经历过楼市暴涨，很多人以为买了房就能坐等升值了，其实房价上涨也是有周期的，现在是稳定期，建议买房不管是投资还是自住，心态要好，即使是在深圳买房，仍然不要有赌徒心态。
深圳楼市经历2015年”疯涨“之后，在2016年遭逢前后两次政策打压：”3·25“政策（社保”1年改3年“，有贷款记录首付最低4成），“10·4”政策（社保“3年改5年”，认房认贷，有贷款记录首付不低于5成）。
自此以后，深圳楼市开启了近三年之久的横盘期，不少买家在房价最高位入场，由于所选物业价值一般，导致到现在仍是亏损的！
疯涨时代，随便买、随便涨；分化时代，选择大于努力！一旦试错，3成变5成，首付不同，标的选择范围自然不同；另外，当下换房成本较高，一般税费多在房屋总价5-8%，多出大几十万税费无疑是购房者的心头病。
时期不同，买房预期必有所不同，当前深圳楼市年涨幅10%都算不错回报率。当然，不少购房者陷入到怪圈之中：买房≠赚钱！“深八条”后75%的房子，买到即亏钱！
2016年买错了房，到现在都是亏的！
近期【家在深圳】网友@果果麻麻 分享自己购房的“坑”：
2016年初，在房价最高位时，购入龙岗中心城一套三房。交房之后，住进去两个月，发现上班交通不便，小孩读书没好学校、接送不便。
今年年初，在中介协助下办了JLH，首付3成在公婆家附近买了套小两房，没钱装修，暂时还没搬进去。
两套房还贷压力大，生活质量大幅度降低，遇到的棘手问题：
1、熬下去，龙岗的房子终究会升值。
2、不值得，卖掉算了，拿着钱过上好日子。
3、卖掉做别的投资？
实际上，诸如此类案例数之不尽，透过现象看本质：哪些盘涨？哪些盘不涨？
卖掉VS持有：东部投资价值几何？
针对网友@果果麻麻 以上问题，网友基本行成两大阵营：卖掉VS长持。
卖掉方：
@13530326544：卖龙岗啊，压力大又不升值，还苦哈哈的拿着干嘛！
@landywang5：建议先挂盘，因为想卖个理想的价格没有一年半载卖不出去，现在只有笋盘才好出手！刚卖了房的飘过~
长持方：
@廖清平Neo：建议持有吧，你们应该还是有钱的，没钱的人不会买俩套房子给自己这么大的压力啊，除非吃饭都困难了再说吧！
@喵三只：你们两年又存到一个首付我感觉应该不穷，建议撑住！
当然还有一些酸味吐槽的：
@酸菜炒笋：就看不顺眼这种房子多到压力大的人。
@幸极2000：一买就涨是一种错觉，这种机会很少，就跟买股票遇到涨停一样！
@雨过无痕2011：建议龙岗的房子出租，大福提高出租的租金，每个月租金3万以上，让那些傻空来租你的房子，反正傻空没有房子，又买不起房，只能租房子，你这样就没有压力了。
我们的观点：
楼主第一步已走错，后面接着出错。
仔细分析：公婆自住可能是套两房，大区位龙华，具体位置不清楚，市值400万左右或以下；龙岗中心城3年未涨，3房大概市值400万左右；再加上龙华公婆家附近新购入的小两房，可能市值300多万，总体市值1000万出头。
当时正确做法：卖掉公婆家住房，合计换一套4房，如水榭春天三期114平，2016年初成交价690万，现市值850万。
当前建议做法：卖掉龙岗中心城3套和公婆住房（当然看意向是否愿意一起住）换套大三房如水榭春天89平3房市场价620万左右。另一套小两房（2019年初刚买）由于限售政策卖不掉。
这个办法很难补救到做到上述2016年初正确做法，毕竟首付3成已变5成，标的选择范围大不相同了。
指路：拒买深圳这八类物业
当前的深圳，若以平米数建仓，不一定合适，10套关外非核心物业也不一定抵过深圳湾一套豪宅。接下来，刚需应该规避一些物业，减少入坑：
1、小户型超多，租客占比大的楼盘。
这类物业一般小户型占比较大，并且租客占比较大超过80%，配套上没有名校学位溢价加持，长期来看很少能跑赢大市。
比如宝中花样年花乡28平单间，2015年9月左右市场价130万左右，当前市场价180万左右，涨幅38%，完全跑输大市。
2015年9月左右成交价
2019年4月左右成交价
实际上，这类物业配套可能不会太差，比如近地铁、近商业，但面积较小，涨幅不明显，跑输大市是必然的。
2、老破旧的大厦型物业。
这类物业多集中在福田、罗湖，与塔楼钻石户型类似，户型不方正、无花园、租客或办公偏多，居家氛围不够浓厚。
