买房本身是件美好幸福的事情，如果不小心“踩雷”那就不太美妙了。本文通过实际案例来帮助大家最大程度的规避二手房买卖中的“雷区”。
案情介绍：
2013年原告购买了被告位于北京的住宅，双方买卖合同里约定要按时迁出被告在房屋里的户口，未迁出户口要支付相应的违约金。原告按时拿到了房屋产权证后没有再关注户口问题。
几年后，原告又将此房屋出售给了案外人，双方买卖合同里约定原告要按时办理完成房屋的户口迁出手续，并约定了100000元的户口保证金，同时约定未按时迁出户口要支付相应的违约金。
但是，合同签订后案外人到房屋管辖地派出所查询得知此房屋有被告的户口未迁出，所以拒绝在买卖双方户口已清空证明书处签字，并要求原告承担违约责任。至此，各方产生不可调和的纠纷。
诉讼请求：
原告要求：1、判决被告赔偿违约金200000元。2、判令被告迁出房屋内的户口。3、按日向原告支付延迟履约金。4、诉讼费由被告承担。
被告申辩：1、当初以为签合同可以签到朋友处，但是原告未催促自己迁户口。现在自己是外地人，已经离京多年，在北京无亲人无其他房产可以落户，户籍办说迁到哪都是违法的，所以一直未迁出。2、认为违约金不合理，不应承担违约金。
法院判决：
1、认定被告未迁出户口的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
2、根据本案实际情况、被告的过错程度及违约时间、原告的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金数额为50000元。3、因为户口迁移属于国家行政机关的行政行为，原告要求被告迁出户口超出了民事诉讼的范围，法院难以支持。4、诉讼费由被告全部承担。
至此，法院一审判决完毕。
二手房买卖中的户口问题一直是容易被大家忽略的地方，尤其是非学区房。
虽然现在买卖合同上都有关于户口迁出的约定，但是有的购房者或者是外地户口无法落户，或者是觉得没有落户的需求，就不太关注原业主户口是否按时迁出的问题。
可是房屋是要流通的，如果新的购房者有落户需求，或者是对户口问题比较关注。这个时候你所出售的房屋里的有户口无法迁出的话，那么你就会变成违约的那一方。新购房者才不会管这个无法迁出的户口是不是你的。
在本案中，原告因为被告的户口无法迁出而承担了额外的经济损失。按照一般人的思路，我因为你的户口无法迁出而要支付违约金，那么我在诉讼中要求你额外赔偿我的损失合情合理。
可惜在民事诉讼中，法律不是这样认为的。如果诉求的违约金高于合同约定的金额，在被告对违约金金额有异议的情况下，法院会根据被告的过错程度、原告的实际损失等原因来酌情确定违约金数额。根据民法诉讼中谁主张谁举证的原则，如果你没有证据证明过错只在被告一方，且确实因为他的过错给你造成了相应的实际损失。那么你的诉求法院是不会支持的。
所以，原告要求赔偿200000元违约金的诉求没有被支持，很有可能是法院认为原告和被告都有一定的过错，且原告的实际损失没有那么高。
本案中还有一个值得注意的地方，户口的强制迁移不属于法院民事诉讼中的受理范围，所以无法支持原告的诉求。
==============================分割线=========================
给大家的建议：
1、买房时最好能和业主协商好在签署合同前去查询房屋内的户口情况，业主带着身份证和房本就可以查询，外人是无法查询的。所以，不要怕麻烦。如果遇到房子上有非卖家的户口，建议谨慎购买此房屋。
2、如果不愿意去查询户口，选择相信业主说本房上没有户口。建议要留存业主的户口本复印件来佐证他的户口地址不在本房上。
3、签署合同时，要约定留存一部分房款作为户口迁移的保证金。违约金要按房屋全部价款的百分比来约定，不要只约定按日支付全部已付款的万分之五作为违约金。
4、你就算认为户口问题很小那也是个问题，自己要及时去查询房屋的户口情况，确定原业主是否将户口迁移出去了。不要怕麻烦，不要忽略掉这个。如果房屋上有原来的户口，你可以向公安机关申请强制迁移。
5、卖房时，不要故意隐瞒房屋的户口情况。如果购买方不在意户口问题，建议在合同上约定清楚，你按时迁出自己的户口就算是履约了。
6、要注意保留买房时的文件资料。遇到纠纷沟通时最好要留存短信往来记录来作为证据，使用微信留存证据的比较麻烦，要注意能证明微信人确实是本人，固定信息往来记录。
最后祝愿大家都能买到称心如意的房屋。
合同约定无小事
閱讀更多 採育賣房的小李 的文章
