合同裡標註了使用權，綠籬分割了使用面積，買房時為花園多付了費用，怎麼自家窗前的小花園就不是自己的呢？奉賢區綠地無雙小區1樓的業主想不明白。對此，奉賢區金海社區的管理者表示：“因為小花園是小區的公共面積，屬全體業主所有。” 那麼，開發商該不該退款給1樓花了高價購房的業主？開發商又是否涉嫌將花園“捆綁銷售”？
底樓比2樓貴10多萬 合同顯示享有使用權
老金一直有個關於花園的心願。這樣，他就可以每天在花園裡種種花，曬曬太陽。2015年下半年，老金注意到，綠地無雙小區1樓窗前帶小花園的房子開賣，他幾乎沒有猶豫，就將自己已在5樓購買的房屋，置換到了1樓。
“按道理，高層住宅2樓房屋的價格要高於1樓的價格，但是因為有這個花園，我們按照5樓的價格置換了1樓的房屋。算下來，比2樓同樣款式的房屋貴了10多萬元。”老金說。
和老金抱有相似想法的還有業主老朱，在發現一樓的房子可以附帶花園後，他不顧家人關於底層潮溼的顧慮，花高價買下了綠地無雙底層的房子。
“這個房子自帶了一個30多平方米的花園，夏天在院子裡曬曬太陽、吹吹風，多自在。”老朱說。
老朱等人的產證上，並不包含小花園的面積。但是，在老朱等人和開發商的合同上，雙方有著這樣一條約定：“乙方享有花園的使用權，該花園面積、設備、相關公共管線等以甲方交付時實際狀態為準，乙方使用該花園需嚴格遵守《業主臨時公約》之規定，並需承擔協助維護該花園相關公共管線之義務。”
底樓業主搭建面臨拆除 使用權成合同通用條款
2016年年末，綠地無雙小區交付。1樓業主發現，開發商已經用約1.5米高的綠籬將一樓窗前的區域進行了簡單分割。密密扎扎的綠籬將樓前空地分成了一塊塊獨立的院落。在不破壞綠籬的情況下，與院落相連的業主家的窗戶，是通往這塊綠地的唯一路徑。
在老朱等人看來，這樣的設計意味著他們可以獨立使用每戶房前的院落。於是，他們敲開了與院落相連的窗戶，搭設了圍欄，在綠籬內按自己的心意鋪設了地面。
然而，院子剛裝修好沒多久，老朱等人就迎來了“噩耗”。管理部門認定，老朱等人的院子屬於違建，籬笆要拆除，地面要恢復綠化，架在院子裡的裝飾，也要拆掉。
老朱等一樓業主被告知，一樓花園屬於公共區域，產權歸全體業主所有，開發商並無權力將小花園分配給他們。
更有甚者，老朱等人發現，在其看來原本是用高價買來的小花園使用權，竟是售樓合同中的一項通用條款，無論是一樓的業主，還是其他樓層的業主，每個業主的合同上都寫有“乙方享有花園使用權……”的相同字樣。
“別人的合同是什麼樣，我是看不到的。所以我們一直以為自己用高價購買了花園使用權，現在才知道原來每個人都有這條約定。如果是這樣，那我們花錢高價到底買的是什麼呢？”老朱質疑。
●開發商回應
一樓享使用便利 具體內容正溝通
一些業主認為，開發商是有意設置陷阱，欺騙了他們。對於業主的質疑，小區開發商——上海綠地奉翔置業有限公司的工作人員表示，實情並非如此。
該工作人員表示，最初在合同中註明使用權，以及用綠籬為業主分割花園等行為，是希望一樓業主在合乎規定的情況下獲得更多使用便利。“首先，這塊區域是屬於小區全體業主所有，不然業主的合同上也不會只寫明使用權，而非產權。但是，相對於其他樓層業主，一樓業主對於該區域擁有‘唯一使用便利’，其他區域業主很難使用這塊區域。我們用綠籬將這塊區域圍起來，就是希望在不違反小區相關的規定的情況下，讓一樓業主擁有更多的使用便利。”該工作人員說。
那麼，在該工作人員眼中，哪些是一樓業主可以享有的使用便利呢？該工作人員說：“比如在場地上搭建陽光房、設置籬笆等涉嫌違法搭建的行為，就是不被允許的。但是在空地上擺個缸養養魚，按照自己的心意種一些綠化，這些應該是可以的。”
但是，該工作人員坦陳，對於一樓業主到底擁有怎樣的使用便利，他也沒辦法給出準確的定義。“這主要取決於管理部門。有些使用方式，在2016年小區剛交付時可能符合規定，但是後來出臺了新規定，就不被允許了。具體一樓業主的使用權是怎樣的，我們也在和政府部門溝通。希望能找到更好的解決方案。”
●社區辦表態
使用權歸全體業主 一樓業主是受害者
在奉賢區金海社區的管理者看來，花了高價購買一樓花園使用權的一樓業主們，實際上是受害者。小花園的產權歸全體業主所有，一樓業主並不比其他任何樓層的業主擁有更多的小花園使用權。
“小花園和小區內的大花園一樣，產權歸全體業主所有，由全體業主委託物業承擔養護責任。如果允許一樓的業主在小花園裡搭建、堆積物品、隨意開墾或硬化土地，等於默許其他樓層業主在公共綠化裡隨意圈佔綠地。這樣下去，小區會陷入無序，小區的品質難以保證。”金海社區辦事處施副主任說。
“我們知道一樓業主多花了錢，從某種意義上講，他們也是受害者。所以我們鼓勵他們積極與開發商溝通。只要他們能拿得出一樓業主擁有更多使用權的證據，我們願意依照證據進行管理。”金海社區房管中心張主任說。
在金海社區的管理者看來，一樓業主窗前用綠籬分隔出的小花園，和小區內的大花園一樣，應歸小區物業統一管理。小區內的全體業主，應可以像自由進入小區內的大花園一樣，自由使用分隔在一樓業主窗前的小花園。
“下一步，我們將整治一樓業主的破牆開門的情況，這也是不允許的。”金海社區的管理者說。
●律師說法
使用權約定無效 可向開發商索賠
北京觀濤中茂（上海）律師事務所葛志浩律師，從法律層面上解讀了花園使用權的問題。他指出，關於房屋買賣合同中所謂“使用權”的約定，本質上是無效的。
葛志浩援引《物業管理條例》 第二十七條：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”同時，《物權法》也規定：住宅小區的綠地、公用設施、其他公共場所和物業服務用房等，均屬於業主共有。他指出：“在標的物本身不具有可交易性的前提下，開發商約定將使用權轉讓的行為為無權處分，將因違反行政法規的強制性規定而歸屬於無效。”
葛志浩認為，假設開發商出售的一樓房屋單價明顯高於其他房屋，且這一價格是以贈送花園為前提，那麼房屋的售價就有了將花園“捆綁銷售”的嫌疑，那麼，開發商關於“購房送花園”的宣傳就有虛假宣傳之嫌疑。消費者事實上並無法享受到開發商於合同中給予的承諾，進而有了損失。在此前提下，消費者可考慮就相關損失部分向開發商主張賠償。
葛志浩提醒消費者：“在購買房屋時應當儘可能多瞭解合同條款，在涉及面積贈送、免費享受使用權的條款時，要提高警惕，以防產生不必要的損失。”
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