前一陣
蘇州市政府公佈了2020年度
蘇州市政府重大行政決策事項目錄
其中最值得關注的是
編制蘇州市軌道交通新一輪建設規劃！！！
這意味著除了在建的5-8號線
新一輪的地鐵規劃已經在路上
家家想到，部分線路可能要提上規劃日程了
比如近園區的6號線延伸線
6號線延伸線所在的區域是甪直板塊，繼尹山湖、吳江後又一個園區外溢板塊！
提起蘇州樓市最火熱的區域，必定是園區，尤其是湖西和湖東板塊。現在這兩個區域的房價一般人還真是高攀不起，新房限價4萬以內還沒有啥房源，二手房隨隨便便都是五六萬一平米！
二手房價太高，新房又無貨，這幾年園區外溢板塊成了香餑餑。
園區外溢板塊
園區外溢板塊第一站無疑是尹山湖，距離園區特別近！尹山湖房價目前3W+，漲幅驚人！全面走入改善！
園區外溢板塊第二站：園區南！高架驅車20分鐘內可以直達園區的吳江運東！邁入2w+！目前剛需紅利不再顯著！
2020年，我們將目光轉向園區外溢第三站：甪直板塊！ 甪直2019年6月，隨著旭輝首次開盤，終於從1字頭邁入2字頭！但是，接下來，甪直板塊還要起飛！房價漲勢就在眼前！
甪直近園區，交通便捷！共享園區配套
甪直就在湖東以東，一條金雞湖大道可以直通甪直，都不帶拐彎！
而且交通非常便利，近中環，還有建設中的6號線未來也將經過甪直！
這樣一來，甪直板塊可共享園區的各種配套，尤其是豐富的商業配套，包括園區永旺、蘇州中心等。
甪直板塊遠期規劃可期
地鐵、學校齊飛
無縫對接崑山、上海，軌交6號線未來經過甪直
甪直鎮是吳中區的東大門，西接園區，東接崑山。距離園區10公里，距離上海虹橋機場約58公里。
區域內的甪直大道可以直達園區，僅需10多分鐘車程。駕車通過附近的
中環快速路可以快速抵達蘇州各區域。另外蘇滬高速、蘇崑太高速、蘇州繞城高速、蘇滬機場路穿鎮而過，可以快速去往崑山、上海等周邊城市。甪直板塊未來將告別“0地鐵”時代
根據《中心鎮區用地規劃圖》及《綜合交通規劃圖》顯示，蘇州軌道交通6號線延伸線將在甪直鎮區內設置6個車站。
甪直板塊目前公共交通不夠便捷發達的情況下，通過地鐵6號線及延伸線可以無縫對接吳中區、園區、姑蘇區和新區，將大大縮短板塊與城市中心的通勤時間，這條地鐵帶來的高效通勤性將成為甪直板塊發展的重要支撐點。
此外，通過6號線搭乘地鐵6站就可至桑田島產業園（有關這一點的重要性將在接下來的部分重點介紹），就連近期火爆蘇州的北新區火車站附近的開市客未來也可以直達，包括那邊的宜家，大家都能約上小夥伴坐地鐵去愉快地購物。
未來規劃中小學校13所
除了軌道交通，甪直全鎮將規劃13所中小學校。其中，幼兒園16所，高級中學1所，初中3所，小學9所。未來，教育也是全面開花！
現在買房重點需求是什麼？無外乎是工作交通方不方便，區域內教育資源是否豐富，甪直板塊的地鐵+學校規劃，你覺得香不香呢？
近園區，近桑田島
華為強勢入駐 甪直板塊房價起飛
華為進駐桑田島，未來將有4萬的華為員工，1.2萬的科研人員，這些高知分子的居住需求，將會大大影響園區及周邊的房價。
桑田島屬於園區，北邊是園區湖東，西邊是獨墅湖和尹山湖，而東邊是甪直。一起來看下這幾個區域現狀。
據鏈家的房價數據來看，園區湖東目前是蘇州房價的最高點，且配套完善。華為的入駐以及桑田島產業區的崛起更是錦上添花，未來仍然仍然存在巨大的空間。
園區二手房房價
而獨墅湖、尹山湖兩個區域目前由地鐵2號線連通了，且距離桑田島不遠。房價略低於園區，那麼未來兩大區域整體價格也有上漲的空間。
