在民間借貸合同與買賣合同混合的情況下，如果一方主張房屋買賣關係，另一方主張借貸關係，該如何認定雙方之間的法律關係？在借貸關係成立的前提下，如何認定房屋買賣合同的性質？筆者檢索了最高院相關案例，就此類案件的裁判思路進行了簡單梳理。因裁判要旨系由筆者根據裁判主要內容總結，可能存在誤解原判例要旨的情況，讀者可根據標題中的關鍵詞或案號檢索相關判例對照參考。
一、認定基礎法律關係為房屋買賣關係
寧夏象龍房地產開發有限公司與趙剛、銀川山尊投資諮詢有限公司、寧夏慶華小額貸款有限公司房屋買賣合同糾紛（最高人民法院（2013）民一終字第62號）
【裁判要旨】當事人之間只締結了買賣合同，在無既存的書面的借貸合同的前提下，對於當事人之間是否成立借貸關係的認定需藉助其他佐證，如無任何書面證據予以證明，法院對其借貸關係的主張不予認可。
【法院認為】法律事實須為有合法證據證明的事實。《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，趙剛為證明雙方為房屋買賣關係，提交了《商品房買賣合同》和象龍公司出具的《收據》兩份證據，象龍公司並不否認該證據的真實性。現象龍公司主張雙方實際為民間借貸關係，該《商品房買賣合同》僅是對民間借貸行為的擔保，但其未能提供任何書面證據證明其所主張的事實。至於該合同是否能夠備案、是否已經備案，不因此影響合同的真實性。象龍公司述稱，在其無法按期還款時，是需要用房屋抵頂欠款的，這表明在無法按期還款時，象龍公司有受《商品房買賣合同》約束的意思。因此，即便如象龍公司所述，案涉《商品房買賣合同》實際上為雙方民間借貸行為的擔保，亦不能因此認定本案《商品房買賣合同》並非雙方當事人的真實意思表示。在象龍公司認可其未能償還借款的情況下，趙剛以房屋買賣關係為由訴請返還其已經支付象龍公司的款項，並不違背雙方當事人的本意。
二、認定基礎法律關係為借貸關係
廣西嘉美房地產開發有限責任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛（最高人民法院 張勇健 （2013）民提字第135號）
【裁判要旨】存在書面房屋買賣合同並不意味著一定成立房屋買賣關係，書面借款合同亦非認定借貸關係不可缺少的要件。法律關係的性質應當結合雙方提供的證據，依據雙方的真實意思表示予以確定。
【法院認為】1、關於當事人簽訂《商品房買賣合同》時的真實意思。根據已經查明的事實，嘉美公司向楊偉鵬借款340萬元是為了借新賬還舊賬，嘉美公司與楊偉鵬即使簽訂了《商品房買賣合同》，其真實意願也不是以340萬元向其出售案涉房產。且楊偉鵬應當知曉嘉美公司原先向嚴欣、林燕等借款340萬元並以簽訂《商品房買賣合同》、辦理商品房備案登記的方式進行擔保的情況。即使楊偉鵬主張其本人在當時的情況下就有購買案涉商鋪的意願，但其亦應知曉嘉美公司的真實意思並非向其出售案涉房屋。2、發票是交易真實發生的證明，更是辦理不動產權屬登記的重要依據。楊偉鵬作為案涉《商品房買賣合同》中的買方，在交納了全部340萬元房款後，未能取得嘉美公司開具的《銷售不動產統一發票》原件，卻始終沒有向嘉美公司索要該發票原件，直到本案訴訟中向法院提交的也是該發票的複印件。且在近兩年的時間內，沒有要求辦理權屬登記，這與一般購房者的做法明顯不一致，不符合交易習慣。嘉美公司作為售房方，在始終認可收到楊偉鵬340萬元的情況下，沒有將開具的《銷售不動產統一發票》原件交付給楊偉鵬，卻於2008年1月8日將其為楊偉鵬開具的《銷售不動產統一發票》原件連同第二、三、四聯在當地稅務機關做了繳銷的行為，充分說明嘉美公司否認房產交易的真實性。而繳銷發票行為發生於2008年1月而非訴訟中，則從另一個側面證明嘉美公司否認與楊偉鵬之間存在真實的房產交易的態度是一貫的。故僅憑楊偉鵬提供的《銷售不動產統一發票》複印件，尚不能認定在楊偉鵬與嘉美公司之間存在商品房買賣的法律關係。3、楊偉鵬收到開發公司支付的61.1萬元，楊偉鵬對該款項性質始終以商業秘密為由拒絕作出說明，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案情況分析，在楊偉鵬未能舉證證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定開發公司上述款項系其為向楊某借用340萬元而支付利息的主張具有更高的可信度。4、案涉《商品房買賣合同》與一般商品房買賣合同不同，雙方當事人沒有在合同中約定單價，而是以一口價340萬元的方式，交易了1496.97平方米的53間商鋪。平均每平方米2271.25元。此種不約定單價的售房方式與一般房地產交易習慣不符……嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實意思是融資還債，其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的，則是為了擔保債務的履行。鑑於雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《擔保法》規定的擔保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》並辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下，楊偉鵬可以適當的方式就《商品房買賣合同》項下的商鋪主張權利，以擔保其債權的實現。楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權的主張違反《物權法》關於禁止流質的規定，不予支持。
