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文|公眾號：閒聊樓市（cunfu1011）
進入下半年後，每當樓市有點細微變化，就有人站出來喊，房價要漲了。
廈門、杭州下調房貸利率，有人喊廈門、杭州房價要漲了；北京一次成交的土地量增加，有人喊北京房價要漲了；深圳幾個樓盤熱銷，有人喊深圳房價要漲了。
這看似助推房價上漲的事件，真的表示房價要漲了？
01
部分城市房貸利率下調
一段時間以來，北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等城市部分銀行先後下調房貸利率上浮比例，下調幅度基本在5個百分點。
一些房價上漲的利益相關者裝出一幅喜形於色、彈冠相慶的樣子，忽悠購房小白說，地方政府終究還是受不了房價調整帶來的壓力，樓市春天又要來了。
一般來說，房貸利率除了表明政府對樓市的態度，也是銀行貸款供求價格的表現。
今日今時，政府對樓市的態度變了嗎？顯然沒有，仍然是防風險、房住不炒、堅決遏制房價上漲。
在這裡，需要特別指出的是，上述城市房貸利率下調只是部分銀行的行為，並非全面下調。
這充分證明了下調利率不是政府想要房價上漲，只不過是有些人一廂情願的希望而已。
因此，杭州、廈門等城市下調利率基本是部分銀行根據房貸供需的變化，在自身風險可控的情況下，作出的經營策略調整而已。
從資金供給端來說，經過幾次存款準備金率的調整，銀行手裡的資金更加充裕，需要放貸盈利。
從資金需求端來看，受實體經濟不振影響，考慮到風險問題，銀行不願放貸給實體企業，而樓市又進入調整期，房貸需求迅速減少。
因為房貸安全性高，盈利又穩定，銀行非常願意放貸，在供給充裕的情況下，銀行就只有降低房貸價格，下調房貸利率，來吸引更多貸款了。
所以，部分城市下調房貸利率不過是因為貸款需求無法跟上資金供給的現實需要，遠遠談不上利好樓市，更談不上這些城市房價要漲。
02
北京土地單日成交量增加
11月26日，北京拍賣出讓13宗地塊，出讓面積79.4萬平方米，起價295.2億元。最終，流拍1宗，成交12宗，成交金額316.5億元，創下北京單日成交新紀錄。
有媒體據此認為，土地市場回暖，開發商看好後市，樓市會隨之回暖。
我們回頭再看這次土地拍賣，有三個顯著特徵：
一是國企拿地積極，民企相對保守。
12宗成交地塊8宗被國企競得。華潤、萬科雖有參與，但沒有斬獲。碧桂園、恆大、融創、保利、中海、龍湖、綠地等知名房企沒有參加。
這一方面表明國企普遍看好後市，民企謹慎面對未來；另一面表明國企盈利壓力甚至生存壓力小，民企更加註重經營安全。
二是地塊溢價率同比明顯下降。
12宗成交地塊，5宗溢價率不足2%，3宗溢價率不到20%，3宗溢價率介於20%—30%之間。
這表明房地產市場趨於理性，降溫明顯，即使國企也不願互相抬價搶地。
三是政府推地速度加快。
土地出讓事關地方財政收入。有些地方甚至將土地出讓數量納入了當年的政府工作報告，是政府必須完成的年度任務之一。
所以，很多地方都出現了年末集中供地的現象。
就拿北京來說，今年計劃供應住宅用地1000公頃，截至11月27日，實際供應僅224.69公頃，只完成了計劃的35%，所以必須加速供地。
地價下降、地塊溢價率下降，但北京仍然加快推地，這表明北京政府落實調控政策，緩解供需矛盾、穩定市場預期的堅定決心。
綜合三個特徵來看，樓市不會快速回暖，房價更不會立即上漲。
03
深圳幾個樓盤熱銷
11月27日上午，華強城開盤推出1240套住宅，當日銷售1033套，去化率約83%。11月28日晚上，萬科星城線上開盤，推出住宅3337套，開盤銷售1900套，去化率約57%。
相對於前段時間新開樓盤的銷售，華強城和萬科星城可以用熱銷來形容。
為什麼會熱銷？
華強城均價46300元/平方米，萬科星城均價43918元/平方米，價格低於深圳其他板塊樓盤，甚至比預期還低。
加之，大空港、國際會展中心、軌道18號線、海洋新城諸多概念加持，可以說是前海區域的潛力股，有著可觀的升值空間。
特別要強調的是，華強城等幾個盤的熱銷並不表示深圳樓市的回暖。
應當看到，目前整個深圳樓市的趨勢仍然向下，市場觀望氛圍依然較重，就好像下跌趨勢裡的股市一樣，幾隻個股的漲停只不過吸引了市場的眼球，改變不了股市的情緒和向下的趨勢。
04
個別反向事件逆轉不了大勢
地產是一個特別重要的產業，影響到方方面面，也受到方方面面的影響，無論是中央，還是地方，無不高度重視。
正因為如此，單個事件是無法、也無力改變目前調整的大勢。
只有高層意志、金融政策、市場情緒等多種因素形成合力，才能扭轉下跌的趨勢，形成上漲的大勢。
趨勢和大勢一旦形成就有很強的慣性，必須要經過一段時間，在各種因素共同作用下，才能改變現有趨勢，逐步形成新的上漲或調整的大勢。
以逆勢的一、兩個事件推導全局，就好像在落葉滿地、秋風蕭瑟的寒冬看到一株綠樹，就推導整個森林也是綠油油的一片一樣荒唐可笑。
因此，在樓市，人們應該立足經濟社會發展全局，看大勢、看趨勢，在高層意志和金融政策合力轉向，市場情緒有所恢復時，樓市才會真正開始回暖。
目前，高層調控樓市的意志沒有變，金融打壓樓市的政策沒有變，市場觀望的情緒沒有變，合力依然向下，樓市回暖還有很長的一段路要走。
