買房本身是件美好幸福的事情，如果不小心“踩雷”那就不太美妙了。本文通過實際案例來幫助大家最大程度的規避二手房買賣中的“雷區”。
案情介紹：
2013年原告購買了被告位於北京的住宅，雙方買賣合同里約定要按時遷出被告在房屋裡的戶口，未遷出戶口要支付相應的違約金。原告按時拿到了房屋產權證後沒有再關注戶口問題。
幾年後，原告又將此房屋出售給了案外人，雙方買賣合同里約定原告要按時辦理完成房屋的戶口遷出手續，並約定了100000元的戶口保證金，同時約定未按時遷出戶口要支付相應的違約金。
但是，合同簽訂後案外人到房屋管轄地派出所查詢得知此房屋有被告的戶口未遷出，所以拒絕在買賣雙方戶口已清空證明書處簽字，並要求原告承擔違約責任。至此，各方產生不可調和的糾紛。
訴訟請求：
原告要求：1、判決被告賠償違約金200000元。2、判令被告遷出房屋內的戶口。3、按日向原告支付延遲履約金。4、訴訟費由被告承擔。
被告申辯：1、當初以為籤合同可以簽到朋友處，但是原告未催促自己遷戶口。現在自己是外地人，已經離京多年，在北京無親人無其他房產可以落戶，戶籍辦說遷到哪都是違法的，所以一直未遷出。2、認為違約金不合理，不應承擔違約金。
法院判決：
1、認定被告未遷出戶口的行為已構成違約，依法應承擔相應的違約責任。
2、根據本案實際情況、被告的過錯程度及違約時間、原告的實際損失等因素，根據公平原則，酌情確定違約金數額為50000元。3、因為戶口遷移屬於國家行政機關的行政行為，原告要求被告遷出戶口超出了民事訴訟的範圍，法院難以支持。4、訴訟費由被告全部承擔。
至此，法院一審判決完畢。
二手房買賣中的戶口問題一直是容易被大家忽略的地方，尤其是非學區房。
雖然現在買賣合同上都有關於戶口遷出的約定，但是有的購房者或者是外地戶口無法落戶，或者是覺得沒有落戶的需求，就不太關注原業主戶口是否按時遷出的問題。
可是房屋是要流通的，如果新的購房者有落戶需求，或者是對戶口問題比較關注。這個時候你所出售的房屋裡的有戶口無法遷出的話，那麼你就會變成違約的那一方。新購房者才不會管這個無法遷出的戶口是不是你的。
在本案中，原告因為被告的戶口無法遷出而承擔了額外的經濟損失。按照一般人的思路，我因為你的戶口無法遷出而要支付違約金，那麼我在訴訟中要求你額外賠償我的損失合情合理。
可惜在民事訴訟中，法律不是這樣認為的。如果訴求的違約金高於合同約定的金額，在被告對違約金金額有異議的情況下，法院會根據被告的過錯程度、原告的實際損失等原因來酌情確定違約金數額。根據民法訴訟中誰主張誰舉證的原則，如果你沒有證據證明過錯只在被告一方，且確實因為他的過錯給你造成了相應的實際損失。那麼你的訴求法院是不會支持的。
所以，原告要求賠償200000元違約金的訴求沒有被支持，很有可能是法院認為原告和被告都有一定的過錯，且原告的實際損失沒有那麼高。
本案中還有一個值得注意的地方，戶口的強制遷移不屬於法院民事訴訟中的受理範圍，所以無法支持原告的訴求。
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給大家的建議：
1、買房時最好能和業主協商好在簽署合同前去查詢房屋內的戶口情況，業主帶著身份證和房本就可以查詢，外人是無法查詢的。所以，不要怕麻煩。如果遇到房子上有非賣家的戶口，建議謹慎購買此房屋。
2、如果不願意去查詢戶口，選擇相信業主說本房上沒有戶口。建議要留存業主的戶口本複印件來佐證他的戶口地址不在本房上。
3、簽署合同時，要約定留存一部分房款作為戶口遷移的保證金。違約金要按房屋全部價款的百分比來約定，不要只約定按日支付全部已付款的萬分之五作為違約金。
4、你就算認為戶口問題很小那也是個問題，自己要及時去查詢房屋的戶口情況，確定原業主是否將戶口遷移出去了。不要怕麻煩，不要忽略掉這個。如果房屋上有原來的戶口，你可以向公安機關申請強制遷移。
5、賣房時，不要故意隱瞞房屋的戶口情況。如果購買方不在意戶口問題，建議在合同上約定清楚，你按時遷出自己的戶口就算是履約了。
6、要注意保留買房時的文件資料。遇到糾紛溝通時最好要留存短信往來記錄來作為證據，使用微信留存證據的比較麻煩，要注意能證明微信人確實是本人，固定信息往來記錄。
最後祝願大家都能買到稱心如意的房屋。
合同約定無小事
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