從近三年土地表現來看，房地產市場對成華區的拿地熱度逐年走高，尤以2017年達到巔峰，無論在地塊成交率、起拍價、成交價等多個維度，都創下新紀錄。這一方面受整體市場環境的影響，另一方面也因為成華區是目前主城區內稀缺的仍有較多土地供應的主城區。
基於此，不少房企將成華區地塊視為佔領主城區區位的重要機會。那麼2018年，成華區將有哪些地塊走向市場，又有哪些明星地塊值得提前重點關注？
0宗流拍 平均樓面價過萬
2017成華區土地市場走上巔峰
2017年，成華區的土地供應量平平，11宗地合計僅有669畝的供應規模，是近三年來供應量最少的年份，但在土地成交熱度表現卻相當顯眼。
統計數據顯示，2017年成華區無一宗地塊流拍，平均成交樓面地價高達10074元/平方米，同比漲幅為59%，吸引了中糧、龍湖、中南等大型房企入駐。其中，中房、人居兩家國企獲取了5宗租賃住房地塊或人才公寓地塊。
此外，重點成交地塊還包括龍湖斬獲的一宗185畝商業兼容住宅地塊，以及中南拿下的建設路44畝地塊，目前已亮相為九華臺項目，由融創與中南共同開發。
從供應地塊位置來看，2017年主要集中在北湖板塊，其餘地塊區位較為分散，地塊性質以住宅兼容商業、純商業用地為主，沒有純商業地塊供應。
△成華區近三年土地供應情況
2018成華區土地持續放量
多宗明星地塊陸續亮相
小全全獨家獲悉，2018年成華區預供應土地18宗，合計約1070.8畝，是成華區近兩年少有的過千畝供應量，也是幾大核心主城區中預供應量最多的區域。
從供應地塊指標與條件來看，以純住宅與純商業地塊為主，這與2017年推行的“住商分離”政策有相呼應之處；
地塊規模方面跨度較大，從13畝商業地塊到201畝商業兼容住宅地塊不等，其中不乏幾宗上百畝的大型住宅地塊；
在地塊供應區域來方面，崔家店板塊、北湖板塊、龍潭寺幾個區域是集中供應區，而幾宗市場重點關注的地塊便藏身於其中。
△ 2018年成華區預供應土地情況（標紅框為重點關注地塊）
小全全梳理出2018年成華區預供應的重點地塊，包括龍潭寺板塊三宗住宅用地合計190畝、北湖片區兩宗地住宅商業用地294畝、以及崔家店140畝地塊，或許2018年成華區的幾宗萬元地便在這些地塊中產生。
01
龍潭寺190畝三宗住宅用地
（1、2、4號地塊）
就地塊本身而言，三宗地均為住宅用地性質，地塊均不太規則，但位置相鄰，適合一家開發商統一開發，在後期拍賣中很可能會被房企一併吞下。
區位交通情況
地塊位於龍潭立交外側，西側為成華大道，北側為隆興路，南側為龍港路，算是龍潭寺的老城區，已有的交通路網較為成熟，主幹道方面從成華大道幾分鐘便可上三環，通往成都各個方向。軌道交通方面，區域目前還沒有已開通的地鐵線路經過，最近的地鐵站也在成都理工大學，公共出行便利度有所限制，但規劃中的地鐵8號線、9號線將通過該區域，區域潛力還是較為可觀。
房地產市場
地塊左側的香木林馨園為2003年左右的老小區，地塊東側的北湖龍珠、東潤豪庭、時代欣城項目為相對較新的本地開發商項目，南側的金科天籟城以及一條成華大道相隔的華宇北城中央則為近年來由一定知名度房企新開發項目，但都屬於二手房，區域內無新房可供。
周邊生活配套
地塊周邊的生活配套條件不錯，成都三十八中、北京大學附屬小學英語實驗學校在地塊北側不遠處，成都市第二人民醫院龍潭醫院、成華區第七人民醫院則分別在地塊南側與北側，教育、醫療配套較為集中且優質。
