近日，北京青年報記者探訪了河北張家口的下花園板塊，這個有著京北後花園之稱的城市，隨著京張高鐵的建設和冬奧會的臨近，下花園逐漸被北京購房人熟知。目前，這裡在售的就有超過13個項目，串聯北京、張家口的高鐵也即將於年底通車。
可奇怪的是，利好兌現的時刻，區域樓盤卻一反常態地紛紛打出特價、底價等等招牌。這個曾一度被炒到1.4萬元至1.5萬元/平方米的小城，在2019年裡，卻出現了房價腰斬的情況，不少項目的售價已經降到七、八千元每平方米的水平。
今天我們重點探訪的榮盛 ·阿爾卡迪亞項目就是下花園一個超百萬平方米的超級大盤，項目一期部分樓座，也是售價最高的幾棟樓即將於12月底迎來集中交房。
一年時間 售價腰斬
榮盛在下花園的阿爾卡迪亞項目位於下花園的老礦區附近，臨近4A級景區雞鳴山。這是榮盛繼八達嶺阿爾卡迪亞之後，在京北的第二個阿爾卡迪亞項目。
早上10點北京青年報記者從德勝門出發，經過了了兩次輕微的擁堵，經過八達嶺水長城後，很快就能看到路上最標誌性的風景，旋轉的風車和廣闊的官廳水庫。
繼續向前，很快就到了下花園區域，全程約兩個小時左右。與奧園、碧桂園項目緊挨高速出口不同，本次的主角榮盛阿爾卡迪亞則位於下花園最遠處的老礦區附近，一路上路過了熱電廠，還有廢棄的工廠，在洋河溼地公園附近，穿過小樹林才能看見阿爾卡迪亞的售樓處。
據瞭解，下花園阿爾卡迪亞同樣是大盤開發的邏輯，總體量超過百萬平方米，即將交房的一期包括高層和別墅，均是歐式建築風格，將於今年底和明年6月份陸續交房。
而正在銷售的二期則位於雞鳴山附近，與一期相隔一條生態河，同樣主打高層和別墅，但改成了時下最流行的新中式建築風格。
由於臨近交付期，一期效果已經逐漸呈現。整個生態河及溼地公園榮盛都按照高標準、低密度來打造，售樓處旁邊還配建了星級酒店。
北青報記者探訪發現，雖然交房部分尚在施工，但溼地公園已經對外開放，正值深秋，園內植被錯落有致，林木重疊，河邊不時也有老人垂釣兒童嬉戲，頗有休閒度假的輕鬆感。
不過，一期業主們關心的，顯然不僅僅是配套的公園。李梅（化名）在2018年裡買了下花園的一套兩居室，她告訴北青報記者，當時的價格是14000元/平方米，送精裝修和車位。但今年聽說阿爾卡迪亞價格腰斬了，價格低至7000元/平方米的時候，情緒受到了影響。
為了證實價格信息，北青報記者來到了項目售樓處，也許是因為工作日的緣故，來看房的人並不多，整個售樓的大廳看起來也是比較冷清的。接待我們的銷售人員表示，平日大概有5-10組客戶，週末會多一些。
據介紹， 現在在售的是二期的三棟高層和部分商住樓。李梅去年買的房子同戶型也有在售，不過沒有精裝修沒有送車位，如果全款的話會有折上折優惠，核算下來單價約7400元/平方米左右。相比去年14000元的買入價，確實出現了腰斬。
不過據銷售人員強調，目前整個下花園市場都是主打特價房，而且一期已經售罄，並且位置也與二期不同，一期在森林溼地公園內，二期則在雞鳴山上，所以並不是降價。但他也承認，目前二期性價比會更好一些。
出了公園就變得荒蕪
售樓處對面，就是即將交房的一期產品。圍擋內多數樓座仍處於施工中，“目前在做園區綠化和一些室內裝修，還沒有正式對外開放。”雖臨近交房，銷售人員稱仍在做最後的綠化和施工。
一期緊挨著溼地公園和阿爾卡迪亞酒店，也是項目配套最為完善的部分，根據銷售人員介紹，一期附近也將有商業街，未來商業配套會比較齊全。但目前為止，離開售樓處，周圍仍舊比較荒涼。
附近生態河正在垂釣的當地老人告訴北青報記者，周邊並無任何娛樂場所和生活配套，不過下花園城市並不大，開車或汽車出老礦區就進入城區，也會有基礎配套。
