在民间借贷合同与买卖合同混合的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方主张借贷关系，该如何认定双方之间的法律关系？在借贷关系成立的前提下，如何认定房屋买卖合同的性质？笔者检索了最高院相关案例，就此类案件的裁判思路进行了简单梳理。因裁判要旨系由笔者根据裁判主要内容总结，可能存在误解原判例要旨的情况，读者可根据标题中的关键词或案号检索相关判例对照参考。
一、认定基础法律关系为房屋买卖关系
宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷（最高人民法院（2013）民一终字第62号）
【裁判要旨】当事人之间只缔结了买卖合同，在无既存的书面的借贷合同的前提下，对于当事人之间是否成立借贷关系的认定需借助其他佐证，如无任何书面证据予以证明，法院对其借贷关系的主张不予认可。
【法院认为】法律事实须为有合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便如象龙公司所述，案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。
二、认定基础法律关系为借贷关系
广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷（最高人民法院 张勇健 （2013）民提字第135号）
【裁判要旨】存在书面房屋买卖合同并不意味着一定成立房屋买卖关系，书面借款合同亦非认定借贷关系不可缺少的要件。法律关系的性质应当结合双方提供的证据，依据双方的真实意思表示予以确定。
【法院认为】1、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司向杨伟鹏借款340万元是为了借新账还旧账，嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。且杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。2、发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。嘉美公司作为售房方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。3、杨伟鹏收到开发公司支付的61.1万元，杨伟鹏对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨伟鹏未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。4、案涉《商品房买卖合同》与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符……嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏可以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。
最高人民法院，王高平与海南博海投资咨询有限公司借款合同纠纷案【（2016）最高法民终52号】
【裁判要旨】当事人之间实际上是民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是让与担保的方式，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
【法院认为】本案中，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明，王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整（小写：98000000元）。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王高平主张其与博海公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系，未提交足够的证据予以佐证，故本院不予支持。经审查，原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。原审法院向当事人释明法律关系并告知其可以变更诉讼请求的行为，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。王高平主张原审法院释明不当，适用上述规定错误，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
最高人民法院审理的六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷【（2015）民申字第182号】
【裁判要旨】当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理
【法院认为】“玖盛公司与兴吾源公司之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。首先，双方当事人2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》以及2008年9月2日签订的《购房补充协议（二）》所确定的双方权利义务是，兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息为5.5%），期限为6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项，则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商品房，兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张，不能成立。（本文作者系辽宁同格律师事务所律师）
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