比如福田中心区彩虹新都105平2房，2015年4月成交价220万左右，2019年1月成交价370万左右，涨幅68%。以为还不错，实际来看，2016年中至今未涨，横盘三年。另外，该小区在链家网上，9年共成交15套，流动性极差（没了接盘侠，何来涨幅）。
2015年4月成交价
2016年7月成交价
2019年初成交价
这类物业可能部分区位、地段相对不错，甚至在中心区，但涨幅远不及关外地铁口涨幅，也无济于事。
3、刚需盘的非主流户型。
这类物业楼盘品质一般，以刚需户型为主，楼盘有部分少量非主流户型，一般面积偏大5房以及上，即使单价不高，但总价高。
比如南山中心区现代城华庭237-254平5房，整个小区单价6万/平，这类户型单价却在4.8-5.4万/平，单价低于市场价1万/平左右，但总价却在1200-1300万，高出主流400-600万刚需户型一倍多。
有的挂盘一年之久，0次带看
3年涨幅不足50%
4、关外刚需超级大盘。
这类盘体量以巨无霸著称，最明显代表如宝安桃源居180万平。这类物业明显的劣势是，同户型放盘量大，造成挤兑，形成恶性竞争，投资来说不得不降价急售。
这类物业在投资获利方面较为一般，但居家+长持上仍较有生活氛围，但人性是噬利，眼看买的房子几年不涨，必定坐立不安！
5、总价破1000万的单房。
这类物业较少，毕竟单房面积再大也就100平出头，单价上必破10万+。从市场规律来看，单房总价一旦超过1000万，买家意向不大，流通性差，难以脱手，毕竟1000万选择有很多，除非情怀作祟。
比如百花片区的国城花园43平单房，朋友圈流出最新报价在1000万，之前最高成交价在960万一事被辟谣，从Q房网上成交信息来看确实有两套成交，960万、920万（暂不知是否属实）。
当前国城花园一房户型鲜有挂盘
Q房网成交数据，真实性待定
再比如深圳湾悦府南区105平一房无海景，鲜有挂盘，在链家、Q房、中原均无挂盘，在安居客上挂盘多在1500万左右，实际是否成交暂不得而知。
安居客悦府105平1房挂盘
6、双拼双本证房源。
这类物业多集中在前些年开发项目，开发商为规避“70/90”政策的对策，因为很多客户需要大户型，把两套房按一套房来设计开发，但为两个房产证，因而需要两个购房名额。
这类户型一般流通性较差，价值低于市场较多才好出手，毕竟深圳是个成熟市场，购房名额往往比资金重要，特别是豪宅市场。
另外一般中介网站上，双拼房若不明显写出，基本与普通户型无异，购房前可提前咨询。
若作为长持+自住，双证双拼房基本没有多少影响。
7、首房首贷买公寓。
刚需要珍惜深圳首房首贷资格，毕竟下一次置换首付成本高、换房成本高，选择范围就是两种情况了。
一般来说，不建议刚需用首房首贷来买公寓，是因为：
一来资金成本高、税费高、贷款周期短（10年）、涨幅慢（跑输同类型住宅）、流通性差、持有成本高（限售5年，新房算上取证时间在7-8年）等；二来像低总价、非核心地段小公寓乱大街，没有稀缺性，无法有好的投资回报率。买公寓人群无非两类人群，一是外地投资客，无购买住宅名额；二是在深圳拥有两套或多套投资客，手头100、200万资金没有好标的选择，随机投投公寓玩玩。
选择公寓，尽量选择核心地段为首要，核心区域、有概念炒作、有租金保证、交通方便、生活氛围浓厚等配套的公寓。
8、非核心区域别墅物业。
别墅物业，在深圳不属主流物业资源，一般跑输大平层，特别是关外非核心区域别墅。最明显的案例就是盐田大梅沙别墅，长持多年，亏本割肉卖案例多不胜数。
别墅抛售案例
简单算一笔账，原价3860万，如果首付3成，贷款7成2700万。
月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。
现在折价1000万发售，其它营业税5.5%和交易佣金不算，光这里就已经亏了2215万………
我们看好与提及的三类物业：豪宅物业、名校学位房（TOP20内）、限价改善盘等。
总结
闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去，楼市分化是必然趋势，不同区域、不同楼盘、不同户型，未来涨幅一定是不同的！当你的认知水平跟不上趋势变化，买的房也会跑输大势。
房产作为家庭最大财富之一，数百万上千万的资金，怎么买？买哪里？选择错了，努力也是枉然！
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