一、案例索引：山西數源能源公司、山西三維集團租賃合同糾紛二審判決書（最高人民法院 辛正鬱 （2012）民一終字第67號）
裁判規則：可得利益損失須具有確定性，假定或可能發生的損失，不能作為違約損失賠償的對象。企業經營利潤受到諸多因素的影響，承租人以租賃合同提前解除要求出租人賠償其未來全部經營利潤虧損，將使承租人在不需要繼續投入任何經營成本的情況下，直接獲取經營利潤，超出了合同的履行利益和出租人簽訂合同時可以預見的損失範圍，不應予以支持。
一審山西省高院認為：從審核報告對經營期間的盈虧進行的審核結論可知，該損失確為數源公司（承租人）經營期間暫時性正常虧損，理應由數源公司自行承擔，但由於合同中止履行並最終被解除，使數源公司在後期經營中通過提高勞動生產效率和市場形勢好轉而挽回損失甚至盈利的希望落空，故該損失應確定為數源公司因租賃經營而發生的損失，參考洪洞縣政府主持召開協調會議形成的會議紀要中“數源公司退出租賃經營，三維集團（出租人）合理補償”的精神，由三維公司酌情賠償數源公司此項損失的80%。
二審最高院改判認為：合同法確立的違約損害賠償的原則是全部賠償原則，根據《合同法》第107條的規定，違約損失賠償責任是一種違約責任，該責任的構成需要符合對方當事人存在違約行為、受害人受有損害以及違約行為與損害結果之間存在因果關係的要件。在三維公司存在違約行為、數源公司存在經營利潤虧損的情況下，應具體分析該經營利潤虧損與三維公司的違約行為之間是否存在因果關係，從而判斷是否屬於依法應當賠償的損失。經營利潤虧損系生產經營者在生產經營過程中因成本超過收入而產生的，其發生時間在三維公司違反合同約定未盡磋商義務、提前單方提出解除合同等違約行為之前，與該違約行為之間不存在因果關係。而且，根據《合同法》第113條的規定，違約損失賠償以當事人實際遭受的全部損失為原則，包括合同正常履行時的可得利益，該可得利益損失須具有確定性，假定或可能發生的損失，不能作為違約損失賠償的對象。企業經營利潤受到諸多因素的影響，其狀況和數額均具有不確定性。此外，數源公司如果要在未來獲得經營利潤，不能僅靠租賃合同的繼續有效，還需投入大量資金、人力、物力等成本。數源公司要求三維公司賠償其全部經營利潤虧損，將使數源公司在不需要繼續投入任何經營成本的情況下，直接獲取經營利潤，超出了合同的履行利益和三維公司簽訂合同時可以預見的損失範圍。綜上，數源公司要求三維公司按照審核報告確定的其承租經營期間的利潤虧損額賠償其損失，缺乏事實及法律依據，本院對此不予支持。
二、案例索引：山西通盛房地產公司與山西東民公司、第三人陽曲信用社房屋買賣合同糾紛案二審判決書（2016）最高法民終715號
案情簡介：2003年1月，陽曲信用社先後為九家企業貸款5000萬，東民公司為其提供擔保；同年10月，東民公司與通盛公司簽訂商品房買賣《協議書》，購買通勝公司38號底商一套（約6600萬元），並完成過戶。合同約定東民公司在未付清房款之前，上述房產的所有權仍歸通盛公司所有。後東民公司僅支付300餘萬元。2004年，陽曲信用社起訴東民公司承擔擔保責任，案件執行程序中，法院將38號房產查封拍賣。2005年通盛公司以所有權保留為由向一審法院提出執行異議，同時，以東民公司未支付房款為由起訴要求解除合同。訴訟中，通盛公司與東民公司達成調解協議，約定東民公司返還38號房產給通盛公司。一審法院於2005年作出調解書。隨後，通盛公司將38號房產變更登記回自己名下。陽曲信用社不服，向最高院申請再審，最高院於2010年撤銷了民事調解書，發回重審。重申一審判決合同有效，應當繼續履行。二審期間，通盛公司對其訴訟請求進一步明確通過訴訟的方式行使法定解除權。最高院二審認為具備法定解除條件，判決解除合同。
裁判規則：法定解除權和約定解除權在行使上並不矛盾或排斥，在當事人未行使約定解除權、但符合法定解除條件時，可行使法定解除權解除合同。
一審山西省高院認為：《買賣合同司法解釋》第三十四條規定：“買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關於標的物所有權保留的規定適用於不動產的，人民法院不予支持。”通盛公司與東民公司簽訂《協議書》雖然約定了“所有權保留”條款，但與相關法律規定相悖，應認定為無效條款。據此，通盛公司對訟爭房產的物權擁有已轉化為債權，鑑於該條款無效的獨立性並不影響協議其餘部分的效力，原東民公司所籤房屋買賣《協議書》應認定有效。目前本案訟爭房產雖然登記在通盛公司名下，但通盛公司取得房產所依據的（2005）晉民初字第21號民事調解書已被最高人民法院（2010）民提字第41號民事裁定撤銷，通盛公司取得該房屋所有權的行為無效，通盛公司應將該房屋所有權返還東民公司，合同應繼續履行。
二審最高院改判認為：根據《買賣合同司法解釋》第四十六條第二款規定，本案系一審法院按照審判監督程序進行審理的再審案件，不適用該解釋，一審判決以該解釋第三十四條之規定為依據作出的認定，系適用法律錯誤，應予糾正。當然，需要指出的是，這並不意味著通盛公司根據保留案涉房屋所有權的約定從而對抗陽曲信用社對案涉房屋的申請執行的理由因此成立。
