來源 | 21世紀經濟報道 周炎炎
“房貸利率向下打開的空間是有了，但具體怎麼定，還要看央行和銀行本身。”一位國有大行西南某省分行副行長告訴21世紀經濟報道記者。而且，數家銀行地方分支行的行長均表示，“房住不炒機制下，房貸利率下調幾乎沒可能。”
中國人民銀行8月25日發佈公告稱，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。存量房貸利率按照原合同執行。
新政引起了部分購房者的擔憂。
有正準備認籌的上海購房者緊急在微信群求問：“房貸利率是不是要上漲了？9月跟銀行籤合同還能趕上最後一波嗎？”
當然，多方說辭不一。有文章甚至將房貸新政稱之為“房奴的滑鐵盧”。但也有別的省市購房者乃至一些微信公眾號奔走相告，認為房貸利率下調在即，購房者即將迎來重大利好。
為此，21世紀經濟報道詢問了三位華東、華南和西南地區的國有大行和城商行行長，試圖從房貸利率新舊定價機制角度判斷未來是升還是降。
定價模型新舊對比
一家國有大行西南某省分管零售業務的副行長對21世紀經濟報道解釋了LPR之前房貸利率的形成機制。
銀行內部是根據FTP來進行存貸款定價的，包括房貸利率。所謂FTP（內部資金轉移定價），是指商業銀行內部根據市場資金價格，與分支行等業務經營單位按照一定規則全額有償轉移資金的價格，也就是分支行等經營單位的利潤考核成本。從FTP定價機制來看，短期FTP價格與Shibor關係較為緊密，但由於FTP定價會以一段時間內的Shibor平均值為基準，因此波動相對滯後，也相當於平滑了Shibor的波動。
上述副行長表示，各地的負債成本有所不同，分行們將資金成本計算彙總到總行，總行相應制定和調整當期FTP，考慮各地的房地產政策和同業競爭情況，在此基礎上加減點形成各城市分行的貸款利率。
“有時候總行定價過高，地方分支行會出現業務難做的情況，那這時候會彙報給總行，因地制宜進行調整。不過一般來說房貸利率定價持續性較強，這種情況較少出現。”上述分行長表示。
在當時，房貸利率錨定的是5年期貸款基準利率，當前為4.9%，並且這一數值自2015年10月起已經4年沒有調整。
當錨定項從基準利率更改為LPR時，定價模型相應變成“三層定價”：
第一層：央行規定首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。
第二層：人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
第三層：在上述兩個下限的基礎上，商業銀行根據自己的負債端成本和房地產風險溢價，自主定價。
“長期來看，跟著LPR每個月浮動而變化，房貸利率未來會更加貼近市場定價，相應的，銀行分行和總行之間的溝通、銀行與央行之間的溝通會更加頻繁。”上述副行長表示，溝通機制的重新搭建是銀行迫在眉睫的事情。
一家國有大行華東某分行行長則對21世紀經濟報道記者表示，未來錨定LPR的房貸利率定價，當地央行會發揮最主要的作用。特別是資金充裕的國有大行，會對當地LPR加點下限格外關注。
告別“打折時代”
21世紀經濟報道根據wind數據製成一張全國個人住房貸款加權平均利率和Shibor變化的圖，從圖中也可以看到，兩者基本呈現正相關性。
2018年下半年至今，銀行間流動性非常充裕，Shibor數值不斷走低，8月26日一年期SHIBOR報價僅3.055%，而2018年初為4.7%左右。
值得注意的是，從2018年年中開始，住房加權平均貸款利率與SHIBOR相關性逐漸變弱，差值拉大，甚至會出現走勢背離的現象。這其中，多地房地產調控，以及“房住不炒”的中央精神在發揮作用，銀行並不敢隨意降價。
今年7月底，中共中央政治局會議用44字定調房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
在8月20日舉行的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長劉國強表示，此次利率並軌改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。
“央行公佈的只是最低利率而已，到了地方上，會一城一策繼續調整，總體來看房貸利率不會下降。”上述國有大行華東某分行行長對21世紀經濟報道記者表示。一位華南城商行行長對此觀點表示認可：“房貸利率不會有大的變化。”
“可以確定的是，錨定LPR之後房貸利率向下打開的空間有了，但是具體要怎麼定，還要看央行和總行。長期來看，房住不炒機制下，漲還是跌現在還不能下定論。”上述西南銀行行長表示。
以當前的5年期LPR數值來計算，最“受傷”的莫過於上海人民了。由於市場競爭充分，上海是房貸利率打折“碩果僅存”的城市，一般老百姓能拿到首套房最低基準貸款利率95折的優惠。由於央行另外製定錨定LPR的利率下限，上海房貸利率正式告別“打折時代”。
根據21世紀經濟報道記者計算，新計算方式下首套房貸款利率較之前最少高了20BP，二套房6BP。
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