前一阵
苏州市政府公布了2020年度
苏州市政府重大行政决策事项目录
其中最值得关注的是
编制苏州市轨道交通新一轮建设规划！！！
这意味着除了在建的5-8号线
新一轮的地铁规划已经在路上
家家想到，部分线路可能要提上规划日程了
比如近园区的6号线延伸线
6号线延伸线所在的区域是甪直板块，继尹山湖、吴江后又一个园区外溢板块！
提起苏州楼市最火热的区域，必定是园区，尤其是湖西和湖东板块。现在这两个区域的房价一般人还真是高攀不起，新房限价4万以内还没有啥房源，二手房随随便便都是五六万一平米！
二手房价太高，新房又无货，这几年园区外溢板块成了香饽饽。
园区外溢板块
园区外溢板块第一站无疑是尹山湖，距离园区特别近！尹山湖房价目前3W+，涨幅惊人！全面走入改善！
园区外溢板块第二站：园区南！高架驱车20分钟内可以直达园区的吴江运东！迈入2w+！目前刚需红利不再显著！
2020年，我们将目光转向园区外溢第三站：甪直板块！ 甪直2019年6月，随着旭辉首次开盘，终于从1字头迈入2字头！但是，接下来，甪直板块还要起飞！房价涨势就在眼前！
甪直近园区，交通便捷！共享园区配套
甪直就在湖东以东，一条金鸡湖大道可以直通甪直，都不带拐弯！
而且交通非常便利，近中环，还有建设中的6号线未来也将经过甪直！
这样一来，甪直板块可共享园区的各种配套，尤其是丰富的商业配套，包括园区永旺、苏州中心等。
甪直板块远期规划可期
地铁、学校齐飞
无缝对接昆山、上海，轨交6号线未来经过甪直
甪直镇是吴中区的东大门，西接园区，东接昆山。距离园区10公里，距离上海虹桥机场约58公里。
区域内的甪直大道可以直达园区，仅需10多分钟车程。驾车通过附近的
中环快速路可以快速抵达苏州各区域。另外苏沪高速、苏昆太高速、苏州绕城高速、苏沪机场路穿镇而过，可以快速去往昆山、上海等周边城市。甪直板块未来将告别“0地铁”时代
根据《中心镇区用地规划图》及《综合交通规划图》显示，苏州轨道交通6号线延伸线将在甪直镇区内设置6个车站。
甪直板块目前公共交通不够便捷发达的情况下，通过地铁6号线及延伸线可以无缝对接吴中区、园区、姑苏区和新区，将大大缩短板块与城市中心的通勤时间，这条地铁带来的高效通勤性将成为甪直板块发展的重要支撑点。
此外，通过6号线搭乘地铁6站就可至桑田岛产业园（有关这一点的重要性将在接下来的部分重点介绍），就连近期火爆苏州的北新区火车站附近的开市客未来也可以直达，包括那边的宜家，大家都能约上小伙伴坐地铁去愉快地购物。
未来规划中小学校13所
除了轨道交通，甪直全镇将规划13所中小学校。其中，幼儿园16所，高级中学1所，初中3所，小学9所。未来，教育也是全面开花！
现在买房重点需求是什么？无外乎是工作交通方不方便，区域内教育资源是否丰富，甪直板块的地铁+学校规划，你觉得香不香呢？
近园区，近桑田岛
华为强势入驻 甪直板块房价起飞
华为进驻桑田岛，未来将有4万的华为员工，1.2万的科研人员，这些高知分子的居住需求，将会大大影响园区及周边的房价。
桑田岛属于园区，北边是园区湖东，西边是独墅湖和尹山湖，而东边是甪直。一起来看下这几个区域现状。
据链家的房价数据来看，园区湖东目前是苏州房价的最高点，且配套完善。华为的入驻以及桑田岛产业区的崛起更是锦上添花，未来仍然仍然存在巨大的空间。
园区二手房房价
而独墅湖、尹山湖两个区域目前由地铁2号线连通了，且距离桑田岛不远。房价略低于园区，那么未来两大区域整体价格也有上涨的空间。
