作者丨張譯文、繆凌雲
來源丨野馬財經
一夜之間，名不見經傳的廣物地產突然成了眾多知名房地產公司的一塊“肥肉”。
剛剛被卓越集團高價拍走，原第二大股東又半路殺出，以優先購買權使得棋局再生變數。
這場精彩的對決誰能笑到最後，可謂充滿了懸念。
群雄逐鹿廣物地產
近日，廣東廣物地產（集團）有限公司（簡稱：“廣物地產”）的股權拍賣，在資本市場掀起了不小的波瀾。
一方面，出手的各方可謂大有來頭。
首先是粵泰股份（600393.SH），2017年12月，粵泰股份公告稱，擬參與競拍廣東省物資產業（集團）有限公司持有的廣東廣物房地產（集團）有限公司45%股權。
其次為碧桂園（2007.HK），2018年2月27日，有接近碧桂園知情人士表示，碧桂園或正謀求對廣物地產作整體收購。對此，多家媒體曾報道，碧桂園內部高管的回應是“具體細節未定”。
3月13日，在粵泰股份和碧桂園相繼表達出收購意願之後，陽光城（000671.SZ）亦宣佈加入這場爭奪。3月14日，另一巨頭保利地產（600048.SH）入局。
粵泰股份、碧桂園、陽光城、保利地產......任何一家都稱得上行業內的重要角色，卻都來爭奪廣物地產。但在如此情況下，3月16日，卓越集團突然出手，歷經497輪鏖戰後，最終以51.02億元的價格奪得了勝利，而競拍底價為35.75億元。
上圖截自南方聯合產權交易中心
另一方面，整件事情可謂變數頻生，高潮迭起。
儘管卓越集團成功拿下了競拍，但僅僅十天之後竟再起波瀾。據財聯社報道，2018年3月26日，廣物地產第二大股東天津匯萌表示將行使優先購買權。
工商資料顯示，此次股權出讓方廣東省物資產業集團為廣物地產原第一大股東，持股45%, 原第二大股東為天津匯萌置業有限公司、第三大股東為廣州市潮越財務諮詢服務有限公司，各佔廣物地產40%和15%的股份。 如若天津匯萌最終完成購買，對卓越集團而言，無異於煮熟的鴨子飛了。
野馬財經注意到，多家房企同時競購一家標的，在中國房地產併購市場並不多見。這場競拍的背後，實質是一場“土地資源的戰役”。
券商從業者董先生對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，這場競拍預示著房地產企業強弱分化不斷明朗的趨勢，也是房企追求規模效應的訴求。
為何瘋搶“廣物地產”？
廣物地產到底有何價值，竟遭到多家知名房地產公司的鏖戰瘋搶競拍？
正如前文所述，廣物地產共有三家股東——廣物資產、天津匯萌、廣州潮越，而此次掛牌出讓的，是廣物資產持有的45%股權及相關債權，轉讓底價35.75億元。
事實上，在眾房企競相追逐收購的表象背後，廣物地產的業績狀況並不那麼理想，這也成為大股東廣東物產集團想要將其出售的原因。
據陽光城股權收購公告顯示，截至2018年1月，廣物地產的營業收入5570.44萬元，利潤總額為-1943.94萬元。截至2016年12月31日，廣物地產資產總額為204.54億元，負債總額則達到了190.13億元。
財務數據並不理想，大股東也是著急脫手，不過，它卻有著豐富且優質的土地儲備。
廣物地產現已佈局的城市有廣州、佛山、海口、三亞、儋州、中山、肇慶、清遠、韶關、湛江等，累計開發項目30餘個，土地儲備面積逾1000萬平方米。而廣州及附近城市恰好是諸多房企佈局的核心地帶。
根據掛牌公告，廣物地產還與韶關廣物投資合作開發一宗原韶關木材廠“三舊”改造項目，項目將按合同約定繼續後續的開發，而銷售收入將按照韶關廣物投資和標的企業30%、70%比例分配。
