2018年上半年，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。總體來看，融資總體規模保持高位，增速持續回落，綜合融資成本上升，不同陣營結構性分化加速。從融資渠道來看，銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信託規模增速下滑，中票保持穩定增長，海外融資規模大漲後續難度加大。整體來看，除資產證券化融資方式外，房企傳統的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現。
房地產行業融資總體走勢
融資總體規模保持高位，增速持續回落
圖：2013-2018年6月房地產企業開發到位資金及增長率
數據來源：國家統計局，中國指數研究院收集整理
2018年上半年，房地產開發企業到位資金整體保持高位，房地產開發到位資金規模達7.9萬億元，同比增長4.6%，與去年同期的11.2%漲幅相比，增速回落較為明顯。單月來看，月均到位13214億元，相比去年再上一個臺階，同比月均增587億元。
國內貸款佔比下降，自籌及其他資金佔比上升
圖：2013-2018年6月房地產企業開發資金來源結構
數據來源：Wind數據庫，中國指數研究院收集整理
國內貸款佔比略降，自籌資金佔比有所上升。2018年以來，在“房住不炒”理念下指引下，去槓桿、嚴監管等調控政策持續升級，國內貸款佔比略有下降，定金及預付款等自籌資金渠道比例持續提升。1-6月，國內貸款佔比同比下降2.1個百分點；自籌資金佔比增長加快，佔比為32.21%，同比增長1.5個百分點；其他資金佔比達52.25%，同比提高0.73個百分點。
融資渠道進一步收緊，資產證券化高速發展
在房地產融資渠道全面收緊的背景下，房地產企業的融資渠道多元化，企業不斷探索新的融資模式。
銀行貸款仍是主要途徑。2018年上半年，房地產開發貸餘額9.6萬億元，同比增長23.6%，比上年同期上漲13.9個百分點。
房地產信託新增規模下降。據中國信託業協會統計，2018年一季度我國房地產信託餘額為2.37萬億元，同比增長51%，新增規模1826億元，同比下降21.6%，房地產信託新增規模整體呈現減少的態勢。
中期票據有所增長。據Wind數據統計顯示，2018年1-6月，房企共發行中期票據65支，發行規模總計796.3億元，同比增加7%，中期票據的發行量有明顯的增加。
海外發展增長較快。上半年內地房企發行海外債77支，融資總額高達319.1億美元，較去年同期上升60%，但受資金強管制影響，預計下半年海外融資規模將有所回落。
房地產ABS迎來爆發式發展。在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策加持下，房地產證券化發行規模創新高。 據Wind數據統計顯示，2018年1-6月，房地產ABS產品共發行75支，總髮行規模900.2億元，同比增長82.8%。
綜合融資成本上升，不同陣營結構性分化加速
2018年上半年，房企融資規模維持高位，綜合融資成本較去年提高約1-3個百分點。隨著防控金融系統風險的逐步落實和深入，融資監管更加嚴厲，房企不同陣營融資成本加速構性分化。
大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信託融資成本較去年提高2-3個百分點。嚴監管環境下整體融資渠道收緊，尤其非標業務的嚴厲監管對中小房企影響較大。信貸
信貸持續退燒，品牌房企開發貸優勢凸顯
房地產開發貸小幅回升，保障性住房開發貸增速不減
2018年以來，公司債、信託、土地款融資等多方融資渠道不斷收緊，銀根收緊跡象愈趨明顯，銀行貸款仍然是房企資金的重要來源。2018年以來，銀監會連續下發加強委託貸款合規管理政策，尤其針對用於房地產開發土地併購或房地產開發土地項目公司股權併購的貸款，預計下半年銀行貸款作為房企融資的重要渠道或亦有所弱化。
圖：2013-2018年一季度房地產銀行開發貸款情況
數據來源：中國人民銀行，中國指數研究院收集整理
2018年1-6月房地產各項主要指標出現小幅回升，棚改導致三四線城市和縣城回暖、一二線城市“買不起、買不到”的擠出效應推動農民工回鄉置業同時催生了三四線城市購房的信心。2018年上半年，房地產開發貸餘額9.6萬億元，同比增長23.6%，增速上漲13.9個百分點。分項來看，房產開發貸款8.18萬億元，同比增長27.7%，小幅回升；地產開發貸款1.46萬億元，同比增長7.1%。
圖：2013-2017年二季度保障性住房開發貸款情況
據來源：中國人民銀行，中國指數研究院收集整理
圍繞棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建設力度持續加大，2017年，住建部在《住房城鄉建設事業“十三五”規劃綱要》的指導下，進一步將加快公租房竣工和分配入住作為重點。2018年上半年，全國保障性住房開發貸款4.08萬億元，同比增長37.4%，增速上升1.2個百分點，較上月有所增長，總體來看，其增速持續高於其他各類開發貸款，有保有壓，分類監管。
政策加壓房地產，品牌房企開發貸優勢凸顯
圖：2018年以來部分房企大額銀行信貸案例
政策加壓房地產，銀行信貸不斷收緊，銀行對開發商的資質要求也越來越嚴格，優秀房企獲得更大青睞。2018年以來，優秀上市房企獲大額授信額度。其中，泛海控股獲民生銀行116億授信額度，華夏幸福獲中信銀行315億元集團授信額度，當代置業獲建設銀行戰略授信120億。