以上几个区域由于新房限价的关系，对于价格的影响侧重在二手房上。也就是说，未来，湖东、独墅湖、尹山湖新房照旧3-4w，二手房更贵。那么作为华为的员工，即使待遇再好，大部分也不会愿意做接盘侠，肯定是希望能够选择性价比更高的楼盘的。
那么，甪直的机会来了！由于距离桑田岛非常近，一条金鸡湖大道直达！而且甪直板块目前售价都还在2.5w以内，相比于上述动辄3w起的区域，如此价格太平易近人了！
居住成本大大降低，未来完全能够实现“工作在桑田岛，生活在甪直”，对于华为员工来说，居有很强的诱惑力。
反过来说，既然未来甪直因为桑田岛产业园而受益房价会涨，考虑其未来的升值空间，现在在甪直板块置办一套那是相当有远见的。
4
刚改为主 甪直房价2.2-2.5w内
首套房苏州上车最适合
目前甪直板块内在售楼盘有5个，从价格来看，旭辉和庭最贵，均价2.48w，荣盛甫上次之，均价2.45w，印江南花园、旭辉和风、路劲甪澄时光花园都在2.2w左右。
荣盛甫上2019年拿地，楼面价高达1.4w+，是甪直楼面价天花板，也就是甪直的地王项目。规划了12幢7-11F洋房，自2019年年底开盘，装修标准比较高，带中央空调，且带全屋地暖。楼面价决定房价，再加上精装高标准助推，2.45w的房价说起来地王是血亏了！
旭辉和庭呢，楼面价当年也是近1.3w的，为何卖的最贵？虽然地价较地王便宜了1000多块钱一方，但是在5个项目中容积率最低，仅1.5，整个小区仅8栋楼，8-9F，是纯改善洋房社区。高楼面价+低密纯洋房造就了这个板块内的最贵 ！
印江南花园、旭辉和风、路劲甪澄时光花园售价差不多，主要在于这三个项目的楼面价、容积率、产品都是一致的，刚需+刚改+改善。
甪直新房存量盘点
目前甪直板块内存量房源大约400多套房源。地王项目荣盛甫上房源最为充足 ，可选择范围广。
房源目前可售第二多的是路劲甪澄时光花园，所有房源已全部领证，目前可售有100多套。
126㎡选择比较多，89㎡和104㎡两个户型清盘中。
目前89㎡仅剩一楼，约7套
104㎡约37套，4楼以下和顶楼房源
路劲甪澄时光花园建面约126㎡户型
旭辉的两个楼盘清盘中，尾盘状态，可售房源均只有四五十套了。
旭辉和风房源情况：
目前105㎡户型已售罄，在售户型有三个
建面约100㎡、101㎡有15套房源
建面约101平户型
建面约126㎡，有40套左右
建面约126平户型
旭辉和庭房源情况：
建面约133㎡户型，还剩下40多套房源
目前印江南花园在售仅剩下建面约118平毛坯房源，一二楼为主，有个10多套。
印江南花园建面约118㎡户型
另外，荣盛甫上和印江南花园2020年还有近900套房源待入市，值得注意的是，印江南花园一期为毛坯，接下来推出二期为全装修房源，预计价格比毛坯贵至少1200元/㎡，最快5月底开盘 。
荣盛甫上建面约109㎡
5
新地块及时补仓 房价预测
4月1日，甪直8号地块被卓越拿下，成交楼面地价11627元/㎡，溢价率13.99%。据传是与新希望合作开发。
甪直8号地块可以说是苏州土拍2号公告里最火的。据传这块地一共吸引了超过20家房企报名，有的开发商为了拿下这块地甚至交了100多亿的保证金。
这块地要求住宅全部成品化，面积不得低于90㎡，装修成本不低于1200元/㎡，并且要配建社区用房和社区居家养老服务用房，按照不低于1000元/㎡进行前期装修。
卓越地块就在旭辉和风、印江南花园的南侧，容积率是1.3
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