文/曉太陽
張愛玲說，大多數事情，超出我們的理解之外，卻又合理存在。
此言非虛，比如最近突然冒出來的線上直播賣房，就是如此。
4月2日，“某淘寶一姐”與地產商合作，線上直播賣房一度吸引了1900萬人圍觀，業內號稱“歷史性的一夜”。
然而，奇蹟並沒有發生，大動干戈的嘗試，最後只能賺個吆喝。
據相關機構統計，此次線上直播買房，一共銷售了800張定金券，此後24小時內，退款就超過了四分之一。
不過，這並不能阻擋時代浪潮的翻湧，僅13天后，又一家地產商落子網上帶貨。
這次，事情真的不一樣了。
4月15日，李湘聯合富力集團線上買房，這次直播，圍觀群眾2186萬，號稱特價房1秒出貨，直播共銷售21套，進賬1860萬。
單從成績上來看，這恐怕是迄今為止最成功的一次線上直播賣房。
最有意思的是，這次合作的雙方，李湘和富力，一個是前“著名主持人”，另一個是前“開發商一哥”，兩者都曾陷入“過氣”的質疑。
直播成績一出來，估計有很多人會睡不著。這不得不讓我們重新審視富力集團這家老牌房企。
多年以來，富力頻頻反其道而行之。從2017年的買酒店，再到2020年的賣物業，在行業共識是輕資產運營的時候，富力集團卻頂著槓頭，主動做起重資產。以至於，直至今日富力集團的負面消息一大堆。
但說實話，難道這家千億房企的掌門人，真的是“有點傻”嗎？
答案顯然不是。結合富力集團年報，以及跨入2020年之後的“小動作”來看，富力集團有自己的章法和邏輯。
或許外人，從不曾理解，富力集團是個“激進的保守派”，為了長期的穩定安逸，不惜狠狠捨棄眼下的收益。
富力“臥薪嚐膽”
淡出大眾視野，冷眼洞察行業變局。
久違的一場勝利。如開頭所說，4月15日李湘直播一共賣出房產21套，進賬1860萬，換算下來，一套房產88.6萬，其項目位於雲南某風景區內。
從這點來說，富力集團對直播帶貨的定位非常精準。
首先，主播挑選到位。近年來，李湘出鏡都是華貴人設，且主持功底深厚，能有效提高樓盤的品牌定位。
其次，價格設置到位。參與直播的樓盤總價相對較低，且位於風景區內，容易獲得消費者心理溢價。
拉昇定位，壓低價格，富力集團讓我們見識到了老牌房企的營銷手段。
這一切說明，富力集團並不像諸多負面評價那樣，債務纏身，無暇他顧，相反的，在逐漸淡出大眾視野之後，富力集團一直在暗中洞悉行業中發生的一切。
富力的迷惑操作，作價賤賣“現金奶牛”。
4月9日，富力集團發佈公告，表示將以3億元價格，轉讓旗下物業公司天力物業。
表面上看，這個操作十分令人疑惑，因為物業公司幾乎是所有上市房企的“大寶貝”。
據統計，2019年，港股物業公司營收平均增長39.13%，淨利潤平均增長39.77%，並且，區別於傳統買地建房的一錘子買賣，物業公司的收入可以產生源源不斷的現金流。
此項交易中的天力物業，2019年稅後淨利潤5418萬，管理面積7000萬平方米左右，業務覆蓋範圍不小，於是，有評論指出，富力集團這次將“金子”賣出白菜價。
拜託別傻了！人家精著呢！
此次交易的對手方是富星投資，同樣屬於富力旗下企業，自家左手倒右手，何來賤賣一說？
事實上，早在2019年12月，富力集團已經開始將旗下物業公司轉手至富星投資，其目的並不難猜測，富力地產大概率也要“拆分”旗下物業公司上市，以獲得更加充裕的現金流。
現金流問題，一直都是富力集團飽受詬病的所在。
進入2020之後，富力集團一季度累計融資約255億，利率區間為5%-6.5%。幾乎每一次融資計劃的披露，都會引來海量的負面評價，但問題的重點是，如果富力真的那麼不堪，為什麼他還能“借錢如流水”？
關鍵在於，富力旗下的酒店業務“全球最大”。
驚心動魄的收購 長達4年的質疑
全球最大，並不好當。
2017年7月，富力集團斥資189.55億，收購了萬達商業地產的74家酒店，這樁交易聯合融創一起作價637億，創下中國房地產史上最大規模交易紀錄。
