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■本文出自“在明徵地拆遷律師“
導讀：大家都知道，一旦被徵收房屋被認定為違建，在拆遷時就無法與合法房屋一樣得到補償。但是現實生活中，很多人由於各種原因導致其所居住使用多年的房屋並沒有房產證或者土地證。這時一旦房屋遭遇拆遷，這些無證房是否屬於違建，又能否得到公平、合理的徵收補償，就成為了對廣大被徵收人切身利益影響最為重大的問題。本文，在明律師就為您的“無證房”想一些辦法……
作者丨賈曉丹
一、什麼是違建？
我們通常所說的違建是指違反法律、法規在城鄉規劃區範圍內，沒有取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設的建築，或者是採取欺騙手段騙取批准而新建、擴建或改建的建築。違建的形成原因多種多樣，這其中既有歷史的原因也存在著監管的缺失。不能認為所有的違建都是建造者一方的責任、過錯，這是與客觀事實嚴重背離的。
二、無證房是否都是違建？
在一般人看來，違建有一個很明顯的表現就是沒有房產證和建設用地規劃許可證，但是是否所有沒證的房屋都是違建呢？
認定違法建築的法律依據主要是《城鄉規劃法》。《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設……實踐中，徵收方多依據《城鄉規劃法》的上述規定，直接認定無證、缺證的房屋是違法建築，這種做法是不合理的。徵收範圍內的房屋情況複雜，尤其是棚戶區、城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或未依法辦理審批許可手續的建築，這其中很多房屋在不違反規劃的情況下，繳納一定數額的罰款後補辦證件，也是能夠成為合法房屋的。根據行政法領域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，在徵收中對這類並不影響規劃實施的無證房屋是應當經依法處置後按合法建築予以補償的。並且《城鄉規劃法》是2008年1月1日才開始實施的，根據法不溯及既往的原則，至少對於2008年以前建造的房屋，行政機關是不得依據《城鄉規劃法》來做出認定、處置的。可見，
“一刀切”的將無證房都認定為違建的做法顯然是不合理也不合法的，其主要目的還是在於壓低被徵收人所應獲得的補償，為徵收方控制成本。三、對無證房補償的判斷
對無證房的補償要結合建造的時間、當時的立法狀況、當時的執法機關是否存在過錯來綜合判斷：
對於嚴重違反城鄉規劃及土地管理法律，或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋應當不予補償；對於房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。例如轟動全國的“浙江金華許水雲案”中，許水雲的房屋就屬於典型的“無證房”，但卻被法院認定為合法建築，原因就在於其房屋的“無證”是政府沒有及時發證所導致的，而並非其沒有依法去報批。
總之，無證房性質的認定需要具體問題具體分析，每個人、每處房屋的情況都不同，不可簡單的一概而論。 建議被拆遷人要在房屋徵收啟動前儘早去相關部門針對自己的具體情況進行諮詢，能補辦證件的要及早補辦，以免使自己以後的維權陷入被動之中。
幾種確定可以得到補償的無證房
根據相關法律規定和司法實踐中的情況，下面這幾種無證房是可以得到補償的，尤其是絕對不應出現分文不補直接拆除的情況。
1. 代代流傳下來的祖宅
現在很多地區都存在祖宅這一類的房屋。在明律師所代理的案件中，有的被徵收房屋乾脆是建於民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，並沒有房產證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建築擁有所謂的“合法證件”。
2. 農村宅基地範圍內自行建造的房屋
在上個世紀80年代之前，國家對農村建房的要求並不是十分嚴格，建房辦理手續也比較簡單寬鬆，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉鎮政府某種形式批准的房屋，即使沒有產權證明，在徵地拆遷時也應當給予合理的補償。
3. 在合理範圍內加蓋出來的農村房屋
只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農民經向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋並不構成土地違法，也未直接影響鄉村規劃，那麼在面臨徵收時是應當給予一定的補償的。實踐中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什麼法律依據的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規的彩鋼板、泡沫填充房屋，那麼被認定為違建是很難避免的事情。
4. 棚戶區改造項目中的一些簡陋的房屋
這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。
在明律師最後想提示大家的是，無證房的認定是個專業性比較強的問題，您如果自己無法判定的話，也可以尋找專業的律師諮詢。從以往的很多案例中可以發現，法院對待行政訴訟的態度並不是很積極，但凡能夠不進行實體審查就一律從程序上駁回。在此，
在明律師建議，當事人要想爭取合理補償，就不能單靠行政訴訟這一種方式，而應該通過律師協助申請政府信息公開或者一系列的行政複議、行政訴訟程序，找到案件所涉及部門的違法點，爭取到與拆遷方公平談判的機會。須知，違建認定只是表象，其真正的目的、意圖在於被徵收房屋的補償安置和項目的推進。打開視角，不侷限於無證房、違建的認定之中，或許才能找尋到解決此類矛盾糾紛的最佳途徑。閱讀更多 賈素飛征地拆遷律師 的文章
