6月5日上午，深圳市住房和建設局正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱“意見”）。
看到《意見》後，很多人被“大學本科畢業生在深圳買房，可以享受6折”的政策吸引，或支持、或吐槽。但是，大家忽視了重要的一點：該《意見》提出了一份時間跨度長達17年、覆蓋到商品房和各種公共房、細緻到各類人群的全面政策。
因此，此次深圳擬推出的改革意見，被很多人稱為繼98房改之後的“二次改革”。
住房的基本格局將被改變
回首20年前。1997年爆發亞洲金融危機，國內經濟深受影響，外需低迷。為了拉動經濟增長，房地產業正式登上歷史舞臺。1998年7月，國務院頒佈23號文，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，標誌著城鎮住房商品化制度開始建立。
從那以後，中國的房地產市場狂飆突進，突出表現為房價大幅上漲。而為了抑制房價過快上漲，各地往往會出臺房產調控政策，待到政策見效或者經濟增長乏力的時候，又再放鬆，房價再次上漲。所以在中國，房地產行業有3年一週期的說法，這是政策和市場交替作用的結果。顯然，這樣的房地產調控有著根本性的缺陷——頭痛醫頭、腳痛醫腳，政策短效、週而復始、循環往復，以至於房產泡沫越吹越大。
從2016底開始，新一輪全國性樓市調控開啟，僅2017年，就有超百城發佈了150餘次樓市調控政策——限購、限貸、限價、限售、限商。可是，從最近杭州等城市出現“萬人搖號”的買房現象可見，部分城市的中短期調控正逐漸暴露出問題。
儘管這一輪調控政策提出了共有產權、長租公寓、“房住不炒”、長效機制等一系列新概念，但真正體現長遠規劃並將其納入具體政策的並不多。而昨天深圳發佈的改革意見，直接覆蓋了未來17年，因此，深圳的這次改革，被視一次樓市長效機制的探索。
根據《意見》，深圳市計劃將住房分為三大類：
一、市場商品住房佔住房供應的40%左右。
二、政策性支持住房，佔住房供應的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別佔20%。
三、公共租賃住房，佔住房供應的20%左右。
此外，從2018年到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，
其中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。深圳“二次房改”與新加坡模式
商品房供給只佔40%，公共房屋供給佔60%。《意見》中明確提出的這一供給比例不禁讓人聯想到“新加坡模式”。
作為一個城市國家，新加坡可謂寸土寸金，按理說房價應該不斷上漲。可是，從2013年三季度到2017年二季度，當地私人住宅價格實現連續15個季度下跌。
當然，新加坡也有短期的樓市調控政策。比如，2009年到2013年，新加坡政府先後出臺了8輪降溫措施，才使得房間連續下跌。但是，新加坡的“殺手鐧”是它的長效機制——公共組屋。
在新加坡，80%的人口都居住在政府建設的公共房（也稱“組屋”）中。
上世紀60年代，新加坡政府購買了全國80%的土地。政府拿地之後，就開始做100年的城市規劃。政府掌控土地開發環節，並對開發出的房產擁有所有權。政府將這些房產，或賣或租，定價（既包括賣價也包括房租價格）參照居民的收入水平並進行動態調整——比如一戶居民家庭此前收入低，那麼房租就可以少收一些，收入高則多收一些。
除了嚴控開發環節，低價供應住房外，新加坡政府還對房屋買賣設置了嚴苛的條件，比如，必須是新加坡公民或者在當地永久居住；必須年滿21歲；對於首次申請購買組屋的居民，家庭月收入不能超過12000新加坡元（即夫妻年收入14.4萬新加坡元）。
查閱數據發現，新加坡的人均GDP（2017年）為5.7萬美元左右。可見，80%的新加坡人入住組屋也不足為奇了，因為大部分家庭都負擔得起。
由於這些獨特的基礎性的制度設計，使得新加坡的房地產成為最不值得投資的品種之一。
除了價格便宜，政府還會為渴望改善住房的居民提供補助：
如果一對夫妻想換套更大的房子和父母或者已經成家的小孩住在一起，政府將提供20000新加坡元的補助。如果一位單身青年想和父母住在一起，政府則補助10000新加坡元。
回看深圳市昨天發佈的《意見》，各種公共房屋在價格、針對的人群、補貼方面，
也非常細緻：人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右。
安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
公共租賃住房佔住房供應總量20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。此外，將進一步擴大了保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。
開發商將轉型
深圳擬出臺的“二次房改”，其意義不限於深圳，不少分析師認為，“二次房改”的意義，在於打破了土地政府壟斷供應的局面，建立真正的公共住房體系。而且，可能為其他城市提供借鑑。
住房體系改變了，開發商也面臨轉型的壓力，因為，此前開發商“拿地、蓋樓、賣房、再拿地”模式發揮的空間將大幅減少。以深圳為例，商品房只佔供應的40%，蛋糕小了，開發者自然得另謀出路。
近年來，隨著深圳土地供應的減少，其實各大房企早已開始業務轉型，由原來的開發型向經營型轉變。以萬科為例，近期公司提出“城鄉建設和生活服務商”的企業發展戰略，以多元化的方式開展房地產相關業務。
不只是萬科，過去一兩年，全國各大房企也在謀求轉型，開始多元化業務嘗試。
5月31日晚，中航地產公告稱，對貴陽中航70%股權以及惠東康宏51%股權轉讓進行公開預掛牌。公司證券簡稱變更為“中航善達”。
中航地產表示，公司主營業務已發生變更，物業資產管理業務已成為公司主要收入來源，且未來公司戰略將聚焦物業資產管理業務。此外，住房制度改革加速推進。龍湖，萬科、碧桂園、恆大等超級房企也已入局長租公寓。同時，住房租賃資產證券化迎來政策性窗口期，今年5月，碧桂園租賃住房REITs（房地產信託投資基金）一號第一期在深交所掛牌。
《21世紀經濟報道》援引克而瑞報告顯示，房企創新領域的細分產業共約有12個業態或門類，涉及長租公寓、特色小鎮、物流地產、新零售等。前30強房企的參與度非常高，其中70%以上都在加快多元化投資。
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