“房地產資產的出售和收購正在變得常態化，併購拿地的成本也會相對較低一些。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對野馬財經分析，“併購規模的擴大，與我國房地產行業的分化大勢有關，但其中有兩個案例起到了刺激作用：一是2014年的融綠合作，雖然最終未果，但開啟了房企“強強併購”的先例；二是2017年7月，萬達以631億的代價將酒店和文旅項目售予融創和富力，創下中國房地產併購規模紀錄。”
粵泰股份、碧桂園、陽光城此前的躍躍越試，看中的也是廣物地產在全國範圍內的佈局。碧桂園相關人士告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），現在整個地產行業併購現象是比較普遍的，而且。基本上很多企業都是通過併購的方式來實現規模的擴大擴張，這是一種行業現象。
神秘的卓越集團
截至目前，廣物地產的最終歸屬還沒有定論，不過這場股權廝殺中，力壓眾多巨頭的卓越集團頗引人注目。
對於不少人來講，卓越集團和其掌舵人李華或許是陌生的詞彙。但在深圳，他卻被譽為商業地產界的“隱形大佬”。深圳CBD中心有將近1/4的寫字樓都由其開發。根據深圳房地產信息網的監測，2017年深圳開發商（商品房：含住宅、商業、寫字樓）成交量TOP10，卓越地產位居第5名，成交金額位居第7名。
按照李華的設想，2018年將是集團新一輪戰略規劃的元年，公司將維持高土儲、高週轉、強融資，目標在未來三年達到千億規模。
嚴躍進分析，卓越集團如果要完成三年千億的目標，必須保持不低於32%的複合增長率。而完成這一個目標，離不開土地儲備的支持，這也算給出了其頻頻拿地的理由。
2017年11月3日，備受關注的青島市經濟技術開發區金沙灘路787號項目不良資產司法拍賣結果出爐，卓越集團以15.64億元底價拿下公元海·紫檀山項目；2017年12月22日，在上午奪得港口鎮116畝地商住地之後，下午又在中山競得第二宗地塊，而這場拍賣情況比上午的港口土拍有過之而無不及，卓越集團以4500元/平競得中山地塊，溢價率為64%。
一線城市方面，卓越集團先後以17.71億元、26億元、10.64億元，通過公開土地市場以及收併購的方式在上海落下三子；特別是並聯合萬科、旭輝以78億元的總價奪得北京石景山限價地。
2018年2月10日，卓越集團還聯合總部基地、中電科技在深圳正式簽署全面合作協議，共同落地位於杭州灣嘉紹的江南城項目。項目產業區規劃佔地約5000畝，建築面積約400萬平方米，總投資額約200億元，預計建設週期約8至10年。
據觀點地產網不完全統計，卓越集團在2017年新獲取項目39個，貨值共計1361億元，新進入江門、湛江、中山、嘉興、寧波、保定、海口、南通、蘇州、南京、中山等11個城市，目前已經佈局全國25個重點一二線城市。
近年來，卓越集團在全國範圍內迅速擴張，連續落子，那麼，其財務實力到底幾何。
卓越集團並沒有主動披露自己相關數據，而從野馬財經（微信公號：ymcj8686）獲取的其重要全資子公司《2017年深圳卓越世紀城房地產開發有限公司公司債券半年度報告》或許可見一斑。
截止2017年6月末，卓越世紀城房地產開發有限公司的總資產達184億元，經營活動產生現金流為-9.2億元，資產負債率為59.50%，處於同行業的中等水平。而現金及等價物餘額7.9億元。
對於這些數據、整個卓越集團的實力以及出手廣物地產的目的，野馬財經亦致電卓越集團，截至發稿尚未得到回覆。
廣物地產最終會花落誰手，卓越集團的實力又到幾何，地產行業的土儲之戰是否會愈演愈烈，一場激烈的股權爭奪戰，留給了市場太多的懸念，歡迎在文末留下您的觀點。
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