本報記者 黃永旭 夏晨翔 北京報道
“4月31日前確認買房，不用花一分錢，開發商可以免費給您辦個空殼公司，您只要想個公司名字，當個法人就行。”北京順義艾迪公園銷售人員如是稱。
近日，《中國經營報》記者走訪艾迪公園項目時，銷售人員表示，該項目雖為50年產權的辦公用地，購房者仍可以通過公司名義購買，裝修後即可入住，而且限時可免費代辦公司。
艾迪公園項目（備案名“艾迪理想中心”）由北京花宇置業有限公司開發建設。天眼查信息顯示，北京花宇置業有限公司系江河創新地產股份有限公司控股子公司。
江河創新地產股份有限公司一位負責人表示，商辦類產品確實比較敏感，但該項目“主要是合作單位企業抵房和集團內部員工認購，面向市場的銷售比較少”。
“尾盤順銷”花樣多
“在順義片區的商辦類項目中，我們項目從位置、環境、配套等方面考慮，還是最適合居住的。”銷售人員稱。
艾迪公園位於順義汽車生產基地順西南路西側，共建商業樓2棟和辦公樓4棟。在營銷中心，銷售人員介紹，當前在售為3#、4#、5#樓3棟辦公樓及底商，其中5#樓辦公產品為層高4.2米，可做loft公寓；3#、4#樓辦公產品為層高3.3米，可做平層一居室。產品面積從30平方米到70平方米不等，價格區間為2萬～3萬元/平方米，一房一價。
公開信息顯示，該項目土地使用面積為29906.4平方米，項目總建築面積為96703.01平方米，國有土地使用證號為“京順國用（2014）第00133號”，土地用途以辦公和商業為主，使用年限分別為50年和40年。建設工程規劃許可證號為“2018規土（順）建字0018號”，建築工程施工許可證號為“[2018]施[順]建字0059號”，並於2018年8月25日取得預售許可證“京房售證字（2018）99號”。
2017年，《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》及《關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》中明確：“開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。”
江河創新地產股份有限公司方面解釋，該項目於“3·26政策”之前已通過相應行政審批。
記者以購房者身份致電北京市順義區房屋交易市場管理科，一位工作人員表示，艾迪公園項目取得施工證的時間早於2017年“3·26”政策出臺，所以“它現在分割的小戶型，是可以售賣的”。
銷售人員介紹，此類產品須以公司名義購買，不過個人購房亦無須擔心，4月31日前，開發商可免費幫助代辦空殼公司。
記者注意到，營銷中心提出“20萬首款，50萬提前入住”的銷售活動。
“這種商住房不能做銀行貸款，需要全款購買，不過開發商對資金壓力較大的購房者可以提供分期支付的便利。”銷售人員以某全款100萬元產品為例表示，購房者只需先支付50萬元首款，即可進行網籤備案，剩餘50萬元房款可在最多兩年內補齊，但購房者須以6%年利率，向開發商支付總計3萬元利息，且此利息要與首款一同交納。
江河創新地產股份有限公司方面表示：“項目產品都是要全款購買的，不存在分期支付，銷售人員可能不專業，產生誤會了。”
對此，上述房屋交易市場管理科工作人員稱，按照規定，商辦類項目必須全款購買。“但購房者是否選擇分期支付，還需自行甄別，避免產生風險。”
值得一提的是，該項目近期發佈“重磅新購法——兩年內無理由退房，年化9.6%回報”活動。
活動詳細信息顯示：“認購江河·艾迪公園特價房源，即可享受無理由退房政策；自認購日起滿6個月後，即可無理由退房，並給予年化9.6%（稅後）回報；45天內完成退款，回報計算至退款當日。”
銷售人員直接表示，此活動為“存款理財”。購房者參加該活動，不能自主選房的，由開發商代為選房，且購買後不能使用。“相當於銀行存款吃利息，只不過我們這利息更高。打個比方，您有100萬元，投資我們的理財，每年有9.6萬元的利息。我們將這100萬元寫成購房款，並且可退，投資週期半年至兩年不等。”
上述江河創新地產股份有限公司負責人稱，具體情況仍在核實，暫時沒辦法正式回覆記者。
而上述房屋交易市場管理科工作人員建議：“投資理財還是要找銀行、保險公司等專業金融機構。該項目特價房理財存在風險，開發商聲稱可退，但是無法保證。”
“商改住”政策持續從嚴
“我們是毛坯交付，但是已經預留了上下水管道。交房之後，您可以根據自己喜好，佈局客廳、廚房、衛生間，上下兩層，動靜分離，自住還是很溫馨的。”參觀樣板間時，銷售人員介紹。
在過去幾年的北京房地產市場上，開發商在以商業辦公性質獲批的地塊上將房屋實質開發成“類住宅”，通過消防等政府部門驗收後，再以內裝修的方式加入上下水、廚房通煙管道等居住功能設施，改變了建設工程的使用用途。
北京“3·26”政策出臺後，已在建設中的“商改住”項目陷入了較為尷尬的境地。“3·26”政策明確規定，商業、辦公類項目不得擅自改變為居住等用途，且只能出售給合法登記的企事業單位、社會組織，購房者不得將房屋作為居住使用，並對二次銷售時要求個人購房者名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在申請購買之日起在京連續5年繳納社保或個稅。
此後一些擅自違規“商改住”的開發企業也受到了重罰。
另外，2019年4月28日起施行的《北京市城鄉規劃條例》進一步強調，建設工程投入使用後，建設單位或者所有人違反本市規劃用途管制規定擅自改變使用用途的，由規劃自然資源主管部門責令當事人限期改正、按照實際使用用途類型應當繳納的土地使用權地價款數額的二倍處以罰款；情節嚴重的，依法無償收回土地使用權。
業內人士表示，設置該條款的目的，就是為了防止開發商或建設單位違規改變工程的使用用途，擅自商改住、工改商。
北京市順義區住房和城鄉建設委方面稱，“3·26”政策及補充說明，已明確辦公類產品不得擅自改變用途，不得宣傳其居住屬性。將繼續做好市場監督和管理，並對違反規定的企業及項目做出相應的處罰。
那麼普通購房者購買到了“商住房”，在商辦的房屋裡居住，是否屬於擅自改變使用用途？
北京隆安律師事務所律師馬玉珍分析稱，商辦類產品開發銷售比較特殊，對開發商而言，項目開發過程中，應嚴格遵守政策規定，並按照項目規劃進行施工，使得產品不具備居住功能；對購房者而言，購買商辦類產品用於居住，本身就具有一定的風險，在購房者後期使用時，應當儘量保持房屋屬性，不做過度改造；從監管層面來說，監管難度相對較大，建議對購房者裝修改造進行報備驗收，以此降低可能存在的風險。
