投資公寓好？還是商鋪好？
相對來講，我現在接觸到的客戶大多都是剛需類的客戶，但有時候也能遇到一些投資類的客戶。相對於來就會遇到一些問題，所以自己也去學習了一番，來給各位分享一下自己的看法。剛需客戶產品需求基本上很明確，要買住宅，用來住。但也有一小部分客戶因為西安限購原因，也會選擇購買公寓。
那對於投資客戶來講，到底是投資公寓好還是投資商鋪的收益高呢？以下是我個人的一些建議和自己的看法。
首先了解住宅，公寓，商鋪，寫字樓的用途和限制，還有就是如何產生收益，以及產生收益的來源。
住宅
住宅的土地性質是居住用地，產權年限70年，在西安這邊住宅會有暖氣和天然氣的配置，梯戶比較低，用的民水民電，物業費一般在1.5元/㎡/月。西安現在限購政策下，限購區域每個家庭只能在西安限購購買2套住宅產品。其實這個成本相對來講不用太細算，主要是收益來源。首先是買賣，住宅相對來講在二手交易市場更好進行買賣交易，與自己買來時和賣出時的價格不同，而收益中間的差價，在現在住房不炒的大政策環境下，西安新房市場還是主導的情況下，買賣的收益其實並不大。其次就是收取租金，現在市場上的住宅基本上都是一些小三室，兩室的房子比較少，而從貝殼的一些租房的數據來看，80-100㎡的小三室或兩室的租金和一般40-60㎡一室的公寓租金差不多，甚至還得少一些。而且租住的群體多以家庭為單位的整租，單間出租的還是比較少。
公寓
公寓的土地性質是商業用地，產權午限40年，商水商電（民水民電的2倍），物業費在3.5元/㎡/月，梯戶比相對較高。首先來講公寓面積通常比較小30-60㎡的一室，分為Loft和平層，公寓二次出售的時候，稅費相對較住宅而言就較高了，也不好往外賣，所以以買賣的方式來收益個人是不太看好。那麼公寓的主要收益來源就是租金。在住宅那就講了公寓租金相對於住宅來講比較高，肯定是有原因的，第一是公寓的位置相對住宅來講交通更好，商業配套更完善，同價格的公寓肯定會比住宅的位置更繁華。第二公寓面積小，現在上班的白領和剛畢業的大學生在選擇合租和一室的公寓的時候，更多傾向於後者，因為私密性更高，自己的隱私空間更多一些。第三公寓是商辦用地，可以用來註冊公司或者開一個美甲之類的小店。根據貝殼網去年的數據來看，雖然公寓租金和其他的方面相對於住宅比較貴，但單身公寓的租住率仍比住宅要高。有的公寓也會和一些酒店或做民宿的公司簽訂租賃合同，每月返租的形式，取得穩定收益。
商鋪
商鋪分為兩種，一種是社區的底商，另一種是商業綜合體。社區底商就是我們自家樓下的一些商業，就是一二樓是商業，3樓及以上為住宅住人的，這類一般都在小區的外圍樓棟的1-2層，會有沿街的商業。此類的商業後期的招租的租金基本上也會比較穩定，如果小區位置比較好，體量也大，租金也很可觀，後期這一塊商業的客源人群主要就是小區的業主。第二種商業綜合體就是一些大型的商業，例如萬達廣場，凱德廣場，萬象城之類的集餐飲，娛樂，商業為一體的綜合體。這個租金就得看綜合的運營商是否能把這個綜合體能運轉起來，其次就是周邊居住和辦公的人群的多少。
寫字樓
寫字樓相對來講也是公寓中的一種，但為什麼會另一個別稱，因為這類的樓棟很多以整層出租給企業辦工，不能住人，這類的相對來講租用的群體不太多，但租金相對可觀。
那麼來講到底是商鋪還是公寓或者住宅更適合投資呢？這個沒有定論？現在所有的投資的房產類產品，看的還是地段，位置好的收益相對較高，另一種就是抄底，等時間沉澱。
住房不炒，投資都會有風險，世事無常，以上所有的僅供參考，只是個人的一點小小的看法。
