金貸款上限為50萬元，小明最多隻能申請到50萬貸款。如果結婚了，和老婆一起最多可貸100萬。
第二年工作結束，小明賬戶有了4.8萬的公積金餘額，他提取出公積金餘額4.8萬元，轉手投資某款產品，年化10%。兩年後，4.8萬元利滾利到5.8萬。
此時，小明準備買房，由於又工作了兩年，他賬戶的4.8萬公積金又能貸50萬。
買房後，小明憑購房合同，再次提取出帳戶裡4.8萬公積金，再次投資年化10%的產品，公積金貸款利率3.25%，中間有6.75%的利差。當然，還有其他一些管理費等成本。
又過了兩年，房子交付了。
小明合計9.6萬的公積金，四年時間滾到12.4萬，原本公積金是1.75%的年息，只有9.9萬，現在多了2.5萬。這種套利手段，對公積金繳納額度大的人有利。
當然，套利有風險，公積金審批不一定能通過。
北京公積金中心有負責人表示，外地很多地方採取貸款額度與公積金繳存額度掛鉤，北京採取與繳存年限掛鉤的方式，是為了更好地體現公平。貸款額度跟繳存餘額掛鉤，對高收入群體有利，他們按照公積金的上限比例繳納，能通過金融手段進行套利。
低收入群體的公積金繳存額度一般比較低，用年限計算，對低收入階層相對有利。
租房客會增加，租金壓力將上升
北京公積金新政，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。
年輕人如果從22歲開始工作，到34歲左右可以貸款120萬元的最高限額，加上首付比例上調，經濟實力弱、薪資不高的年輕人，不可能借助公積金提前買房。想繼續北漂的工薪族，會放棄買房，選擇租房。
既然公積金貸款不再與繳存餘額掛鉤，而與年限掛鉤，年輕人可以提取公積金去租房。去年，北京租房提取公積金就在上升，大約是75萬筆，涉及金額高達80多億元，涉及幾十萬人。
按照現行政策，繳存職工滿足在北京無房等條件，可以申請租房提取。無法提供租房合同和發票的，每月可提取1500元；提供合同和發票的，每月可以按照實際租金和月繳存額來提取，實際租金不能超過月繳存額。
衍生出的問題是，租客多了，租金壓力可能攀升，因為，短期內可供出租的房源不會大幅上升。
還有一種可能是，當地有錢人會全款買房，用來出租。但可能性不大，這些房東面臨可能的房產稅，以及流通的壓力，並且租金回報率跟其他投資品相比，優勢不大。
租金價格上漲，有些北漂會離開，當地人口會進一步下降，有些北漂將跑到城六區以外的地方租房，鐘擺現象可能加劇。
新政目標：不鼓勵年紀輕輕就買房，不鼓勵異地瞎買房
首先，年紀太輕的，不鼓勵買房。
有人質疑，公積金新政讓許多剛工作沒多久的年輕人貸款額度一下從120萬降到了幾十萬，剛需被迫退出市場。
但北京住房公積金中心相關負責人不是這麼解釋的。實際情況是，北京申請北京公積金貸款的人群以70後、80後為主，2017年47000筆個貸申請中，70後、80後佔比過半，90後貸款佔比不大。70後、80後的繳存年限大部分已經超過或者接近了12年。
“剛畢業的大學生，‘六個錢包’購房的這種算不算剛需，值得商議。”什麼是“剛需”？咱們得重新定義，工作12年以上買房正常，大學剛畢業就買房，不鼓勵。
大學一畢業就想買房？可以，用自己的錢，多繳首付，用商業貸款。你剛上班兩年，憑什麼拿著廉價的公積金買房？三十幾歲買房才被鼓勵，德國這些國家就是如此。
新的公積金政策參照現行商貸政策，調整了首付比例。原來首套普通住房公積金首付比例最低20%，現在提高至35%（經適房、共有產權房除外），二套房首付比例不低於60%。
想買房，只能增加首付和換成商業貸款。倘若換成商業貸款，壓力就會上升。有人算了一筆賬，假設之前公積金貸款120萬元，貸25年，等額本息需支付利息55.4萬元，月供5848元，換成商業貸款後需要多付43.3萬元的利息，月供增加至7290元，每月多還1442元。
在戶籍所在地、長期工作地之外買房的，也不鼓勵，因為有炒房的嫌疑。
北京同日公佈的《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》，明確住房公積金繳存人及配偶購買北京的住房，或購本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房，方可辦理公積金提取，否則不予辦理。
一個流傳很廣的例子是，如果張三是河北邯鄲人，只有在北京、邯鄲、或者河北省會石家莊購房，才能提取公積金。這打擊了一些不是省會的房地產熱門城市，像大連、青島、廈門、蘇州。
最後，在京購房最好在城六區以外，別集中在市中心。
北京市區人口過於擁擠，非首都功能產業外遷，公積金調整配合產業結構調整、區域重新配置。
戶籍在北京城六區的購房家庭，在城六區外購房且為首套房的，最高貸款額度可上浮10萬元、20萬元。
比如，借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮至140萬元；對於不屬於前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮至130萬元。下調了二套房貸款最高貸款額度，由80萬元下調為60萬元。很明顯，人口要從城六區向外走，但也不能超過兩套，
有人認為，新公積金政策，城六區人口郊區買房公積金貸款只有最高10萬元、20萬元的上浮額度，對動輒幾百萬元一套的房子來說“並不解渴”。
這是多慮，公積金通常只有象徵意義，在京郊買房，真的指望公積金把一半的房貸付了？
目標，提前擠破小泡泡，用家庭資金夯實房地產基礎。
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