經過一天的踩盤，商鋪的若干個因素刺激著我，投資商鋪面臨的機遇和一旦失手面臨的虧空，真的驚心動魄。
最初打算研究商鋪，是前不久去歌爾綠城•桃園裡的商鋪現場，感受了一下，發現不懂行，投資商鋪簡直是魔咒。
開始不太上心，抱著能選上就選的心理。真等別人選著合適的走了，留下大面積的，自己買不起，又有人不斷下叉的時候，擔心錯失良機的心理，交織著對未來投資前景的未知，就算有砸鍋賣鐵的衝動，也會無所適從，膽戰心驚。
細想，商鋪投資還是要有些理性思維。濰坊商鋪現在是不是便宜到可以大膽下手？市場回報如何？
於是就從濰城到奎文，到高新，打聽了部分正在賣的商鋪，曾經熱銷的鋪，以及沿主街的鋪，大體瞭解了一下商鋪的出售、出租、經營情況。聽了正在經營的商戶、二手房中介的看法，籠統中或許能歸納出一點經驗。
題外話
這次商鋪主要是考察的沿街底商，對於一些市場或者商場的內鋪，我覺得更要謹慎。因為商鋪的經營情況，太多依賴於市場或者商場總的經營情況。
從風箏廣場的內鋪到丹桂裡的內鋪，從恆易星河的內鋪到世紀泰華的內鋪，市場或者商場的內鋪差別太大。我認為，投資市場商鋪，更多是投資開發商，開發商有沒有行業經營經驗很重要。
虞河路健康街01
項目：大有公館
調查：大有公館是奎文區的大盤，也是高端住宅，人民醫院醫生買得比較多，而且在前幾年入手的人都賺了一倍多。
但是大有公館的商鋪，開業的卻不多，沿虞河路只有德莊開著，據說是自己買下來的。
東西街商鋪可租可售。只有中百便利、一家鮮果店、培訓機構和茶店。茶店也是店家買下來的。
其他幾家店是從開發商那裡租的。中百便利那間年租金在14萬左右，就目前的狀態，店家說是掙不出來的。
價格上，商鋪沿虞河路在1.5萬—2萬/平米之間，樓上樓下兩層，大部分總價在300萬—400萬左右。
總結：虞河路算是比較成熟的街道，靠近濰坊人民醫院，居然扛不起15萬左右的租金。可能跟目前社區的入住率有關係。
一般社區底商成熟，至少需要3年時間裡，交房後不一定接著入住，至少一年的裝修期，還有的小區分一期二期三期交房的，成熟更慢。一次交房的會好些，也要考慮投資客的比例。
民生街濰州路鳶飛路段02
項目：濰柴宿舍底商
調查：在民生街鳶飛路口附近有一家阿水大杯茶只一層，大約20平米的面積，租金是5-6萬一年。阿水大杯茶門口並沒有什麼人，店員說，這個位置比不上泰華萬達，但是一個外賣小哥說，每天網上下單的大約100多份。
旁邊糕點店面積大，年租金15萬往上，問店家，租金能不能掙出來，她說能掙出來，就是掙多掙少的問題。
再往西走，有家正在出租的一層，大約30平米麵積，年租金也是5萬左右。
往西走到濰州路上有家火燒鋪，18平米的面積，年租金是4萬。
沿民生街的電動車店，大店年租金都在三四十萬。
總結：民生街電動車一條街是奎文區比較成熟的街道，有二十多年曆史，開始也不是賣電動車，也是經歷了數年的人氣積累，這裡的20-30平米的小店，租金在5萬左右。
東風街四平路附近03
項目：銀海恆基、後門街安丘巷沿街
調查：四平路東風街附近，沿四平路出租的沿街門頭不多，銀海恆基樓底下有間出租，樓上樓下200平米，租金12萬。
沿後門街，安丘巷附近，30平米左右的店面，年租金也在5-6萬。
總結：四平路越靠近泰華，租金越高，據說泰華步行街的小車將近20萬一年。這裡和民生街有一定的代表性，都是成熟街道的臨街，20-30平米的租金，都在5-6萬。
東風街清平路附近04
項目：上城國際、明德花園
調查：到濰城區看看，東風街清平路安順路附近，小區集中，周邊有不少商鋪在賣，也有不少已經出租。
明德花園沿東風街有不少商鋪，有家理髮店300平米，上下兩層，年租金8萬。
上城國際沿東風街佳樂家以東，40平米，租金5-6萬，售價100萬。
對比明德花園300平米8萬年租金的商鋪，似乎有點貴。