最高人民法院，王高平與海南博海投資諮詢有限公司借款合同糾紛案【（2016）最高法民終52號】
【裁判要旨】當事人之間實際上是民間借貸法律關係，房屋買賣合同只是讓與擔保的方式，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行合同，人民法院應當按照民間借貸法律關係進行審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
【法院認為】本案中，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關係，並據此訴請確認房屋認購協議有效及履行該協議，由其取得該協議涉及的541套房屋的所有權，而其提供的證據材料又包含了借款的事實。對此，應當甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協議是否具有擔保的意思，即考察雙方簽訂房屋認購協議的真實意思是為借款行為提供擔保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權。經審理查明，王高平提供的借據、付款憑證、《房屋抵頂借款協議》以及《逸海華庭認購協議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協議》載明“乙方因建設開發海南逸海華庭小區，至2014年3月23日陸續向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整（小寫：98000000元）。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協議”，該協議第三條約定“乙方在約定的期間內不能用現金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設開發的逸海華庭小區的房產作價償還向甲方的借款本息”。上述證據和協議約定的內容可以證明雙方當事人在發生借款關係之後，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協議。雙方簽訂房屋認購協議的真實目的是為了給借款提供擔保，並非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋認購協議時並無真正轉移案涉房產所有權的意思，其真實意思是設定擔保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關係是民間借貸，房屋認購協議只是作為讓與擔保的一種方式。王高平主張其與博海公司之間借款合同關係轉為商品房買賣合同關係，未提交足夠的證據予以佐證，故本院不予支持。經審查，原審法院在庭審過程中明確向當事人釋明案涉法律關係為借款合同關係，並詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。原審法院向當事人釋明法律關係並告知其可以變更訴訟請求的行為，符合《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定。王高平主張原審法院釋明不當，適用上述規定錯誤，沒有事實和法律依據，本院亦不予支持。
最高人民法院審理的六盤水興吾源典當有限公司與六盤水玖盛房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛【（2015）民申字第182號】
【裁判要旨】當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後出借人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係進行審理
【法院認為】“玖盛公司與興吾源公司之間是借貸關係還是商品房買賣合同關係，是本案審查的核心問題。首先，雙方當事人2008年7月8日簽訂的《商品房買賣合同》、2008年7月9日簽訂的《購房補充協議》以及2008年9月2日簽訂的《購房補充協議（二）》所確定的雙方權利義務是，興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬元和200萬元，每月由玖盛公司補償38.5萬元和11萬元（核算月息為5.5%），期限為6個月，玖盛公司同時與興吾源公司簽訂附有解除權的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款項，則享有解除合同的權利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項，則興吾源公司有權變賣案涉房產。從雙方當事人的權利義務上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬元，而非出賣案涉商品房，興吾源公司的交易目的是為了提供資金並獲得資金利息，而非買受案涉商品房。因此，上述合同及補充協議的真實意思是以商品房買賣合同擔保借款合同。興吾源公司認為雙方的真實意思為商品房買賣關係的主張，不能成立。（本文作者系遼寧同格律師事務所律師）
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