當時來看，富力集團幾乎以6折的價格買入酒店，入手單價6058元/平，買到就是賺到，截至2019年末，富力集團旗下運營中酒店達到90家，總客房數超2.72萬間，一躍成為全球最大豪華酒店業主。
伴隨“全球最大”一同到來的，是富力的資金需求急速攀升。據公開資料統計，富力集團2017-2019年淨負債率分別為，169.55%，184.06%，198.88%。
與此同時，截至2019年末，富力旗下酒店業務仍未盈利，據年報數據，富力地產酒店營運實現營收70.22億元，同比微降；淨虧損同比擴大119.62％至10.08億元。
也就是說，自成為“全球最大”以來，富麗集團需要用業績，持續反哺酒店業務。
這真的值得嗎？表面上看，富力好像買了個麻煩回家，但另一個側面，成為“全球最大”之後，富力集團已經享受到了3大好處：
資產端增厚、融資渠道拓寬、現金流放大。
入手酒店業務的盈利“兩吃”。酒店業務屬於持有型物業，與傳統地產開發業務不同，其不僅能獲得資產增值的收益，而且可以帶來持續穩定的現金流。
運營酒店，需要“等待”。展開酒店業務，對現金流佔用高，前期投入大、資產端重，一般盈利週期長達6年。
因此起碼6年內，在外界看來，富力這筆買賣一直都是虧本的。但預計2022年之後，富力的風評恐怕會出現驚天逆轉。
不過在此之前，資本眼中的富力酒店真的是閃閃發光的“硬通貨”，單憑憑藉這一點，富力不太可能“缺錢”。
富力集團 提前“搶灘”
衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴。
自進入2016年之後，房企轉型的話題甚囂塵上，從房企多元化的方向來看，酒店業務十分熱門。
據統計，房企轉型主要是實現運營業務、營收模式的轉換。其中近30%～60%的房企多元化方向中，包括拓展酒店經營業務。
長線來看，儘管所有房企都看好未來的城鎮化進程，但實際各家已經開始放緩規模，富力集團的近年來的操作，儘管代價不小，但實際是“撐杆一跳”，直接坐在未來相對穩定的“凳子”上。
俗話說得好，肉包子的關鍵是包子裡有肉，而不是皮上有褶。
這一點，在富力的年報中也有體現。
穩定增長，未來可期。2020年3月26日，富力集團發佈19年業績報，其中全年銷售1381.9億，營收908.1億元，淨利潤100.9億，分別同比增長18%，5%，16%。
業績中營收、淨利增速尚可，但銷售放緩不容忽視，為此，進入2020之後，富力集團推出了史無前例的促銷力度，疫情期間啟動的線上買房啟動的7天內，已錄得近萬套房長的銷售，銷售面積接近100萬平方米。富力表示，今年將繼續通過富力好房推動銷售，以提高業績及降低營銷成本。
持續發力，重回舊改戰場。據報告披露，截至2019年12月，富力土地儲備權益可售面積約5800萬平米，足夠未來4-5年的開發用途。同時，2019全年已簽約的合作舊改項目達70個，規劃總建面超7000萬平方米，可售4000萬，一二線城市佔比92%，大灣區佔比達60%。以此可見，富力正在加速銷售。
另外，據年報顯示，富力全年平均融資成本6.6%，現金儲備384.4 億元，未使用銀行授信約1200億元。
3月10日，富力H股“全流通”申請已獲受理。申請全部已發行的22.07億股內資股股份，轉換為H股並在香港聯交所上市。
據統計，富力已發行股份總數目34.95億股，其中內資股股東持有63.14%，H股股東持有36.69%。這意味著，富力當時有近三分之二的股份“未流通”。
可見，隨著H股“全流通”的獲批推進，富力集團的融資能力將進一步提升。
以上可見，在各種流言蜚語的攻擊下，似乎富力集團並未如此不堪，而且還有許多“底牌”可打。
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