店家說，普通小店二樓基本用不上。兩個小區在同一條街上，這邊相鄰小區更集中，所以對他們來說，還是比兩層8萬的划算。
店家還告訴我，靠近佳樂家，周圍商鋪都出租了，不如等等金都的臨街商鋪，並建議選擇租要租小區更集中的門頭。
上城國際南北街上的店鋪很多，都是商場餐飲組合，搭配著佳樂家，儼然成熟餐飲購物商圈。打聽一下，華萊士年租金15萬，其他地方6-7萬，跟物業籤合同，統一託管。
總結：一層商鋪和兩層商鋪，就一般行業來說，兩層商鋪的二樓利用率低。
周邊沒有大型商超、市場、學校、醫院的社區底商，它的功能更多是服務於社區。
所以投資首先要考慮本小區的人群，再考慮周邊小區的人群，當然周邊小區能帶動更好。
勝利街文化路新華路附近05
項目：中央生活城底商、盛世華廷底商
調查：曾經在商鋪鼎盛時期出售的中央生活城，現在單層40平米左右年租金3萬多，單層100平米租金五六萬。有業主透露，花250萬購入，年租金5萬，就現在的出租情況，確實回本時間比較長。
新華路盛世華府沿街商鋪，曾經一套都五六百萬，小的也要四百萬，目前，年租金小二十萬。這個價位在打聽過的商鋪裡，已經是比較高的了。
據瞭解，沿街店鋪除了賣酒和蘿蔔的，其他幾家都換過，賣酒和蘿蔔的銷售渠道應該是不單單倚靠沿街的客源或者小區住戶。
總結：投資商鋪應該以20年為評價，20年內能否回本，作為首先考察的要素。另外，投資商鋪，會有高於住宅的交易稅，拿一套五六百萬的商鋪，交易稅就有七八十萬。
金馬路牧校對面06
項目：北海花園沿街
調查：北海花園高層底商，剛開始幾年，都沒有租賃的，後來胖仔米線之類餐飲店、便利店開起來，再後來，周邊小店陸續開起來，主要是服務牧校學生。
有家中百便利樓上樓下加起來100平米，租金小二十萬，旁邊重慶小面加旁邊一家店，樓上樓下加起來200多平米，租金15萬，是親戚優惠的，周邊租金不低。
靠近金馬路附近的商鋪，正在出租的，問一下，20平米，年租金4.5萬，逐年遞增，還有3萬的轉讓費。
總結：隨著高新區的日益成熟，周邊消費群體收入高，高新區有的地段，商鋪投資呈現出高於奎文和濰城的趨勢。
濰坊學院06
項目：濰坊學院北街區
調查：濰坊學院隨著學校資質和招生範圍的擴大，已經收穫了大學的消費力。
濰坊學院對面沿福壽街不到20平米的小房子，帶轉讓費3.5萬，房租每年2.5萬。
後邊一條街40多平米，年租金7.4萬，還有7萬轉讓費。
賦海世家沿福壽街谷德廣場附近07
項目：賦海世家、賦海仁居沿街
調查：沿福壽街的底商很成熟，周邊有高檔小區賦海世家、賦海仁居、麒麟公館。賦海世家、賦海仁居入住率高，住戶收入水平高，住宅月租金都到了3000元。
周邊底商一旦空出來，就有商家很快租走，沒有空置期。
中介說，去年有間100平米出頭的底商，賣了300萬，周邊商鋪賣價在每平方2.5—3萬。
中介分析，投資非常成熟的小區，缺點是價格高，但是一天也不空，你投入就有回報，接著就有收益。
待成熟的樓盤底商需要幾年的積蓄期，總價低。
對於入住率不高的小區，商家不會優先考慮。有的商家，起碼70—80%入住率，才有可能去開個店。另外，考慮到買的價格，前期可能你也不一定會租的便宜。
總結：說商鋪升值不快，這裡的商鋪升值也很快，據說這些商鋪是2006年前後開發出售的，當時周邊還是雜草叢生，當時均價是六七千。
這估計歸功於谷德廣場的落成、周邊小區的消費力，以及高新區城市發展的紅利。
對於租賃方，一般小區都有藥店，他們一般選擇在門口附近的商鋪，而且出租穩定。要不選大門，要不選側門。同時，藥店、水果店也都會選擇大面積的商鋪。
另外，商鋪建築面積並不等於使用面積，如果購買還要考慮公攤，使用面積是否符合自己意向租戶的大小。
目前，即使有的商鋪價格接近與住宅價格，商鋪投資也不能說是夕陽投資，因為未來互聯網產品需要落地，樓盤底商可能會有更大的機遇。
商鋪投資也要跟著規劃走，跟對了，才能有升值，帶來更大的價值。你說呢？
