天府新區，本輪成都房價上漲的起點，亦可能是終點。
中國房地產，是典型的週期性行業，經濟政策起非常重要作用。
2015年，5次降息、4次降準，這一輪房地產翻倍大漲，就是從15年開始啟動。
2016年初，成都房地產市場還處在觀望期，而上海、深圳、北京等一線城市，率先啟動，短期漲幅巨大，廣州、南京、廈門、杭州、武漢等中南沿海沿江城市則緊隨其後，此時，“天府新區”橫空出世，國際城南一時成為資金追捧之地，開啟了成都房價升勢。
5.15新政，
給天府新區打了一針鎮靜劑
今年5月15日，
成都將限購對象由個人轉為家庭，
並增加新落戶居民需繳納 12 個月連續社保、
父母投靠落戶購房限制、
離婚 2 年內購房限制等新舉措，
打擊市場“一買房、
全家搖號”“偽剛需”“落戶搶房”。
2018年1月19日，
中海錦江城取得預售證，
預售證號100969，
預售面積167398.82㎡，
銷售房源共1530套，
面積為161121.85㎡。
成都實施公證搖號銷售商品住宅以來，
中海錦江城成為天府新區第一個搖號樓盤，
1530套房源，
均價14000~15000元/㎡，
吸引8319人報名，
中籤率19%。
4月28日，
中海錦江城再次取得預售證，
預售證號25570，
預售面積202967.68㎡，
房源1350套，
均價15000元/㎡，
精裝修標準2970/㎡和/3620㎡。
報名時間從5月2日開始，
1350套房源有效登記人數17171人，
搖號中籤率不足10%，
延續了成都買房拼運氣的基調。
5.15新政之後，
5月25日，
中海錦江城再次取得預售，
預售證號101339，
預售面積190460.2㎡，
房源1866套，
均價13500元/㎡，
精裝標準2900元/㎡和2970元/㎡。
最終，
該批次1866套房源，
僅有1384人登記，
剩餘近500套。
新政之前，
碧桂園海昌天瀾208套房源，
均價12000元/㎡，
16731人登記，
中籤率1.243%；濱江和城1005套房源，
均價9500元/㎡，
14562人登記，
中概率7%；德商御府天驕442套房源，
均價17000元/㎡，
5880人登記，
中籤率7.5%；北辰南湖香麓259套房源，
均價12000元/㎡，
24927人登記，
中籤率1.039%；奧園公園府邸594套房源，
均價13500元/㎡，
7311人登記，
中籤率8.1%；蔚藍卡地亞花園城452套房源，
均價17500元/㎡，
5386人登記，
中籤率8.39%。
新政之後，
保利天空之城520套房源，
均價15000元/㎡，
915人登記，
中籤率56.8%；萬科翡翠公園863套房源，
均價12000元/㎡，
2628人登記，
中籤率32.8%；恆大天府半島792套房源，
均價12500元/㎡，
1036人登記，
中籤率76.4%；奧園公園府邸464套房源，
均價15000元/㎡，
171人登記，
剩餘近300套房源；碧桂園海昌天瀾366套房源，
均價9500元/㎡，
539人登記，
中籤率67.9%；北辰南湖香麓599套房源，
均價10500元/㎡，
2557人登記，
中籤率23.4%；三利麓山城457套房源，
1091人登記，
均價10500元/㎡，
中籤率41.88%。
無獨有偶，
以5.15新政為分界線，
天府新區從新房認購率上看，
有了明顯下滑，
中籤率猛增，
市場退熱。
滯漲一年，
新房價格與去年初基本持平
5.15新政，
對天府新區社保的要求，
無疑限制一部分人。
但是，
如奧園公園府邸、
中海錦江城這般剩下數百套房源的，
無疑佐證了市場在退熱，
購房者更珍惜手裡的“房票”。
成都搖號之前，
天府新區等城南的樓盤，
可謂紅極一時。
坐等漲價，
也是很多開發商的心態。
然而，
9個月過去了，