以上幾個區域由於新房限價的關係，對於價格的影響側重在二手房上。也就是說，未來，湖東、獨墅湖、尹山湖新房照舊3-4w，二手房更貴。那麼作為華為的員工，即使待遇再好，大部分也不會願意做接盤俠，肯定是希望能夠選擇性價比更高的樓盤的。
那麼，甪直的機會來了！由於距離桑田島非常近，一條金雞湖大道直達！而且甪直板塊目前售價都還在2.5w以內，相比於上述動輒3w起的區域，如此價格太平易近人了！
居住成本大大降低，未來完全能夠實現“工作在桑田島，生活在甪直”，對於華為員工來說，居有很強的誘惑力。
反過來說，既然未來甪直因為桑田島產業園而受益房價會漲，考慮其未來的升值空間，現在在甪直板塊置辦一套那是相當有遠見的。
4
剛改為主 甪直房價2.2-2.5w內
首套房蘇州上車最適合
目前甪直板塊內在售樓盤有5個，從價格來看，旭輝和庭最貴，均價2.48w，榮盛甫上次之，均價2.45w，印江南花園、旭輝和風、路勁甪澄時光花園都在2.2w左右。
榮盛甫上2019年拿地，樓面價高達1.4w+，是甪直樓面價天花板，也就是甪直的地王項目。規劃了12幢7-11F洋房，自2019年年底開盤，裝修標準比較高，帶中央空調，且帶全屋地暖。樓面價決定房價，再加上精裝高標準助推，2.45w的房價說起來地王是血虧了！
旭輝和庭呢，樓面價當年也是近1.3w的，為何賣的最貴？雖然地價較地王便宜了1000多塊錢一方，但是在5個項目中容積率最低，僅1.5，整個小區僅8棟樓，8-9F，是純改善洋房社區。高樓面價+低密純洋房造就了這個板塊內的最貴 ！
印江南花園、旭輝和風、路勁甪澄時光花園售價差不多，主要在於這三個項目的樓面價、容積率、產品都是一致的，剛需+剛改+改善。
甪直新房存量盤點
目前甪直板塊內存量房源大約400多套房源。地王項目榮盛甫上房源最為充足 ，可選擇範圍廣。
房源目前可售第二多的是路勁甪澄時光花園，所有房源已全部領證，目前可售有100多套。
126㎡選擇比較多，89㎡和104㎡兩個戶型清盤中。
目前89㎡僅剩一樓，約7套
104㎡約37套，4樓以下和頂樓房源
路勁甪澄時光花園建面約126㎡戶型
旭輝的兩個樓盤清盤中，尾盤狀態，可售房源均只有四五十套了。
旭輝和風房源情況：
目前105㎡戶型已售罄，在售戶型有三個
建面約100㎡、101㎡有15套房源
建面約101平戶型
建面約126㎡，有40套左右
建面約126平戶型
旭輝和庭房源情況：
建面約133㎡戶型，還剩下40多套房源
目前印江南花園在售僅剩下建面約118平毛坯房源，一二樓為主，有個10多套。
印江南花園建面約118㎡戶型
另外，榮盛甫上和印江南花園2020年還有近900套房源待入市，值得注意的是，印江南花園一期為毛坯，接下來推出二期為全裝修房源，預計價格比毛坯貴至少1200元/㎡，最快5月底開盤 。
榮盛甫上建面約109㎡
5
新地塊及時補倉 房價預測
4月1日，甪直8號地塊被卓越拿下，成交樓面地價11627元/㎡，溢價率13.99%。據傳是與新希望合作開發。
甪直8號地塊可以說是蘇州土拍2號公告裡最火的。據傳這塊地一共吸引了超過20家房企報名，有的開發商為了拿下這塊地甚至交了100多億的保證金。
這塊地要求住宅全部成品化，面積不得低於90㎡，裝修成本不低於1200元/㎡，並且要配建社區用房和社區居家養老服務用房，按照不低於1000元/㎡進行前期裝修。
卓越地塊就在旭輝和風、印江南花園的南側，容積率是1.3
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