2017-11-13
蘇州的商辦類公寓市場是我們一直關注的對象，因為它和住宅的價差非常適合投資。
2017年7月蘇州市區商品住宅的成交均價為20443元/㎡，進入2017年以來，蘇州市區商品住宅的成交均價基本穩定在20000元/㎡，上下浮動不超過6%。而蘇州商業公寓均價，筆者簡單估計只有12000-13000左右。
但是我們一直在等待一個機會，什麼機會？政策鬆綁的機會。
眾所周知，過去商辦類產品有著和住宅不同的待遇：商水商電、無法落戶、無法上學等一系列問題像大山一樣壓在商住類產品的頭頂。政策限制將商辦類物業的使用禁錮在極其有限的範圍內，許多剛需者和投資者因此望而卻步。
但所謂物極必反，當住宅長久以來一枝獨秀，利好過剩，投資投機行為已嚴重傷害了樓市的健康發展和國人的基本居住剛需，政策和市場天平就會發生傾斜。目前國家正在發力制定樓市長效機制，推行租購併舉就是分流住宅商品房市場的購房需求，平衡業已失衡的樓市。
這次全國範圍推行租購併舉並非僅僅是一句口號，北京、上海、合肥、鄭州等城市已經紛紛發佈各自的具體實施方案。隨著樓市調整的推進，原先處於劣勢的商住類產品開始獲得新生，成為市場的寵兒。早在2017年7月26日新華社發文《商辦經紀服務規範發展將助力“雙創”空間建設》，就是在告訴大家中央對商辦類物業的態度要大逆轉了，就是為商辦類物業在本次租售並舉的大調控中定位。
該文一出，敏銳者已經開始聚力商住類物業，尋找投資機會。不出所料，各大城市陸續出臺的發展租賃住房的政策都放鬆了對商辦類物業的管控，商辦的春天來了！
租購併舉，這是一次全國性的政策推廣，是中央制定的樓市發展基本方向，江蘇省自然也不會處於政策真空狀態。2017年5月，江蘇省六座城市:南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州已經列入省內購租並舉試點市。2017年8月18日，南京市政府發佈《南京市住房租賃試點工作方案》，提出試點商業用房改建為租賃住房，鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房。這意味著商住類產品的需求擴大，是實實在在的利好！
同時，江蘇省住建廳有關負責人表示“我省其它5個城市的試點方案也將很快擬定”。政策鬆綁在即，蘇州商辦類公寓的投資機會已經來臨。
當然，我們選擇投資蘇州商辦類公寓不僅僅是因為公寓價格和住宅價格之間的巨大價差。蘇州本來就是一個極其具有競爭力的核心城市。
經濟上
蘇州有相當明顯的優勢。2016年全國城市GDP排名，長三角的前三名是上海、蘇州、杭州。長三角中心城市上海位於第一名，為27466億；長三角的第二名為蘇州，排名全國第七，為15475億；長三角的第三名為杭州，排名全國第十，為11050億，與蘇州相差4400億。而江蘇省省會南京，2016年GDP只有10503.02億元。
人口上
蘇州對外來人口有著持續的吸引力。目前蘇州1000多萬人口，外來人口達到600多萬，外來人口比例非常高。在2016年發佈的長三角城市群整體規劃中，對長三角城市群未來二十年的人口預測。到2030年長三角城市群，人口排名前五的城市為：
房產佈局就是緊跟著國家的政策，分享國家政策利好帶來的紅利。蘇州，政策春風即將來臨，而且經濟體量和人口數量在長三角僅次於上海，遠超江蘇省省會南京，這都在告訴我們，蘇州商辦類公寓的投資機會來了！