另外，根據合同約定，通盛公司的主要義務是將交付房屋並協助辦理過戶手續，東民公司的主要義務是付清購房款。合同簽訂後，通盛公司已交房並過戶，東民公司至今仍欠通盛公司絕大部分購房款未付，顯然已經構成嚴重違約，導致通盛公司的合同目的不能得到實現，故符合《合同法》第九十四條規定的解除合同的情形。
《合同法》第九十三條規定了當事人的約定解除權，第九十四條規定了當事人的法定解除權，兩者之間在行使上並不矛盾或互相排斥，在當事人未行使約定解除權、但符合法定解除條件時，可行使法定解除權解除合同。本案中，雖然當事人在《協議書》中約定了解除條件，但通盛公司未予行使的行為並不導致其法定解除權的喪失，故其有權主張行使法定解除權解除《協議書》。一審法院認為通盛公司解除《協議書》的理由不能成立，從而判決《協議書》繼續履行，在程序上存在一定瑕疵，應予糾正。
三、案例索引：山西美隆房地產開發集團公司與太原茂業百貨公司租賃合同糾紛案再審判決書（2016）最高法民再28號
案情簡介：茂業公司承租美隆地產商鋪三個月後，以美隆地產未按合同約定出具交付確認單（房屋未完成交付）、未落實500平米場地交付、未提交消防驗收合格證、水電氣未過戶等為由單方解除合同。一審法院以美隆地產未履行的上述義務雖有瑕疵，但不足以導致合同不能履行，判定茂業公司承擔合同解除的80%責任。二審法院以美隆地產未按合同約定履行屬於主要違約，應由美隆地產承擔60%的主要責任。再審法院查明美隆公司已經實際交付全部合同項下場地，500平米場地交付與合同並無關聯、美隆公司只有“同意過戶“水電氣的義務，並沒有確保完成過戶的義務；美隆公司應當提交的是“消防驗收證明文件”，不是茂業公司主張的“消防驗收合格證”，據此認定茂業公司單方違約。
裁判規則一：出租人違法出租未經竣工驗收的房屋的，參照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對欠缺生效條件合同效力的認定問題規定，只要其在一審法庭辯論終結前取得法律、行政法規規定的條件，應認定租賃合同有效
裁判規則二：租賃合同約定房屋交付以交付確認單為準，出租人未出具交付確認單但承租人已實際接收房屋的，合同目的已經實現，承租人不得以出租人未按合同約定出具交付確認單為由主張出租人根本違約
裁判規則三：押金屬於為擔保合同履行而交予合同相對方的款項，無論是正常租賃關係還是一方違約提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受到損害，押金都應該退還。
裁判規則四：判斷合同是否具備解除條件，應當圍繞合同目的及雙方主要權利義務的履行程度，不能簡單以形式上的約定否定實質上的履行
一審陽泉市中院認為：因租賃物的實際控制權已經移交至茂業公司，美隆公司對於交付租賃物中500平米自營面積的無法確定，雖然給合同履行造成一定影響，存在一定瑕疵，對合同不能繼續履行應承擔一定責任，但不足以導致合同不能履行，茂業公司單方解除合同應當承擔主要的違約責任。
二審山西省高院改判認為：從本案查明的事實看，除向租賃物的水、電、燃氣供應部門提交轉戶申請外，上述其餘合同義務美隆公司並未履行，且由於對租賃物一層500平米場地由美隆公司經營的約定，因美隆公司未能及時確定位置，而導致茂業公司延遲裝修並最終失去合作信任，故美隆公司對於合同最終未能履行應承擔主要責任。
再審最高院改判認為：美隆公司後來提出回租意向的500平方米場地不是《商場租賃合同》所約定的內容，美隆公司在依約交付租賃物後，就其另行提出的場地回租事宜，並未與茂業公司達成合意，也未對茂業公司的經營產生影響，雙方仍應按《商場租賃合同》繼續履行。一、二審法院以美隆公司無法確定500平米自營面積，判令美隆公司承擔一定的違約責任，缺乏事實和法律依據，應予糾正。
裁判規則五：合同解除後，至新商戶入駐前，租賃物空置期間屬於當事人在訂立合同時應當預見其違約後，守約方為尋找新的承租人所需要的合理時間。該損失同樣屬於合理的可得利益損失，應當由違約方向守約方進行賠償。
裁判規則六：承租人在合同約定的前6個月免租期內違約解除合同的，因該約定是針對整個合同履行期限所言，故承租人應當按照合同整體年限租金標準予以平均計算租金，該項費用性質上屬於可得利益損失
二審山西省高院認為：承租人解除合同之前實際佔用租賃物期間的租金不屬於任何一方的損失，應為承租人實際佔用租賃物期間正常支付的租金。
再審最高院改判認為：對於美隆公司而言，其收益不在於合同簽訂後的前6個月，而是之後的15年。由於茂業單方違約，致使美隆公司所期待的15年租金收益落空，由此造成的損失屬於將來可期待租金損失，性質上為可得利益損失。二審法院對此款項請求權基礎認定不當。
（本文作者系遼寧同格律師事務所律師）
閱讀更多 遼寧同格律師事務所 的文章