天府新區房價到底是怎樣一個水平呢？我們以濱江和城、
德商御府天驕、
蔚藍卡地亞花園城為例，
或許可以窺見一斑。
濱江和城，
天府新區萬安鎮剛需大盤，
地段非常不錯。
安居客數據顯示，
2017年1月，
該樓盤均價7000~7500元/㎡，
4月漲到掛牌9200~9900元/㎡左右，
6月尾盤均價9500元/㎡左右，
到了今年，
預售清水價格6900元/㎡，
加上裝修價格幾乎與2017年相當。
德商御府天驕，
天府新區改善盤，
裝修方面尚可圈可點。
數據顯示，
2016年12月，
該樓盤均價16000元/㎡，
2017年3月漲至18000元/㎡，
直到2017年底當期尾盤單價仍是18000元/㎡，
今年開盤含精裝價格17000元/㎡。
蔚藍卡地亞花園城，
麓山板塊豪宅項目，
產品景觀打造別具一格。
數據顯示，
2017年5月，
該樓盤當批次尾盤，
均價17500元/㎡，
今年開盤清水均價17500元/㎡左右。
一年多時間，
開了一次盤，
均價基本不變。
由於天府新區（除麓山豪宅區）幾乎沒有二手房，
所以很多樓盤不存在二手房差價這一說，
看不見因價格差造成的直觀利益驅動，
也是天府新區逐漸退熱的原因之一。
另一方面，
2016年底，
特別是2017年，
天府新區大熱之時，
人們唸叨的國際城南和成都兩個中心理論，
現在似乎少有人提及了。
2017年至今，
在天府新區房價大漲之後，
成都主城區，
三環內，
特別是二環內，
房價得到明顯提振，
特別是二手房。
如今，
若拿天府新區的新房價格，
與成都市區二手房價格比較，
就會發現，
原來成都還是隻有一箇中心。
以恆大曹家巷廣場住宅為例，
數據顯示，
2016年12月，
該項目住宅價格14000元/㎡，
2018年初，
該項目三期價格來到了25000元/㎡。
待開發待售庫存充裕，
後續供應或超主城區
一年多時間，
天府新區房價幾乎停滯，
且有可能較長時期止步。
據成都鏈家數據，
2018 年上半年成都住宅用地供應可開發體量為 407.9 萬平方米，
同比 2017 年上半年增加 27.4%，
較2017年下半年大幅縮減。
近郊成為供應主力，
佔比高達 47.8%；天府新區供應可開發體量下滑，
不足2017年下半年供應可開發體量的五分之一。
不過，
2016年，
2017年，
天府新區供應的土地，
這巨大的體量今年才剛剛開始入市而已。
另外，
2018 年上半年成都新房整體供應量為9.0萬套，
同2017年上半年減1.7%，
較2017年下半年大幅增加 52.8%，
遠郊供應占比達 35.3%，
環比上升 6.9 個百分點。
值得一提的是，
天府新區新房供應大幅增加，
有超過中心城區的趨勢。
再次梳理一下幾個核心邏輯：1、
從2016年開始，
房價率先迅速上漲之後，
由於開發商惜售和公證搖號政策，
天府新區新房價格基本維持在2017年初水平；2、
天府新區大漲之後，
成都主城區（中心城區）及其它區域迎來補漲，
特別是主城區的中心價值得到明顯提振，
房價已經超過天府新區，
特別是二手房價格更有明顯價差；3、
現在，
天府新區對戶口和社保嚴格要求，
這部分購房者可以在天府新區從容的購房新房。
由此，
有理由預見，
天府新區將有可能是成都樓市的蓄水池。
有住房需求的購房者，
只要滿足條件，
就可以去天府新區買到價格比主城區便宜的房子；作為投資者，
在天府新區已經沒有多大炒房的空間，
一則購房資格難得，
二則買了長期不漲咋辦。
筆者認為，
這是一個良性的轉變，
天府新區從領漲板塊，
到有可能轉變為一個成都房價暴漲的蓄水池。
今後幾年，
這裡將承擔很大一部分人在成都購房的需求，
5年，
10年之後，
成都第二個中心，
自然可求。
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