一邊是配套成熟,人氣充足;一邊是量大貨多,優惠明顯。看戶籍、比供求、拼配套,2字頭的預算,我們來看看佛山與增城如何正面交鋒。
■新快報記者 何璐詩
到廣州CBD時間相似 要入戶只能選增城
對比兩個區域比較成熟的板塊,佛山臨廣片區的千燈湖是新的佛山CBD,增城的新塘則坐擁東部TOD,到底怎麼選。先看離廣州中心區的距離,從珠江新城地鐵站到千燈湖地鐵站約51分鐘,到新塘地鐵站大概是49分鐘,開車耗時都約一小時。
增城與佛山,不同需求的買家會有不同的著眼點。相比增城,在佛山行走,粵語的使用範圍很廣,所以不少老廣對佛山更有認同感。來自芳村和海珠的房客,同樣預算能在佛山買更大的房子。
但如今新來的廣州人並沒有這種文化情懷,更看重的可能是戶籍和就學權利。要真正做“廣州人”,佛山確實滿足不了入戶需求。
庫存量大 增城漸現供過於求態勢
普通購房者或許很難預計準確的經濟週期,能讓我們少犯錯的就是迴歸市場經濟的本質——供需關係。回顧整年,不難發現增城的成交已呈現供過於求的態勢。據廣州中原研究數據,2019年增城網籤環比下跌10%。與此同時,全年增城新批面積達248萬㎡,位列全市各區第一,截至2020年1月25日,增城區庫存量仍高達170萬㎡。據此,中原地產認為今年增城或將維持2萬套以上的供應,比2019年還要高,“貨倉”地位仍無可替代。
地產經濟學家鄧浩志指出,土地供應方面,佛山土地確實不少,但比較分散。除去三水、高明,南海順德禪城等熱點板塊,整體供應不及增城。新塘、朱村,21號線沿線的土地供應非常多,未來潛在的貨量很大。
居住氛圍成熟 佛山或比增城更抗跌
從發展成熟度上看,佛山千燈湖已是天然形成的廣州副中心,而增城很多區域目前依舊在發展的初期。
“佛山此前的限購區基本上都是與廣州接壤的相鄰板塊,也是享受廣佛同城化發展紅利最多的區域。根據《廣佛同城化“十三五”發展規劃》發展目標,2020年廣佛兩地GDP總量要求達到3.9萬億元以上。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉指出,而在五大廣佛同城示範區之中,核心又在幾何中心荔灣—南海同城合作示範區,所以以規劃定位最高、環境優美的千燈湖板塊最受廣州客青睞。
增城新塘板塊離市中心最近,又是TOD交通樞紐,承接黃埔區外溢,是整個增城發展最完善的地方。不過,增城的定位,以製造業為主,導致那些高薪行業比較少,因此購房的主力軍大多受到房子總價的制約。地產經濟學家鄧浩志認為,佛山和增城很大部分的客戶群是共享的,趨同性比較突出。但選擇佛山的買家,除了臨近佛山的廣州房客,也有很大部分是佛山本地的房客。隨著佛山企業會越來越向千燈湖集中,配套更成熟,即使沒有外溢的廣州購房者,千燈湖也具備“自我消化”的能力。結合供需情況來看,佛山相對來說更抗跌一些。
中心區限購區 有買貴沒買錯
佛山與增城,除了選區域,還需要選板塊。哪些板塊更抗跌?廣東中原地產項目部總經理黃韜表示可以從這幾方面衡量,“都是2字頭,居住功能較強,經濟活動較多,有一定出租率的板塊的區域,比較容易抗跌,這樣的板塊有買貴沒買錯。”
“例如佛山是多中心城市,每個區都有自己的區域中心,所以在佛山買房如果追求抗跌性很簡單,就買各個區的中心就可以了。如果買不了中心,買限購區也是較為穩妥的一個選擇。”肖文曉說道,“在過去兩年市場調整的時候,雖然限購區的成交量萎縮較為明顯,但其價格也是跟廣州中心區一樣,有比較強的抗跌性的,反而是不限購的高明、三水等外圍區域,在近期出現了一些較為明顯的調整。”
無論是選佛山還是增城,都可參考這三個邏輯:離廣州近,地鐵沿線物業,政府重點打造區域。
增城比佛山房源選擇多 讓利更明顯
來自克而瑞廣州的數據顯示,增城是目前廣州11個行政區的商品住宅銷量冠軍,今年一季度成交了31.79萬㎡,共3058套房子,幾乎比第二名南沙區(1629套)多了一倍。肖文曉向記者分析道,“增城的房子賣得多的原因跟限購前的佛山臨廣片區原因很像,不僅有投資客(首套不限購),還有很多的剛需客,特別是在靠近廣州、又有地鐵的新塘板塊和朱村板塊,以其價格優勢吸引了很多天河以東的剛需客戶購買。”
值得注意的是,最近一段時間增城也是全市樓盤打價格戰最激烈的區域。主要原因是增城的在售樓盤太多,截至3月末有接近200萬㎡的可售貨量,是全市最多的,樓盤之間的競爭非常激烈。肖文曉表示,這跟佛山限購區或中心區的情況還是有些不一樣的,有些佛山的核心板塊,因為已經發展多年,目前其實已經沒有很多的新房選擇。
“佛山與增城,2字頭價格的話,這個時期更建議入手增城。” 鄧浩志的觀點來自房源的選擇度。最新的報價顯示,在佛山千燈湖地鐵口附近的保利天悅,新貨已是4字頭的價格。“目前在佛山,2字頭的項目選擇並不多,即使有,也基本不在地鐵沿線,多數是次一級的位置和配套。相反,最近新塘、朱村板塊很多都在大幅讓利,可以說是入市的好機會。”
部分增城佛山項目
品秀星圖
地址:廣州增城地鐵13號線官湖車輛段(官湖站B出口)
主力戶型:103㎡-134㎡全能三四房
廣州地鐵地產與越秀地產聯手打造,位於官湖站地鐵車輛段上蓋,是約130萬㎡的地鐵生活大城,配備約2.5萬平方米社區商業。距離項目直線約3.6公里的凱達爾樞紐國際廣場,預計將在4月試營業,6月全面開業;距離直線約3公里的永旺夢樂城,2021年上半年正式開業。
保利中海金地大國璟
地址:廣州市增城區山田站東側
主力戶型: 77-124㎡三至四房
項目地處朱村科教城和荔城雙城核心板塊,8分鐘車程可享科教城優質教育、科技及商圈配套,包括增城萬達、東匯城、增城區府、增城公園、增城博物館、圖書館、銀行、增城中學等;自帶超5000㎡風情商業街,引進麥當勞、全家、錢大媽、金康藥店等品牌商家。項目根據不同年齡段的社區生活、休閒娛樂需求,進行了不同主題的劃分,適老適幼化產品貫穿每一個細節;針對養寵物的業主,更規劃特設萌寵樂園,提供一起活動的區位場所。
世茂望德
地址: 佛山市禪城區華祥路10號
主力戶型:96-122㎡複式
項目位於佛山文化核心區禪城,總體規劃約26萬㎡,是廣佛交界核心區位少有的全南向純複式公園住宅項目。所在的奇槎國際濱水社區處於佛山重點打造的三龍灣中心,政府投資50億元,將它打造成一個趕超千燈湖板塊的高端圈層片區,除了附近為近150畝國際教育街區,項目東臨30萬㎡半月島溼地水系公園,臨近地鐵2、3、6號線(規劃中)。
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