3-4月一般是廣州學位房成交活躍期,但今年受疫情及招生政策影響,家長對學位房理性很多,在經過去年的調整後,甚至有業主調價90萬出售越秀一學位房。熱門的東風東板塊,業主也調低放盤價,單價從高位時的10萬元到目前的8萬—8.5萬元。業主務實,理性放盤,那現在是入手學位房的好時機嗎?
■新快報記者 丁燦
學位房需求成交佔比有所攀升
日前,廣州市教育局出臺的《關於進一步做好義務教育招生入學工作的通知(徵求意見稿)》,明確從2020年開始,廣州民辦義務教育學校招生方式和招生工作日程發生變化,如公辦民辦學校同步招生、民校100%搖號。加上疫情影響,不少中介人員向記者表示,相比往年今年的學位房成交目前並不算活躍。
不過,一些熱門學校周邊二手成交保持了較高的活躍度,不少家長提前置業為孩子入學做準備。以越秀區為例,據廣州中原研究發展部監測發現,3月越秀區學位房需求激增,2020年1-2月,學位房需求成交佔比基本維持在20%-22%之間,而截至2020年3月,越秀區學位房需求成交佔比飆升36.8%,環比大增16.8%。
經過一年多調整期業主多理性放盤
東風東板塊由於名校聚集,教育資源豐富,是不少客戶購買學位房的首選之地,3月板塊成交支撐區域大部分成交量。但據廣州中原研究發展部調研瞭解到,由於板塊市場需求旺,部分如東風東路、水蔭路等入市門檻相對較低的優質樓梯樓業主議價空間並未像其他板塊那樣有所增大,叫價依然相對強硬。現時,東風東路、水蔭路散盤報價基本集中在4.5萬-5.5萬元/平方米,整體價格與年前相當。
中原地產水蔭路分行店董鍾志明向記者表示,經過去年以來的調整,不少學位房的價格已經回落。如東風東板塊的東風廣場,在最高峰時的2017年底、2018年時小戶型單位售價達10萬元/平方米,而現在已經回落到8萬—8.5萬元/平方米。
鍾志明分析稱,現在很多房源業主放盤時間比較長,有些甚至是2018年底的放盤,價格已經不斷在調整。如水蔭路的一套三房,2018年底時放盤價450萬元,價格一路下調,最終360萬元成交,如果最初放盤時報價400萬元的話,估計早已賣掉了,但比市場價低一點業主沒法接受。東風廣場一套房放盤七八個月,放盤價780萬元,最終也是降了近50萬元成交,現在業主心理預期沒那麼高了。
部分熱門板塊放盤量減少,議價空間有限
受疫情影響,天河北熱門的華陽小學學位房交投較淡。中原地產新僑怡分行店董張海鵬表示,3月學位房成交一般,進入4月相對好一點,但往年放盤量比較多,今年放盤量也少了很多,同時議價空間很小。
以近期天河北板塊成交的一60㎡的中怡城市花園單位為例,客戶主要看中華陽小學學位,需求迫切,但之前由於價格、戶型等原因一直未能找到“心水”盤源。疫情期間,看中房源後直接與業主進行談價,業主願意小幅度讓價,最終房源價格從480萬元談至470萬元成交。
中原地產水蔭路分行店董鍾志明表示,熱門板塊學位房的議價空間小是因為,經過去年一年多的價格調整,目前價格已經回落,業主放盤價也比較務實。如水蔭路板塊,以前業主放盤價在5萬元/平方米左右,而現在比較現實,放盤價在4.5萬元/平方米左右。他向記者介紹說,該門店2月、3月學位房的成交,九成是2018年或2019年放盤的,並不是新收盤源,價格已經回落,在此基礎上如果再議價5%-10%業主不太可能接受。
急於入手的通過線上看房成交
“2、3月我們門店學位房的成交量基本與去年持平”,在市場整體低迷的情況下,這多少有點讓人意外,中原地產水蔭路分行店董鍾志明分析稱,因為水蔭路、東風東板塊內學位較優質,有些客戶在去年底或今年1月來不及看房,但他們此前一直關注該片區,對片區內房源情況較熟悉,從2月下旬開始,一些比較急的客戶通過線上看房,確定簽約。
比較有意思的是,一些客戶原本是想找三房,但急於成交,改成一房或者兩房,且一次性付款。
在鍾志明看來,有學位需求的家長,今年應該是比較好的入市機會。如東風東板塊不少盤源已經是這兩年最低點,而且二手放盤量不會很大,經過2019年的調整價格已經回落,再回落的可能性比較低。如果急於尋找學位房,一看房源比市場價降了5%-10%基本會入手了,不會再等了。
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熱門學校周邊成交情況
【華景小學】
合富置業天河華景裡分行主管李斌表示,按照往年的情況,春節前後就是學位房交投的旺季,但今年受到疫情的影響,現在諮詢學位房的買家明顯比往年少,購房的意願也不是太強。從目前華景新城的二手房行情來看,房源價格大多有所下降,降幅大概在10%左右。意向買家會比較關注配套、交通等因素,更會與鄰近區域的房子作比較,兩房和三房單位會較受歡迎。目前學位房的業主心態沒有之前那麼強硬,一般都會有議價空間,兩房單位的議價空間10萬元左右,而一些總價較高的大面積單位,議價空間可以到20萬元左右。
【華陽小學】
合富置業天河遠暉分行主管馮滿華表示,天河北一帶的學位房行情受疫情影響比較明顯,交投較淡,找學位房的買家比較少。天河北學位房的價格一向較為平穩,今年受到疫情影響價格沒有進一步上漲,區內學位房的二手均價約6元-8萬元/平方米,買家大多會購買帶電梯的房源。不過,由於買家大多屬於改善置業,需要賣一買一才能實現換房計劃,而受到疫情影響令這些換房客未能順利出售舊居湊足首期,因此也影響到這些置換買家購房的計劃。現時天河北這邊業主若是急售的話,則有5%-8%的議價空間,不過,若是業主沒有急售的需求,心態則仍表現得較為強硬,基本沒有議價空間。
【朝天小學】
合富置業越秀朝天路分行主管李俊豪表示,現時朝天路、中山六一帶的二手房市場,仍有一些意向買家想購買學位房,但數量與之前相比,受疫情影響而明顯減少。買家往往會提前一年就選購學位房,儘早做好準備,急找學位房的情況較少見。學位房的價格一向都比較平穩,樓梯樓因為面積及戶型方面的優勢,而比電梯樓更能吸引買家關注。買家的預算不會太高,往往是意向購買中小戶型的學位房單位。不過,近期受到疫情影響,買家觀望情緒也比較濃。持有學位房的業主,對學位房的保值性較為認可,心態還是比較強硬,大多不急於出售,議價空間比較小,往往只有5%左右。
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