投资公寓好？还是商铺好？
相对来讲，我现在接触到的客户大多都是刚需类的客户，但有时候也能遇到一些投资类的客户。相对于来就会遇到一些问题，所以自己也去学习了一番，来给各位分享一下自己的看法。刚需客户产品需求基本上很明确，要买住宅，用来住。但也有一小部分客户因为西安限购原因，也会选择购买公寓。
那对于投资客户来讲，到底是投资公寓好还是投资商铺的收益高呢？以下是我个人的一些建议和自己的看法。
首先了解住宅，公寓，商铺，写字楼的用途和限制，还有就是如何产生收益，以及产生收益的来源。
住宅
住宅的土地性质是居住用地，产权年限70年，在西安这边住宅会有暖气和天然气的配置，梯户比较低，用的民水民电，物业费一般在1.5元/㎡/月。西安现在限购政策下，限购区域每个家庭只能在西安限购购买2套住宅产品。其实这个成本相对来讲不用太细算，主要是收益来源。首先是买卖，住宅相对来讲在二手交易市场更好进行买卖交易，与自己买来时和卖出时的价格不同，而收益中间的差价，在现在住房不炒的大政策环境下，西安新房市场还是主导的情况下，买卖的收益其实并不大。其次就是收取租金，现在市场上的住宅基本上都是一些小三室，两室的房子比较少，而从贝壳的一些租房的数据来看，80-100㎡的小三室或两室的租金和一般40-60㎡一室的公寓租金差不多，甚至还得少一些。而且租住的群体多以家庭为单位的整租，单间出租的还是比较少。
公寓
公寓的土地性质是商业用地，产权午限40年，商水商电（民水民电的2倍），物业费在3.5元/㎡/月，梯户比相对较高。首先来讲公寓面积通常比较小30-60㎡的一室，分为Loft和平层，公寓二次出售的时候，税费相对较住宅而言就较高了，也不好往外卖，所以以买卖的方式来收益个人是不太看好。那么公寓的主要收益来源就是租金。在住宅那就讲了公寓租金相对于住宅来讲比较高，肯定是有原因的，第一是公寓的位置相对住宅来讲交通更好，商业配套更完善，同价格的公寓肯定会比住宅的位置更繁华。第二公寓面积小，现在上班的白领和刚毕业的大学生在选择合租和一室的公寓的时候，更多倾向于后者，因为私密性更高，自己的隐私空间更多一些。第三公寓是商办用地，可以用来注册公司或者开一个美甲之类的小店。根据贝壳网去年的数据来看，虽然公寓租金和其他的方面相对于住宅比较贵，但单身公寓的租住率仍比住宅要高。有的公寓也会和一些酒店或做民宿的公司签订租赁合同，每月返租的形式，取得稳定收益。
商铺
商铺分为两种，一种是社区的底商，另一种是商业综合体。社区底商就是我们自家楼下的一些商业，就是一二楼是商业，3楼及以上为住宅住人的，这类一般都在小区的外围楼栋的1-2层，会有沿街的商业。此类的商业后期的招租的租金基本上也会比较稳定，如果小区位置比较好，体量也大，租金也很可观，后期这一块商业的客源人群主要就是小区的业主。第二种商业综合体就是一些大型的商业，例如万达广场，凯德广场，万象城之类的集餐饮，娱乐，商业为一体的综合体。这个租金就得看综合的运营商是否能把这个综合体能运转起来，其次就是周边居住和办公的人群的多少。
写字楼
写字楼相对来讲也是公寓中的一种，但为什么会另一个别称，因为这类的楼栋很多以整层出租给企业办工，不能住人，这类的相对来讲租用的群体不太多，但租金相对可观。
那么来讲到底是商铺还是公寓或者住宅更适合投资呢？这个没有定论？现在所有的投资的房产类产品，看的还是地段，位置好的收益相对较高，另一种就是抄底，等时间沉淀。
住房不炒，投资都会有风险，世事无常，以上所有的仅供参考，只是个人的一点小小的看法。