信託
信託新增規模下降，集合信託仍為主流
房地產信託新增規模下降，非標業務萎縮
自2017年四季度起，銀信業務規範和資管新規出臺對信託通道業務影響較大，非標投資限制通道需求萎縮，房地產類信託產品發行和融資規模增速呈現下滑趨勢。根據中國信託業協會數據顯示，2017年3季度以來，我國房地產信託新增規模整體呈現下滑趨勢，截至2018年一季度末，房地產信託新增規模1826億元，同比下降21.6%。
圖：2018年以來部分房企信託融資案例
2018年1-6月，華夏幸福通過大業信託獲得融資規模24.5億元，北辰實業通過建信信託獲得融資規模28億元，泰禾集團通過陸家嘴信託、五礦國際信託獲得融資規模26.1億元，陽光城通過泰康信託、國際信託、中建投信託、五礦國際信託等機構獲得多筆融資。預計未來幾年，監管週期將持續，通道業務規模收縮節奏將會逐步增大，信託業務加速回歸本源。
集合信託為主要來源，佔比超60%
圖：2013-2018年一季度新增房地產信託項目金額及佔比情況
數據來源：中國信託業協會，中國指數研究院收集整理
2018年以來，監管要求消除多層嵌套和通道，信託機構重點關注業務合規性，通道業務壓縮。在合規上，只對滿足432要求的項目放款、做真股項目。許多信託公司出於審慎經營的考慮，在提高風控標準的同時，有意識地放慢業務推進腳步，以便更精準地研判市場變化和趨勢，更恰當地把握市場機會。據中國信託業協會數據顯示，從2016年3季度開始，新增集合房地產信託規模超過新增單一房地產信託，成為主要組成部分。2018年1季度，新增集合信託發行規模為1140億元，去年同期為1444億元，同比減少21.1%。
債券
公司債大幅萎縮，中票融資熱情不減
公司債大幅萎縮，新發基本停滯
自2016年10月上交所和深交所對房地產公司債分類監管以來，房企在交易所市場債券融資受到了嚴格控制，公司債發行融資基本處於封閉狀態。同時，上交所針對公司債將房地產業分類監管採取“基礎範圍+綜合指標評價”的分類監管標準，發債主體和債券評級均以AAA級和AA+級的高信用等級產品為主，高、低評級的房企發債利率和發行難度將繼續分化。
2018年，房企公司債新發繼續低迷，發行規模保持低位，且多為之前批准。2018年上半年，房地產公司債延續上年的低迷，共發行63支，發行規模合計723.7億元，基本為去年或之前批准，與2017年（85支，940.8億元）相比，總體規模保持低位態勢。近期，多家房企陸續中止發行公司債，或因融資成本的上升以及證監會對房企發債的募資項目和資金用途的監管，新債還舊債途徑受阻。
圖：近期部分房企被中止發債案例
中票融資熱情不減，融資成本抬升
在銀行信貸、公司債受監管後，符合條件的房地產企業增加了其他品種債券的發行，中期票據的發行量有明顯的增加，平均利率上升1.1個百分點。2018年1-6月，房企共發行中期票據65支，發行規模總計796.3億元，同比增加7%；平均利率為6.2%，較去年同期的5.1%上升1.1個百分點，其中陽光城2018年6月7日發行10億元永續中票，利率為8%，融資成本較高。
圖：房地產企業中期票據發行規模及利率
海外
規模大漲，難度加大，成本或走高
受國內債券融資收緊影響，不少房地產企業積極尋求海外發債融資，房地產海外債券發行規模顯著增加。據Wind數據統計顯示，2018年1-6月內地房企發行海外債77支，融資總額高達319.1億美元，較去年同期上升60%，已較2017年（77支，397.3億美元）全年規模相近。
近期，海外債也逐漸受到了監管層面的限制，提高了企業舉借中長期外債的門檻和要求，未來房企海外發債難度和成本或將提高。2018年6月27日，發改委在其官網發佈有關負責人就《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》答記者問，未來將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。
資產證券化
規模加速上揚，供應鏈金融或成新風口
在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策加持下，房地產ABS迎來爆發式發展。2018年1-6月，房地產ABS產品共發行75支，總髮行規模900.2億元，同比增長82.8%。
圖：房地產企業ABS發行規模
數據來源：wind，中國指數研究院整理
從底層資產來看，房地產ABS包含不動產資產證券化產品，購房尾款ABS，物業費/租金收益權ABS和供應鏈ABS，其中房地產供應鏈ABS發行量快速增加。2018年1-6月，房地產供應鏈ABS發行額為408.12億元，佔比較去年全年提升16.74個百分點，成為目前供應量最大的房地產ABS品種。
圖：2017年（左）2018年1-6月（右）房地產ABS發行結構
結語
2018年上半年，在金融系統風險監管趨嚴的背景下，房企融資規模保持高位，傳統融資渠道結構性收緊，但資產證券化等渠道融資規模快速上升，對中小房企以及快速擴張的部分房企影響較大。預計下半年，在國內融資監管更加嚴格和保持經濟穩定的大背景下，房企融資環境仍將存壓，融資渠道仍將緩慢收縮，融資成本繼續結構性分化，房企宜加快去槓桿、降負債，促進企業穩健發展。
嚴/肅/廣/告/時/間
閱讀更多 中國指數研究院 的文章
