先給大家講一件非常可怕的事情
特別的恐怖
特別的嚇人
地產人聽了
特別的震驚
☟
深圳房價19連跌！
太可怕了
難道房價要崩
房地產藥丸？
於是懷著敬畏心打開鏈接
看到這個驚悚的斷崖式下跌走勢圖
仔細一看裡面的數據，這特麼不對啊！
2016年8月均價55611；2018年4月均價54169。
19個月，深圳跌幅“高達”1442元！！！
太特麼嚇人了！
然而這些數據是真的來自官方統計
沒任何毛病哦
所以當買不買房猶豫不定的時候
一定不要相信官方數據
把《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》扔進垃圾桶！
很多人判斷市場，容易把官方數據報告作為依據，比如這個大家都知道的70城房價。
指數上升了，意味著市場上行，指數下跌了，意味著市場下行。
首先，這個70城的名單里加入了N多莫名其妙的城市，把綜合指數拉低。
比如其中加入了遵義、南充，這些城市別說沒去過了，外地人估計連聽都沒聽過，但是有了他們的加入，綜合數據就會看起來很漂亮。
其次，限價壓頭，備案價被人為拉低。
現在絕大多數熱點城市都限價，為了讓綜合價格看起來好看，出現了兩種操作模式。
一種是備案價控制，直接在備案階段就把網籤價格卡死。你價格過高，對不起，不能備案。但最後實際售價普遍比備案價高那麼幾千每平。高出這麼多？怎麼辦？雙合同唄！
比如石家莊，目前市區備案價大部分在12000左右，但實際售價卻都在18000—22000，會捆綁裝修合同。
第二種是備案流量控制，網籤備案配額制。
上來先把本月的安全均價確定，之後低價項目先網籤，高價項目根據具體的情況再網籤，一旦均價突破安全線，所有的高價項目停止網籤，甚至停止發放預售證。
這樣一放一卡之後，價格數據的表現就看起來很安全很平穩。
如果還控不住，那就上終極殺招，把遠郊縣城的低房價區域加進來！讓數據回到安全區，這樣一切看起來平衡又美好。
所以，統計口徑放水、限價限籤、流量控制、網籤配額……這一波精細化神操作，讓數據徹底失真，沒有任何參考意義！
土地數據也沒有任何參考價值！
在過去，我們都說土地市場是房地產市場的基礎，地價是房價的發動機。
2018年過去的5個月，我們從土地市場得到三個數據反饋是：
1，北上廣等一線城市土地流拍；
2，二線城市地價增幅趨緩；
3，三四線城市土拍成交量、溢價暴增。
於是大家都得出結論：
1，一二線城市熄火，開發商都不拿地了；
2，三四線才是熱點，進攻三四線的時機到了！
然而，實際的情況是：
1，一線城市土地流拍是因為供地結構的調整。
比如北京流拍的地，住宅比例很少，卻需要配置大量的交通樞紐、配套商業、共有產權住房和自持物業。與此同時，這幾宗流拍的土地起價反而很高。
在這樣的限制條件下，房企顯然是沒有利潤空間的。
沒有了利潤，就沒有了拿地的熱情。
2，二線土地市場溢價率低，是因為土拍限價。
那麼，很多人會問了，地價低了，房子又被限價，那我是不是能等等這些限價房和限價地？
非常遺憾，你想多了。
首先，限價之後雖然溢價率急轉直下，但地價卻是在一路扶搖直上的。他起拍就這這個高價，溢價？無所謂啦~地價漲意味著房價可能進一步上漲。
其次，二線城市的限價執行並不嚴格，還有空間。
如果你要等，可能會等到售價依舊和周邊其他未限價項目持平的均價，備案10000+，捆綁你幾千的精裝修合同。
3，三四線土地市場火爆，是因為房企都想吃棚改的肉。
這一波三四線的土拍市場火爆，是因為三四線的經濟、人口、城市、產業全面崛起了？
並不。
是因為棚改！棚改！！政府將向三四線城市定向放水貨幣超4萬億，集中三年投放到位！
房企衝進去，也只是想吃著3年4萬億的紅利而已，吃完大概率會拍拍屁股，繼續轉戰一二線！
最後坑的是誰？吼吼~自己去想！
房子到底還能不能買，我們要相信誰？
說了很多遍，依然再強調一遍，無論你在哪個城市，如果是剛需自住，一定要買要買要買！
這不是房價高不高、站不站崗的問題，這是關乎一個家庭的安全感，是你在這個城市安身立命的根本。
而國家宏觀面來看，我們正處於高速城鎮化進程中，而且這個城市化還將持續8-10年，如果你不能把握實際買房，可能將錯過中國城鎮化的機遇，你要有佔位意識，也就是去佔有優勢資源的意識。
現在，很多城市從主城區十幾、二十幾公里的往外拉城市框架、大興土木、大搞基建、虹吸人口勞動力。
這背後的本質就是無房者用自己的辛勤勞動去建設這個城市，他們所創造出來的財富又通過各種明的暗的稅收形式返還給政府，然後政府再通過中國特有的戶籍制度想法設法補貼給有房特別是多套房產持有者。
聽著很扎心是吧，這就是事實。
不理會那些天天變的政策與解讀，把哪些所謂的官方數據報告通通撕碎，如果你是剛需那就買啊，買完了價格短期起起伏伏，是你該承受的。不要漲一點興奮得睡不著，跌一點恐懼得睡不著，如果心理素質那麼差，以至於不敢做任何決定，那就老實一點租房子住。
你沒有房子，你就享受不了你所在城市發展的紅利。
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