淨資產收益率（簡稱“ROE”）是判斷一個企業盈利能力強弱的重要指標，ROE越高，說明投資帶來的收益越高。截至2020年4月30日，2019年房企年報發佈接近尾聲，哪些房企盈利能力強？
新京報房產新聞部以銷售規模50強房企為基礎，推出《2019年50強房企淨資產收益率（ROE）排行榜》，以希望從部分樣本企業研究來對房地產行業整體盈利狀況窺探一二。
巴菲特曾經說，“我寧願要一家資本規模只有1000萬美元而淨資產收益率為15%的小公司，也不願意要一個資本規模高達1億美元而淨資產收益率只有5%的大公司。”縱觀2019年50強房企的ROE，平均值為19.88%，低於2018年的20.08%，其中ROE超過15%的企業有37家，中梁控股ROE最高，為43.92%。與此同時，50家企業中，有21家企業ROE出現同比下滑的情況。
ROE排名靠前者，負債也高企
根據杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產週轉率×權益乘數，如果一個企業想提高ROE，需要從這三個指標入手，淨利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資產週轉率代表的是公司資產運用的效率，加快去化、優化流動資產和非流動資產的比例等影響其高低，權益乘數反映公司利用槓桿的高低，與負債有直接關係，適當運用槓桿能提高權益乘數，但是要使得資本結構合理化，避免財務和資金鍊出現風險。
縱觀50家房企，排名靠前的幾家房企，負債率並不低。榜單顯示，2019年中梁控股的ROE為43.92%，雖然同比2018年的74.90%下降了30.98個百分點，但是仍排在第一位，按照杜邦分析法，在ROE貢獻上，中梁控股的資產負債率指標“功不可沒”，為90.7%，而其2019年的淨利潤率僅為11.05%，未達到50家房企的平均水平。
位居第二的是新城控股，2019年ROE是36.86%，較2018年下滑了5.05個百分點。之前有業內人士預測，由於2018年投資收益佔淨利潤比高達26.78%，超高ROE恐難持續。2019年新城控股ROE下滑背後，與淨利潤率的下降有一定關係。數據顯示，新城控股2019年的淨利率為15.53%，下降了7.02個百分點。需要指出的是，該公司資產負債率達86.6%，同比增長2.03個百分點，也是高ROE的原因之一。
此外，位居50強房企ROE榜單的TOP10成員，包括華夏幸福、融創中國、德信中國、中國奧園，這些公司的資產負債率都超過80%。
在業內人士看來，高槓杆是把雙刃劍，雖然放大了盈利能力，但也增加了企業風險，這樣的ROE並不可持續。很多時候，一個企業的破產並不是沒有利潤，而是由於資金鍊緊張。
中央財經大學、中國人民大學研究生客座導師馬靖昊表示，對於一個企業來說，如果能夠在有息負債儘可能低並保留充分自由現金流的情況下，ROE還能長期保持優秀（一般大於15%）的企業，是值得投資的。
5家房企ROE個位數，利潤率低是主因
榜單顯示，50強房企中，2019年ROE低於15%的企業共13家，其中低於10%的企業共5家，分別為綠城中國、越秀地產、首創置業、遠洋集團、泰禾集團。
其中，泰禾集團的ROE最低，從2018年的14.78%下降至2019年的4.3%，主要是受到淨利潤率大幅下滑影響，泰禾集團2019年的淨利潤率為4.26%，同比下降8.36個百分點。
遠洋集團2019年的ROE繼續下滑至5.32%，而在2017年、2018年分別為10.55%、7.39%。根據杜邦分析法，遠洋集團ROE明顯下降的主要原因是淨利潤率的下降，從2018年的11.26%下降至2019年的8.18%。
綠城中國、越秀地產、首創置業2019年的ROE分別為8.97%、8.55%、6.65%，綠城中國的ROE同比上升了5.33個百分點，背後是淨利率上漲了2.45個百分點，其資產負債率也從78.5%漲至79.5%。
首創置業在2019年的ROE並未有較大改善，為6.65%，與2018年的6.6%基本持平，主要影響因素是較低的總資產週轉率，2019年僅為11.71%，其淨利潤率雖然有所上漲，但是12.36%的水平並不能帶來較大拉動。
同樣，越秀地產在2019年的ROE也並未有大改善，為8.55%。值得關注的是，該企業ROE長期低於10%，盈利能力需要提升。
克而瑞地產研究中心表示，在行業整體增速放緩的趨勢下，房企的盈利也面臨了更大的挑戰，如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業共同的課題。在行業規模增速趨緩、外部不確定性提升的背景下，企業除了通過提高利潤率提升ROE水平外，如何持續貫徹去槓桿政策並實現有質量的高週轉以平衡股東回報仍值得重視。
新京報記者 段文平
編輯 武新 製圖 李禾煒 校對 付春愔
