本文主要回答三個問題：
①．住宅限購令出臺後，西安商業地產有什麼樣的變化？
②．西安的商業地產現狀分析，以及各種產品投資價值
③．社區底商為什麼最受青睞？以及社區底商的投資規律
壹
隨著不斷交流的購房者朋友越來越多，就會有很多新的發現。比如說，從今年1月份開始，諮詢商鋪投資的粉絲朋友越來越多。
記得2017年底到2018年元月份這段時間，有位陝北的購房者朋友，由於在西安投資住宅被限購，開始向我諮詢了城北、曲江、城東等幾個區域的商鋪投資，將投資方向瞄向了商鋪；
記得一個多月前的春節期間，初二、初三的時候，有位粉絲向我諮詢商業地產中街區商鋪投資這個話題，我給推薦了灃東新城某商業地產項目之後，他大年初四就去售樓部諮詢了；
還是在過去這幾個月，知識星球上也有粉絲在諮詢幾個商業地產項目的投資價值對比；
……
通過過去這幾個月跟購房者朋友的交流，突然發現在住宅限購之後，已經有越來越多的投資客將目光瞄向了不限購的商業地產。
為此，我專門翻看了一下美城股份每月發佈的西安房地產市場報告。翻看了報告之後，有以下幾點發現：
第一，剛剛過去的2018年2月份，西安的商業物業銷售均價為28002元/平米，銷售均價創下自2016年4月份以來的新高；
第二，2017年上半年，西安住宅市場一片火爆，與之相對應的是西安商業物業銷售價格一路下滑；不過，2017年8月份之後，西安的商業物業銷售價格便一路上漲。這個轉折點，正好發生在西安住宅限購令出臺。
第三，2017年6月份西安出臺住宅限購令，一個多月後的2017年8月份西安商業物業去化週期出現大幅下降，並且在隨後的幾個月持續處於近2年來的去化週期低位。
貳
上述統計數據和圖表，足以證明：西安住宅限購令出臺後，商業物業開始出現去化週期下降、銷售價格上漲！部分被限購的投資客，轉投商業地產已成事實！
而放眼目前西安的商業物業投資產品，無非是以下幾種：
1. 社區底商。社區底商很好理解，主要是為了滿足住宅小區的業主日常生活需求而配建的小體量商業，一般在住宅小區沿著城市主幹道的一側分佈，建築結構上一般會採用一拖二的形式（指的像“複式樓”那樣的形式，由一層和上面一層打通連貫起來作為一個單獨的整體項目）。
2. 商業綜合體的街區商鋪。這類產品主要是城市綜合體的商業部分，城市綜合體的購物中心部分開發商一般會自持，而購物中心外部的沿街商業則採用銷售的形式實現資金的回籠。
3. 專業市場。這類產品相對來說比較少，主要集中在城市新開發區域，一般會把市場劃分成小格子商鋪的形式進行銷售，甚至有的項目為了方便銷售採用帶租約銷售的形式。實際上，不管是把商場劃分成小格子商鋪進行銷售，還是帶租約銷售，嚴格意義上講這都是相關部門明令禁止的，是違規的。
上述三類產品，商業綜合體中的優質街區商鋪是最具有投資價值的，當然投資門檻也高，有的商鋪甚至被炒到15萬元/平米以上，一般是很難買到的；專業市場劃分成小格子商鋪帶租約銷售，後期風險較大，也容易產生糾紛，這類的事情在西安已經出現多例。
叄
相較於商業綜合體中的街區商業，以及專業市場，社區底商則以其自身的優勢受到投資者的青睞。
一方面，在電商衝擊下，很多購物中心內人氣冷清，受到影響較大。而社區底商，則主要以便利店、餐飲等業態出現，主要滿足於小區業主的日常生活必需品，解決最後一公里問題，擁有穩定的消費群體，相對來說受到電商的影響較小；
另一方面，相對於商業綜合體的沿街商業、專業市場一般會要求統一管理、統一經營，社區底商則比較靈活。投資者買了之後，可以用來出租實現收益，也可以用來自己經營，相對來說比較靈活。
當然，作為投資者，評估一個社區底商物業是否具有投資價值，主要看以下幾點：
①. 從區域上來看，選擇政府重視的板塊，或者是政府目前正在重點打造的板塊。政府的重視，意味著這個區域不管是從政策上，還是配套上，都會得到相關傾斜；
②. 從交通上來看，一定要選擇在城市主幹道，特別是地鐵沿線。一般情況下，雙地鐵交匯處會發展成商業區，雙地鐵帶來的人流量也給商業區增添不少客源。無論是住宅還是商業，雙好處多多，對於住宅來說，出行便利；對於商業來說，更容易形成區域商圈。
③. 從人口聚集上來看，一定要選擇居住人口聚集的區域，而非是商務聚集的區域。居住人口的聚集度，意味著相應的潛力消費人群數量。
④. 在同區域內，選擇大品牌開發商的樓盤。因為，開發商實力很重要，這關係到工程質量和交付時間。同時，大品牌開發商的商業眼光和投資選擇，更加可信。
實際上，看懂了上面這四點規律，就可以看懂一個社區底商的投資價值了。
案例分析：陽光城·翡麗曲江
作為曲江QCIC板塊的樓盤之一，總建築面積46萬平米的陽光城·翡麗曲江，規劃有2.8萬平米的商業配套，基本都是社區底商，以滿足業主生活的基本需要。
近期，該項目的商業產品一經推出，便受到投資者的青睞，成為曲江板塊熱銷商業產品之一。
其實，看懂了以下幾點，就不難理解陽光城·翡麗曲江商業產品受到市場追捧的原因了：
從項目所處的位置上來看，陽光城·翡麗曲江位於曲江新區目前重點打造的板塊之一——QCIC板塊，地處曲江東大門位置。政府的重視，以及曲江東大門的位置，決定了該項目所在區域未來的發展潛力所在。
從項目周邊交通來看，陽光城·翡麗曲江正好緊鄰城市主幹道長鳴路，並且有地鐵5號線與地鐵8號線在長鳴路站交匯，屬於真正的雙地鐵物業。雙地鐵的帶動，給這裡帶來的是源源不斷的人流。
從知名企業的聚集度上來看，萬科、綠地、碧桂園、陽光城、恆大等世界500強企業在長鳴路、雁翔路板塊均有項目開發，眾多大牌企業的聚集說明會了品牌企業對這個區域未來發展的集體看好。
從人口聚集度上來看，這個區域內分佈有多個大型住宅小區以及專業市場，僅陽光城·翡麗曲江一個小區就有2838戶，小區建成交付後將有超過
10000人居住，已經足以支撐起社區底商的經營。從開發商實力上來看，陽光城·翡麗曲江由有世界500強背景的陽光城集團傾力打造，為項目提供保駕護航。
再加上商業地產不限購、社區底商本身所具有的優勢，這些都成為該項目商業產品受到追捧的重要原因。
同時，在這還必須一提的是，陽光城·翡麗曲江目前所推售的商業產品，具體位置為項目東側入口處底商（A、B兩區），產品為128-233㎡，屬於現鋪銷售。
陽光城·翡麗曲江的商業產品一共只有42間鋪位，全部是框架結構，一拖二設計，戶型方正無浪費面積，一層層高5米，二層層高4米，無論是單間購買還是多套購買打通重新設計，均可以滿足商業需求。所有商鋪均有煙道，配備燃氣總閥、上下水等，特別適合餐飲、髮廊等社區服務型業態，為曲江二期QCIC板塊商業投資首選。
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