此外值得一提的是，2017年7月由中糧拿下的54畝龍潭寺純住宅地塊，與該宗地位於同一緯度，當時起拍價為5000元/平方米，成交價為9600元/平方米。這一價格或許能對這宗預供應地塊的出讓身價有所參考。
02
北湖294畝兩宗住宅商業用地
（5、6號地塊）
此兩宗地塊南側便是中鐵建北湖國際城項目，即成都首個實行公正搖號選房的項目，在12月底備受市場關注。與北湖國際城相比，這兩宗地塊的位置更優越，距離三環路距離適中、更靠近北湖，居住舒更高，具有以下地塊特點：
1、地塊規模面積大，且成片相連，便於有規劃性開發地標型項目；
2、資格的北湖環湖地塊，視線直接望向北湖，景觀資源相當優越，尤其是其中的住宅用地，可打造為品質住宅；
3、區域自然資源條件不錯，除北湖以外，地塊東北側還有龍潭客家人口文化公園、熊貓體育公園，景觀資源豐富；
4、商業面積佔比較大，且商業地塊緊鄰望湖樓，對商業的開發運營能力要求高。小全全預估，為了確保較好的運營效果與城市界面形象，在地塊出讓條件中，很可能會要求高比例甚至全部商業自持；
5、地塊所處區域三側有城北高速、三環路、龍潭路-成華大道環繞，道路交通出行便利，但軌道交通尚未覆蓋，有被三條交通幹道“夾擊”之尷尬；
6、地塊左側有成綿樂客運專線通過，會受到一定程度的噪音影響；
7、目前區域已有的項目主要為中鐵建北湖國際城、北湖印象兩個大盤，但區域房地產市場價值及人口生活居住氛圍還有提升空間，地塊可以通過自身大體量商業和品質住宅，吸引入駐人口，提升區域品質。
△ 北湖兩宗地示意圖（黑色邊框為5號宗地，藍色邊框為6號宗地）
03
崔家店-楊柳河區域地塊
（11、13號地塊）
在成華區預供應地塊中，崔家店片區的地塊勢必引起高度關注。在地塊位置示意圖中可見，中環路雙店路段東西兩側各有地塊出讓，分別為東側的140畝住宅用地、68畝住宅用地，以及西側三宗相鄰的商業用地。
中環路的區位優勢自不必多說，是主城區內稀缺的最後寶地，已開通的地鐵7號線佈局有雙店路、槐樹店兩個沿線地鐵站點，軌道交通的通達大大提升了沿線區域的市場價值。此外，成都理工大學繼續教育學院、成都市才藝學校團結分校、成華區楊柳幼兒園、成都市技師學院等教育機構在區域內分佈，教育資源豐富。
近兩年，成華區中環路附近的地塊主要集中在鐵塔廠、聖燈社區、八里莊附近，崔家店楊柳河片區地塊供應並不多。
以中環路為界，東側的140畝、68畝住宅用地所處區域，居住氛圍強，有多個住宅小區聚集，包括香山長島、和悅庭院、東方惠城等項目，其中除香山長島屬於新建樓盤外，其餘均為老小區。這兩宗住宅用地較為方正、成形，便於開發打造。
中環路以西，則為三宗相鄰的商業用地，合計81畝。儘管緊鄰中環路兩個地鐵站，但小全全認為這三宗地的商業開發運營還是有較高的難度，單從附近區域的商業競爭力來看就已經相當嚴峻。
地塊北側有成都大東展、成華奧園廣場以及2017年7月龍湖拿下的185畝商業兼容住宅地塊，後者很可能是天街系產品將擁有大量商業體量；地塊西側更靠近城市中心，有華潤萬象城這一核心地標式商業，地塊南側則又有魯能城、隆鑫九熙廣場。
相比之下，這三塊規模較小的商業地塊略顯尷尬，小全全大膽推測，做銷售式商業的可能性不大，寫字樓公寓似乎較為合適。
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