觀點指數“2020年1-3月中國房地產企業融資能力TOP30”排名綜合考量融資總額、信用評級、融資利率等指標，評選融資能力出色的房企。
融資總額高達465億元（約合）的中國恆大沒能奪取第一，同樣作為頭部房企的碧桂園，授信額度高達6000億元，加上174億元融資總額，以及平均5.13%的利率水平為排名提供了助力。
另一方面，財務表現優秀的龍湖集團，在三大評級機構均得到了BBB/Baa級信用水平。1-3月龍湖集團累計融資103.5億元，加權平均利率為3.82%，該融資額佔短期及長期借款當期部分總額的74%，為公司短期資金需求提供有力保障。
在1-3月統計期間，企業債為海外融資的主要方式，共融資1438.7億人民幣，加權平均票面利率為8.2%；另外五礦地產獲得一筆60億港元銀團貸款，同時，融創、新城、世茂房地產等均在1月進行了配股，共融得資金約138億人民幣。
內地融資除大悅城進行一筆24.3億元的增發外，其餘均為債券類融資。公司債融資總額最高，達579億元，加權平均票面利率為4.8%。
可見，境內債券融資成本顯著低於海外債券。眾多房企仍選擇海外融資的原因，很可能由於海外融資限制更少。隨著國內債券市場的註冊制改革，這種情況可能會有所改變。
實際到位資金回暖，同比仍然下滑
3月以來，國內新冠疫情開始降溫，復工復產持續。不過，自3月11日WHO宣佈全球大流行之後，國際疫情持續蔓延，國內經濟也難以獨善其身。
臨近3月末,國家統計局公佈了房地產行業實際到位資金來源數。數據顯示，受疫情等因素影響，1-2月累計實際到位資金合計為20209.94億元，同比下降17.5%，從圖中也可看到，定金及預付款項下降明顯，這與各房企銷售驟減情況相吻合。
截至3月底累計實際到位資金出現顯著增長；對比勻速增長基準水平的1.5倍，定金及與預付款項為2月累計值的1.70倍，自籌資金部分為2月累計值的1.74倍，個人按揭貸款則為1.73倍，利用外資為1.61倍，而國內貸款項僅為1.47倍。
截止2020年3月，累計實際到位資金合計為33565.8億元，為2月累計值的1.66倍，同比仍然下降13.8%，而2019年同期則為上升5.9%，導致對比圖出現明顯的缺口。
房企轉向境內融資，債券利率差異探因
根據Wind數據，發債主體所在二級行業分類為房地產開發的債券，3月共發行116只（發行起始日期為準），計劃發行總額為1008.27億元，實際發行總額1105.31億元(其中建發房地產一單定向工具擬發行金額3億元，實際發行總額未知)，去除數據缺失部分，實際發行超過計劃發行額9.95%。
其中，榮盛發展、復地、綠城集團、龍湖等房企均有超額髮行。形成對比的是，美的置業、世茂股份、建發等都出現發行總額不及計劃的情況。一定程度上反應了融資額度的配置以及疫情期間資本市場對投資標的謹慎態度，都會造成不同的發行結果。
募集資金用途方面，有9只債券表明將用於補充流動資金，涉及總資金規模113億元；有88只債券表明將用於償還債務，涉及總資金規模916.74億元，另有少量債券將用於工程建設等事項。
從不同類別的利率期限結構來看，不同類別的債券期限有較明顯的期限區分，而利率方面，在同期限、同類別的債券中也表現出了較大差異，信用利差等因素的表現較為明顯。
聚焦到具體票面利率上，可以發現短期融資券、中期票據、公司債均出現了明顯的階梯狀遞增趨勢。而對照不同類別債券期限分佈則可發現，除短期融資券期限明顯更低外，中期票據、公司債期限分佈基本相似，而利率的差異很可能來自其他因素，諸如信用、債券條款等。
影響債券價值的一個重要因素便是附加的“期權”，從是否含權的角度，便可清晰發現公司債含權比例大幅高於其他類別——不同的條款，不同程度地影響著債券的利率，諸如有利於債權人的贖回條款，將會讓投資者要求更高的回報，從而也帶來更高的票面利率。
另一個可以探究的問題是，發債主體市值是否會影響票面利率？觀點指數通過選取內地、香港樣本企業3月1日的市值及其在1-3月之間的發債利率對比發現，雖然低市值的公司仍然可發行低票面利率的債券，但值得注意的是，對於高市值發債主體，利率似乎存在上限。
當然，由於高市值公司不多，也可能存在偶然情況。
發債額方面，3月單月招商蛇口發債5只，總金額達61.5億元，在申萬房地產開發行業中發債總金額最高。若看累計發債額，則首開股份依靠之前的高發債額排在首位，發債數量為7只，總金額達119.1億元。
信託融資開始復甦，整體規模仍不及上年同期
信託方面，同樣受到疫情狀況好轉及復工影響，3月信託相較2月大幅活躍，但在規模方面仍然不及去年同期。
根據用益信託網統計數據，3月共發行681個投資於房地產領域的信託，環比增長53%，同比增長2.5%。規模總計769.77億元，環比增長128.4%，同比仍然下跌23.6%；平均期限1.45年，略低於2月1.79年；平均收益率7.92%，同樣低於2月的8.28%。
數據還顯示，公佈具體信託信息的信託產品有295只，佔全部信託產品43.3%。其中，股權投資有27只，平均收益率為8.2%；權益投資有118只，平均收益率為7.87%；信託貸款有139只，平均收益率為8.28%；組合運用有11只，平均收益率為8.67%。
