目前市場上可交易的四類公寓，詳情如下：
商務公寓：政府認定的正規公寓，具有居住功能，也可註冊辦公，俗稱商住兩用公寓。土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般是40-50年，也有長達70年的。房屋用途明確寫著“商務公寓”，個人名義購買。
住宅類公寓：嚴格意義上來說這個算不上公寓，只是小區名字帶了“公寓”二字。房產用途標註的有住宅、單身公寓、單身宿舍等，產權70年，和普通住宅沒差別。
商業/辦公類公寓：改造類公寓，土地性質一般是商業服務業，產權多是40年。房屋用途則是辦公或者商業，不具備居住功能。
產研用地類公寓：俗稱工改工公寓，土地性質一般是產業用地，產權比商業/辦公類公寓長一些，大部分是50年。房屋用途則是產業研究用房，明確只能以企業名義購買，價格相對會更低一些。
對以上四種公寓有簡單瞭解之後，接下來要聽好啦，無論是自住還是投資，選購商辦樓盤，選不好可能就是燙手山芋了！好的商辦公寓必須符合以下六大標準：
01
地段必須要好
李嘉誠曾說過：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！
地段決定了一個地區的綜合競爭力和未來發展潛力，也決定了租客的承受能力，以及出售時的流動性。
在上海，好地段至少要滿足：交通便利有地鐵、生活便利靠近商圈。如果醫療和教育的配套也很齊全，就更加分了。
02
租金收益必須要高
上海的租金回報率平均為1.68%，也就是100萬的房子，月租金只有1400元。如果能找到租金回報率為4%以上的房子，也就是100萬的房子租金3300元，就很有投資價值了。
不要覺得4%的房子很難找，我知道有一些正在開盤的商辦樓盤，租金收益甚至高於5%，可以達到上海平均租金回報率的三倍。
03
使用面積必須要大
普通商辦房的公攤都比較大，有些極端的樓盤，公攤甚至達到50%，也就是說，它的使用面積只剩一半了。
所以在買商辦的時候，一定要優先選擇贈送面積大、複式（又稱LOFT）戶型的。如果加上贈送面積，再加上樓上一層全部為贈送，商辦的使用面積可以達到150%甚至更高。那些沒有贈送面積，又是平層的商辦，還是不要買了。
04
戶型越小越好
現在的年輕人結婚越來越晚，北京的平均初婚年齡是28歲，上海29歲，浙江33歲，江蘇34歲。結婚晚意味著：他們將有漫長的歲月一個人住，或者跟男女朋友合住。再考慮到他們對隱私性的要求，以及對租金的承受能力，小戶型的一居室，必然是最受他們歡迎的戶型。
我在很多中介處瞭解過，與大戶型相比，小戶型都特別容易出租，經常都是秒沒，在出售時，小戶型的流動性也更好。
05
單價越低越好
根據北京中原市場研究部的統計，2019年1-5月，北京二手住宅成交均價為6.4萬元/㎡。高房價壓得很多年輕人喘不過氣來，也讓很多先買房投資的人望而卻步，試想：6.4萬的房價翻一倍，為12.8萬一平，隨便一套房子都要1000萬以上，這麼高的價格，有多少人有這樣的承受能力？
所以，無論是買住宅，還是買商辦，我們都應該儘可能選擇單價低的，才能減少泡沫，增加未來房產升值的可能性。
僅就商辦樓盤而言，單價超過4萬的一定要謹慎選擇，低於3萬可以大膽入手。
06
考慮租金回報率
如果你不是自己住只是用來投資的話，那一定要考慮租金回報率如何，短期內能否達到5%，長期來看20年內能否回本，但承諾包租的公寓需謹慎！
公寓投資來說，目前租金收益是非常大的一塊！而回報率又是我們不得不面對的，這就需要考察清楚公寓項目周邊目前的真實租金如何，這個可以自己裝作租房人，親自去問一問周邊租金市場！
真實租金20年內能回本就是不錯的項目，但承諾包租的項目需要謹慎考慮其租金真實性！
最後再來總結一下：買商辦公寓，只要同時兼顧好地段、高租金、高使用面積、小戶型、低單價、高租金回報率這六點，無論是自住還是投資，均可立於不敗之地。