項目銷售人員也表示，這裡的酒店將滿足一些宴請和居住需求，生活配套暫時需要等業主入住後才能出現。
沿著阿爾卡迪亞溼地公園向外走，能看到下花園標誌性的三根大煙囪，雖然已經荒廢成了網紅打卡點，但依舊能感受到曾經的工業氣息。
北青報記者開車駛出的過程中，沿路均為村落平房，和起伏的道路，路上重型貨車呼嘯而過，往返與工地之間。
當地人表示，附近暫時沒有醫院和大超市以及學校，不過阿爾卡迪亞畢竟是百萬平方米的大盤，後續配套也許會起到補齊作用。
京北“花園“變“房山”
阿爾卡迪亞的房價腰斬只是下花園新房供應激增的一個集中反映。附近的德祐門店經紀人告訴北青報記者，目前下花園在售的項目就有13個，未來甚至更多。包括了萬科、碧桂園、榮盛、奧園等多家知名房企。
以阿爾卡迪亞一個項目為例，一期就超過2000套房源，二期也有2000套左右，這還只開發了1/5，總計房源近萬套。而根據最新的數據顯示，下花園整個城市的在冊人口僅為6.7萬元。新開發的房源數量甚至有可能超過整個小城的人口。原本以煤炭為支柱產業的下花園，曾提出了花園城市的概念，但如今，先於花園的是一座座“房山”拔地而起，這些房子將賣給誰呢？
“大部分都是北京來的投資客。”根據中介經紀人介紹，他們每週都會接到從北京來的購房人，有的是養老需求，有的是看中高鐵開通後，希望買房自住的，但絕大多數都是希望投資獲利的。
這裡去年賣到了1.5萬元/平方米，現在1萬元出頭，一套房子基本都在幾十萬至一百萬元左右，相比北京的價格還是很有吸引力的。經紀人介紹，高鐵開通後，半個小時就能到西直門，所以最近投資需求的看房人特別多。
高鐵+冬奧 先別急著吹泡泡
整個下花園樓市，最為倚重的就是高鐵和冬奧概念。作為張家口的首條高鐵，又是入京的高鐵，京張高鐵備受關注的程度可想而知，今年底京張高鐵就將開通，從下花園坐高鐵不僅可以直達北京、崇禮，還可以通過換乘方式一路高鐵直達內蒙古和山西大同。
北青報記者也來到了正在修建的下花園北站，作為京張高鐵8個新建車站之一，下花園北站建築面積5000平方米，不過仍在最後的施工中，今年年底將與京張高鐵開通運營同步投入使用。屆時，京張高速鐵路與崇禮鐵路在下花園北站接軌，將實現2條軌道交通線路的換乘。
雖然有著明顯的利好，但下花園仍舊是一座基礎設施十分落後的小城，即便高鐵高開，期待下花園一下子具備成為北京衛星城的功能，短期看並不現實。
“全世界像北京這樣的大城市都有很多人在放射性的衛星城居住，中產階級可能以後也要在離市中心30-50公里的半徑內生活，高鐵開通可能讓這個輻射圈會達到100公里。”一位業內人士曾這樣預言高鐵對環京衛星城帶來的改變。
由於下花園目前房多人少的特點，業內人士對下花園區域長遠的投資價值表示了謹慎的擔心。而這種擔心一方面來自人口壓力，周邊八達嶺、懷來甚至昌平等京張沿線都將分流外溢的居住需求；另一方面也來自下花園城市功能的制約。在記者的探訪中就發現，下花園多數樓盤的入住率並不高，投資需求佔了絕大多數，作為一個基礎設施非常薄弱的小城，下花園的投資還遠沒到吹泡泡的時候。
“入駐企業多，投資大，城市效率低，高鐵出行成本高。”有業內人士就這樣對北青報記者表示，下花園的區域特點決定了樓市仍以新房為主，二手房交易很少，這就決定了投資房產難以短期獲利。
不過，也因為包括萬科、碧桂園等多家大型房企的進入，預示著未來的下花園也會有明顯的改善空間，無論是基礎配套還是交通改善，擠過泡泡的下花園，如果能積極引入更多產業，仍可能成為京北分擔外溢購房需求的重要衛星城。
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