預期收益區間平均為0.54%，最大為1.3%。投資方式仍然以信託貸款主導，權益投資次之。同時，這兩種投資方式相對成熟，收益分佈較為穩定。從以往數據來看，股權投資及組合運用則表現不一，這或許也是上述兩種投資方式尚未得到廣泛採用的原因之一。
從發行時間軸來看，除各信託大多有規律的按固定日期發售外，可看到在一些在3月初發售的信託截至撰稿時仍未進入執行，一些在月末發售的信託產品則已經進入執行階段。另外，信託產品普遍規模不大，多數信託產品在3億元以下。
從信託資金投向分佈來看，本月資金總體分佈較為均勻，但廣東區域投資額顯著高於其他地區，這點可從投向全國各區域的信託規模中可以看出。
具體而言，公佈的產品中，有41個產品投向廣東省，發行規模達42.72億元。以往相對冷清的遼寧省在本月有11只產品投向該地區，發行規模達到26.21億元，排在第二位。
之前比較活躍的廣西自治區並沒有信託產品公佈。同樣，熱門地區浙江省、北京市均沒有信託產品公佈。從已公佈的數據來看，本月信託資金投向出現了一定程度的轉移。
恆大繼續遙遙領先，3月房企海外融資總額315億
海外融資方面，2020年初中資房企出現美元債發行熱潮。通過數量對比圖可明顯看出，2020年1月發債總額顯著高於2018-2019年同期，也同樣高於2020年2月和3月。
但隨著海外市場的迅速惡化，融資成本將超過房企可以接受的範圍。4月海外融資進入冬季，同時隨著內地債券市場註冊制改革，越來越多房企將轉向內地債券市場。
隨著一季度結束，各大房企2019年業績發佈會紛紛上線。整體來看，龍頭房企均擁有相對足夠的現金流，且絕大多數對2020年全年的銷售業績仍秉持著樂觀態度。
與此同時，也有不少房企高層均表明，“降負債”會是戰略性的重要目標。
根據觀點指數觀測的97間A股及H股房企，發佈“2020年1-3月中國房地產企業香港暨海外累計融資排行”榜單，排在榜首的依然是中國恆大，憑藉1月時籌得的421.1億元人民幣蟬聯鰲頭，遠遠拋離位居第二位的佳兆業（84.1億元人民幣）和季軍禹洲地產（73.3億元人民幣）。
年報業績會上，恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞為未來兩年債務定調，即有息負債每年平均下降1500億。不過，該計劃是在內部銷售目標8000億元人民幣的基礎上才有望達成。
今年一季度在疫情影響下，國內房企動工和銷售情況有目共睹。根據券商一項調查顯示，當前不計算湖北地區，主流房企項目復工比例已達到九成及以上，其中龍光集團、中海復工率甚至達到了百分之百。
過去四年，全國首季度的新開工項目佔全年工程比值為16.7%，由於該佔比相對為可控範圍內，如後續三個季度房企均能順利施工，且適度地加強施工力度，或可以彌補首季進度拖緩的可能。
不過後市的擔憂方面，包括萬一復工並不如預期順利，部分房企未能按時交貨；市場信心尚未恢復，購房人數減少導致銷售不暢，現金流斷裂等。因此，後續狀況仍需緊密留意。
融創中國方面，把銷售目標從去年調升了7.8%，和中國恆大相若。其董事長孫宏斌在業績會上稱，銷售目標超過6000億是肯定的。由融創過往幾年增長率均達兩成以上的成績來看，市場對此還是普遍看好。截至2020年3月底，融創中國累計海外融資數額為37.9億元人民幣。
其他較進取的房企還包括龍湖集團，銷售額目標亦設定在增長7%以上，為2600億元。該公司在1月時融得45.6億元人民幣，其董事長吳亞軍指，基本已完成了全年融資目標。
碧桂園和萬科則顯得相對保守，兩家企業亦未曾公佈今年的銷售目標。
至於今年3月的香港暨海外融資統計數據，根據觀點指數監測的97間A股及H股樣本房企，各大房企在香港及海外的融資舉措為17次（3次來自同一間），總融資金額達到343.55億港元（摺合人民幣約315.18億元）。
各家企業的融資工具均為發行美元企業債，給出的利率範圍由2.38%至12.75%不等，平均票面利率為7.67%，年融資利息成本約24.98億元人民幣。
融資額排首位為合生創展的35億元人民幣，禹洲地產、佳兆業、富力地產則以相同數目28億元人民幣緊隨其後。
不過與1月相比，當時房地產公司融資額三甲分別為恆大419.46億元、碧桂園69.91億元、五礦地產54.05億元，融資發債規模上明顯有一段距離。
至於融資利率方面，平均票面利率8.26%，環比減少9.4%。
15間企業所發均為美元債，發債年期由0.99至15年不等，涵蓋了短期、中期及長期債，平均期數3.79年。其中1年期限或以下的短債為5筆，佔29.4%，環比下跌了36.4%；2至9年期限的為10筆，佔58.8%；10年或以上的為2筆，佔11.8%。
另據外電引述消息指，國內銀行間市場交易商協會最近召開座談會，計劃將進一步放寬銀行間的債務融資工具發行條件，包括將公司債發行年期由1年及以上放寬至1年內、取消待償還餘額不超過淨資產40%的要求，以及大幅擴大可享受註冊便利的發行人範圍，由兩類變成四類，同時優化第一類企業准入標準，將現時逾110間擴大至約300間。
3月發債年期上有近6成房企為2至9年期限，預計措施實際落實後，將影響房企發債年期的選擇。
觀點指數留意到，本月境內及香港上市房企選擇於新交所發行的美元債比例小幅超越了港交所。上月曾提到，由於新加坡政府的補助及港交所收緊條件，預計該趨勢將持續，並有上升空間。
本文源自觀點地產網
