尊敬的陸金所vip客戶大家好，我是錢多多，今天多多要跟大家聊聊萬科在北京的首個長租項目——萬科翡翠書院。
說到租房，周星馳電影《功夫》中有個很經典的相關人物：包租婆。
包租婆的房子位於豬籠城寨，裡面龍蛇混雜，租戶大多是江湖人士。但落難英雄也得為五斗米折腰，連著欠幾個月房租，對著殺氣騰騰的包租婆，只能窩囊認慫，因為大俠也是需要庸常的衣食住行的啊。
讓我們從電影回到現實。對於眾多的新北京人而言，買房問題一直是個老大難，一是貴，買不起，二是限購，買不到。
因此，無論你是新漂還是老漂，租房就成了為數不多的選擇。可是在傳統租房關係裡，你不得不承認，房東就是老大。租金說漲就漲，說不讓住就不讓住。在現在流行的短租的世界裡，租約往往是一年一簽的，房租往往是三月一交的，談何穩定？
所以去年十九大後國家就積極倡導大力發展租賃市場，維護租客的合法權益，並鼓勵“企業自持租賃房”，也就是“長租”。萬科無疑是眾多開發商中響應此政策的領跑者，萬科的翡翠書院作為首批企業自持租賃房項目之一已於近日閃亮登場。
萬科翡翠書院位於北京海淀區，距離中關村13公里、西二旗8公里。項目戶型主要有90㎡三居室和180㎡以上的複式四居室。90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的複式四居室月租金為3萬至4萬。
萬科對翡翠書院如此定位，多多以為是基於以下幾點原因：
1.在萬科翡翠書院項目推出之前，市場上的短租行為頻繁。但是在解決了基本“住”的問題後，對於家庭來說，其最關心的問題則在於子女的教育問題。在打一槍就換一個地方的短租時代，要解決這個問題比較難。但一個租期10年甚至更長的長租房是可以讓租戶適齡子女更穩定的接受義務教育的。這是萬科翡翠書院項目的優勢之一。
2.萬科翡翠書院提出，如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變。這對租客來講不用擔心租金上漲，以及租期未到就被毀約趕出的風險，會形成一個比較穩定的租住環境。
3.萬科翡翠書院的目標客群是追求高品質、改善型居住需求的租客。這一人群，他們可能因為各種原因暫時買不到房子，比如戶口問題，但他們追求的是更高層級的住房體驗和追求，價格並不是唯一的衡量標準。
但再多的理由，似乎也經不住租房者的終極追問：十年租金 180萬，我有這個錢為什麼還要租房？
多多帶大家來看看這個價格出來後，網友的評論。
不得不說，相對於給周邊同等位置同等戶型6000左右的月租來講，萬科翡翠書院最低1.5萬的租金的確高的驚人。而10年最低180萬租金一次性付清的要求，更讓人望而卻步。畢竟180萬都可以輕鬆在環京區域全款買套房。10年的使用權和70年的產權相比，性價比實在太低。更讓人詬病的一點是，萬科翡翠書院的房租需要提前兩年預付，因為房客要到2020年才能入住。這不得不說是萬科首創了。
多多還要指出一點，萬科此舉會拉高地區租金。萬科翡翠書院比周邊項目高出一倍不止，這會讓周邊小區的個人出租者覺得自己給出的租金實在是太低了，從而上調價格。因為市場具有自動調節的作用，我們買水果時會發現同一區域的水果攤位不管是路邊攤還是大型店鋪，價格相差都不多。這是市場上各個商家博弈的結果。
多多預測，萬科的高定價帶來的最終結果，就是自己的高端項目入住率不高，但是周邊的人群要花更高的價格租同樣的房子。
面對這些質疑和指責，萬科方面也是有苦難言，只能在網上曬出了一本帳。
據萬科相關數據披露顯示，萬科翡翠書院的這個項目僅拿地成本萬科就花了109個億，其他建安、裝修、資金利息等加起來超過50個億。萬科表示，“我們的拿地成本為35339元/平，含建安、裝修後的含稅總單方成本達到58019元/平。”
也就是說，翡翠書院項目還沒有產生一毛錢的利潤，萬科花出去的錢已經有160個億。這還不包括，後期運營、維護的費用，這同樣是一大筆錢。
那麼，萬科需要多久可以收回這筆投資呢？
根據萬科公佈租金價格，萬科翡翠書院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。
那麼，至少30年才能收回成本。
所以萬科自己稱，“這是一個不賺錢的極具微利的項目”。大家都說翡翠書院貴上了天，其實萬科心裡也苦啊！
面對租客和開發商的兩難，多多隻能說：現在租售比太低太低。房價市場不來一次崩盤，實在難以做到兩全。
“那你是認為房價是要跌啦”？面對這種疑問，多多還是建議你：別傻了，你以為租房能租一輩子？年輕的時候還是鍛鍊身體、努力加班，賺錢買房。
今天多多的分享就到這裡，我們下期再會！
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