文/東南偏北
我畢業快三年，現就職於深圳的一家大型國企，待遇不算差，但在深圳這樣的大都市，工資水平也只能算得上比上不足比下有餘。現在的工作，說實話感覺很閒很浪費時間，我確定這不是我想要這樣的工作。而且，不吃不喝工作三十年也買不起這邊的房子，我不斷問自己，未來出路在哪裡？
讀者只回了一句“我們老家小縣城房價去年就已破萬了”....在大都市辛苦工作幾年，就算是面對三四五線城市破萬的房價，也並非說完全不能接受。但這跟這位讀者聊完天后，讓我們也發現了一個非常嚴峻的問題：諸多三四線城市房價也早已紛紛破萬..
一
前陣子，社科院公佈的2018年一季度報告中，就公佈了2018年房價破萬的城市，中國已有62個城市房價破萬，其中有20個是三四線城市，佔據了總量的三分之一。可怕了，三四線破萬，意味著更多在一二線打拼的年輕人，可能連故鄉都回不去了...
房價上漲已成為既成事實，若是再去分析其原因，估計眾人都能夠說道一番，比如：
1、棚改拉昇了農民進城購房剛性需求
2、城市居民剛需和房屋改善租開始入場接力
3、返鄉購房和部分投資需求入場哄抬房價
4、當地政府對土地出讓金的渴望
5、前期漲幅過大的一二線城市房價是被死死摁住的，部分熱錢開始流行三四線城市
這些說法，很大程度上把三四線房價上漲的原因都給說全了。但是問題在於，目前的諸多三線城市，真的配得上現在的房價嗎？
二
從前面的表格中，我們可以出，目前房價已經上萬的三四線城市包括：三亞、陵水、麗水、萬寧、廊坊、舟山、漳州、莆田、保亭、揚州、衢（qú）州、樂東、湖州、瓊海、保定、文昌、龍巖、大理、東方、蕪湖、（惠州）。
看到這一堆城市名，很多網友估計聽都沒聽過，最開始的時候，筆者打算擬從這些城市成都“生產總值”、“近五年的小學生人數變化”、“資金總量”等幾個維度去分析解讀這些城市。但是查閱了過半城市的資料後，筆者還是放棄了，因為用常規方法（指標）對這些城市壓根就不管用。
比如陵水，海南東南部地區的一個自治縣，GDP200億不到，小學生在校人數剛3萬出頭，若是論數據，這數據連我老家那個18線小縣城都比不上，更不用說其他城市嗎，但實際情況是他的房價已經實打實的破了兩萬了。
筆者對以上房價破萬的三四線城市，大致進行了一個分類。
環境溢價型：三亞、陵水、萬寧、保亭、樂東、瓊海、文昌、大理、東方
資源溢出型：廊坊、惠州、保定、蕪湖
人口密度高度集中型：舟山、莆田
炒房團進軍型：漳州、揚州、衢（qú）州、湖州、龍巖
上述房價破萬的三四線城市，筆者將他們分成了四大類，“環境溢價型”、資源溢出型、人口密度高度集中型和炒房團進軍型。
環境溢價型比較好理解，即購房者更多的關注點還是集中在空氣質量、生態環境等，比如一線城市的深圳，深圳為什麼能在過去的房價中全面領漲，其實裡面也有許多“環境溢價”的成分，在市區500萬以上的大城市中，空氣質量沒比深圳更好的，綠化覆蓋率也沒有超過深圳的。
以上列舉的環境溢價的城市裡，絕大多數城市都是海南的城市，而海南最大的一個優勢就是環境資源。當然，並不是說擁有了好的環境，完全沒有其他諸如產業、人口、資金等優勢就可以“發瘋般”上漲了。最近，海南出臺了一系列政策，比如引進人才、產業，以及今天看到的消息，海南出臺《海南省賽馬運動發展規劃》等，本質上都是為了吸引了全國以及東南亞的人才去海南，經濟得到發展了，就可以很好的消化掉由於房價帶來的泡沫。
另一類則是資源型溢出型，廊坊、保定、惠州、蕪湖這幾個城市，本質上都當屬這類。
廊坊、保定都很好的承接了諸多北京的資源；惠州則承接了諸多深圳的人流，比如很多買不起深圳、東莞的房子的人，只能退而求次選擇惠州。蕪湖，則承接了部分南京的資源，我們曾經也統計過，全國各地的“城市私募基金管理規模”，其中蕪湖是安徽私募基金規模僅次於省會合肥的一個城市，說明江蘇省會南京確實對安徽的“臨京”城市起到了帶動作用。
這類型城市，相比其他房價破萬的三四線城市，最大的特徵就是，近幾年的小學生人數均有顯著增長。說明確實享受到了周邊大城市的“溢出效應”。
最後兩類是，人口密度高度集中型和炒房團進軍型。在筆者看來，其中三四線城市的舟山跟莆田是最接近人口密度高度集中型的城市。
先說舟山，舟山房價為啥高？其實跟廈門有些像。舟山島嶼面積小，適合建造房屋的平地也少，造價高，所以使得人口密集度高（人口密集度好像已近似上海）。另一個就是莆田，莆田市區小，地少人多，擴展空間有限，城北城西靠山了，城南到木蘭溪了，城東荔園路東邊是綠心，不能開發。所以整體來說，舟山、莆田的房價高，很大程度還是因為人口密度的高度集中，可開發的土地有限。
另一類，則是炒房團進軍型。不是說其他類型的城市，就不存在炒房團，只是在筆者看來，屬於“炒房團進軍型”的城市，哄抬房價的現象，似乎要比其他城市更加明顯，而且這些城市往往沒有極為出色的產業，以及顯著的人口增長。
比如湖州，就是明顯的“跟風漲”的城市，縱觀長三角，有19個城市相繼限購（部分限購限貸），圍繞上海/杭州一小時經濟圈的城市沒有幾個沒限購的。近兩年一線、強二線、弱二線都進入了空前強悍的調控模式，讓遊資難尋切入的口子，只能轉向到三四線城市，而湖州就是其中的一個例子。
比如漳州，漳州地處閩南金三角，東臨臺灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程，許多炒房團脫手廈門以後，就“順理成章”的光顧上了旁邊的漳州。
三
這麼多三四線城市房價破萬，從長遠角度來看，這些城市的房價真的都可以得到長久維繫嗎？
在筆者看來，極難！
在前面也說了，三四線城市房價迅速上漲的一個誘因是棚改，棚改直接推動了房價的上漲。三四線城市棚改區是國家項目，說的直白點就是中央財政撥錢，地方政府配資，即房屋拆遷後，政府給你錢，你自己去市場上買房。
這樣的意思你懂了吧，央媽出錢，地方賺錢，一進一出，地方降槓桿，百姓加槓桿，就造成了三四線房價的上漲。有機構研報曾指出，今年全國各省棚改基本上佔比在50%以上。為了去庫存，貨幣化安置比率越來越高了，其中，山東、湖南、貴州、湖北、四川等都是棚改大省。
說到這，那麼問題又來了！是不是棚改結束後，三四線城市的房價就會變得一地雞毛？
我們先來看下政府工作規劃的“加快棚改”的工作意見，裡面明確提到，棚改落幕的時間節點是2020年。
筆者保守估計，未來兩三年，佈局三四線的開發商極有可能加快週轉，做好了幹完一票好收手的準備，打一場速戰速決的高週轉戰。
而這裡面被收割的很有可能就是高位買入三四線房子的投資客，棚改結束後，對於沒有產業，又不是“衛星城”，又沒有環境溢價跟政策扶持，沒有人口增長的諸多三四線城市來說，很有可能是“一地雞毛”。
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