熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百三十二期（NO.132）
專欄內容：關於“共有產權房”的全面解讀
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導讀：
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本文主要介紹和分析：近年來剛剛出現的一個全新房產概念：“共有產權房”及其相關的內容。
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什麼是“共有產權房”？
首先要定義的，是“共有產權房”屬於中國保障型住房的一種。
中國保障型住房主要有：公租房，廉租房，經濟適用房，還有今天要說明的“共有產權房”。主要就這4種。
而“共有產權房”，從本質上來說，算是經濟適用房的一個改良方案和變種。
最直白的認知，就是共有產權房是經濟適用房的一種，但是經濟適用房不一定是共有產權房。
1、共有產權房的定義：
共有產權住房，即政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數額及將來退出過程中所承擔的權利義務；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數額部分的變現，從而實現保障住房的封閉運行。
共有產權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
共有產權的做法是把產權先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經適房”和“經適房抽籤六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權的比例。打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。
政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在50%至95%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇。
2、共有產權房的幾個關鍵詞：
關鍵詞一：產權份額共有
和誰共有？其實就只有兩個主體，一個是購房群體（以家庭或者個人身份），一個是政府代表公司（政府不可能直接和社會人員簽約，一般都會成立一個資產管理性質的公司。）。
關鍵詞二：產權比例
共有產權房的個人產權份額比例按照5個百分點一個檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%，一共10檔。
其中購房人一方以50%認購額起步，各地政策不同，但是底線目前沒有低於50%的。
關鍵詞三：5年後才能交易
（僅向經審核符合條件的輪候對象銷售）
-滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權；
-不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易；
-共有產權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。
3、商品房類型區別：
4、各類保障房的區別：
5、自住房和共有產權房的區別：
相信看了以上內容，讀者朋友們一定對共有產權住房的定義有了比較全面和體系的認知了。
但是中國的“保障型住房”，絕對屬於光聽雷響不見雨下，只聞其名未見其物的代表。
一個是對外推廣認知渠道的匱乏，另外，就是各個地方的房產開發中對於保障型住房的違規操作。
甚至有一些地方出現了經濟適用房變成了某些群體牟利的工具。
主要有以下問題（比較敏感）：
1.真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發建設經濟適用房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是，在經濟適用房的銷售中，部分高收入者卻進入了購房者行列。
2.房屋面積失控。按照《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80㎡左右，小套住房控制在60㎡左右。然而自經濟適用房開發以來，140 平方米的戶型卻很普遍，個別項目的複式戶型面積達到260 平方米。造成這一現象的原因是由於經適房的開發建設在配套政策、管理制度上還不是很完善。戶型過大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。
3.房屋質量偏低。經濟適用房的房源一般有兩個:新建與由積壓商品房轉化為經濟適用房。新建的經濟適用房雖然政府給予房地產開發商一定的財政補貼，但由於補貼是隱性的，使得一些房地產開發商的積極性不高，影響了經濟適用房建設的質量。房齡不過幾年，就出現諸如牆體脫落，外表破舊等問題。同時，為了處置積壓房，並加快經濟適用房的建設，很多地區都實行了將積壓商品房轉化為經濟適用房的政策，但也大都存在工程質量低的問題。
4.尋租腐敗滋生。經濟適用房價格雖然比一般商品房低，但是在政府優惠政策下，仍然存在很大的利潤可圖。資源是有限的，在利益的驅使之下房地產開發商必然會對相關官員有所“表示”。然而經濟適用房供給有限，這時“關係”就顯得十分重要了。政府官員掌握著分配大權，在同等條件的需求下，必然是“關係”優先，當行賄的成本低於兩種渠道的差價，行賄就不可避免。在房地產市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權利的現實下，尋租腐敗是難以杜絕的。
而“共有產權房”的出現，就是深化保障房制度能真正普及，具有積極的政策意義：
共有產權住房有兩個直接作用，一個是通過共有產權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規範經濟適用房和限價商品房制度，遏制在購置型的保障房裡的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機牟利。它還能在一定程度上平抑高房價。
共有產權住房上市交易，避免重蹈經濟適用房、限價房出現的套利現象，就顯得尤為重要。
和政府部門共有產權，也是行政捆綁市場的嘗試，特別適用於高房價地區。
哪些城市有“共有產權房”？
全國6城試點共有產權住房 居民與政府合夥買房
2014年6月4日，住房城鄉建設部表示，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市為全國共有產權住房試點城市。
截止2019年，全國各個省級城市已有多個開始在下屬城市進行試點，以山東為例，2020年在濟南、青島、煙臺試點推進共有產權住房建設。
各個不同的城市實際實施情況，需要根據各個城市住建部公佈信息為準。
查詢方式：查詢各地住房和城鄉建設官方網站。
以北京為例：
以山東為例：
基本上各個城市的住建部門都有公示網站。
各地的政策和實施標準，按官網和政府官方解釋為準。
關於“共有產權房”的問題集合：
1、共有產權房適用那些群體？
答：
各地標準細則不同，但是大框架要求有以下7點：
-符合當地限購政策；（最重要是戶口，醫社保，公積金條件）
-家庭成員在當地無住房，或者人均（家庭）住房建築面積低於規定；
-家庭人均年可支配收入和人均財產低於規定標準度；
-5年內未發生過住房出售和贈與行為。
-年齡受到限制（根據各地不同的要求，例如福州市是35歲以上。）
-部分地區和城市對高新和品牌企業的引進會綁定共有產權政策。
-有穩定工作，屬於商品房市場中“夾心層”的客戶群體。（這個定位很重要，收入太低就廉租房公租房，收入太高自己買商品房，不上不下才是共有產權房的目標群體。）
2、共有產權房能貸款嗎？
答：
可以，以北京為例：
關於貸款，根據《辦法》第二十一條，購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。
也就是說，購買共有產權住房可以貸款，而且貸款享受與原先自住房相同的政策，即商貸最低30%，公積金貸款最低20%(90平方米以下)。
可以看出，在經歷了去年“9·30”新政和今年“3·17”新政的兩次從嚴首付額度後，自住房貸款的首付額度與商品住房相比，還是優勢明顯。
目前在北京購買首套房多數銀行商貸利率為基準利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分別為5.39%和5.88%。舉例來看，同樣是購買首套房貸款100萬元、貸款期限25年，公積金貸款利率為3.25%，月均還款額為4900元;若使用商業貸款，執行利率為5.39%，月均還款額升至6100元，月供高出了1200元。
看到這裡有些朋友可能會問：“共有產權房既然能夠進行公積金貸款，那麼這共有產權房很可能被有錢人據為己有啊。”
有關部門也想到，可能有人藉此機會頂著居住名做炒房之實，所以針對這種情況做出規定：一旦居住人購買了商品房，共有產權房需要即刻騰退。再加上5年的限制交易和政府部門持有產權，結合共有產權出讓退出的規定（收益部分要上繳），有效清退房產炒作牟利行為。
3、如何申請共有產權房？
答：
第一步：網上填表
如果大家是符合共有產權房購買條件的，那麼大家首先就需要在網上登陸住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，並且需要按照自己的實際情況如的實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，並且還需要把需要的資料給準備好。
第二步：聯網審核
當共有產權房的申購期結束後20個工作日內，相關部門就會通過共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住房城鄉建設委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。
第三步：搖號選房
如果大家通過了房管部門的審核之後，那麼這個時候就會得到一個申請編碼，並且進入到搖號配售、順序選房和購房確認的環節，大家要注意，和自住房、公租房一樣，共有產權房同樣需要搖號配售，按順序選房。
最後要提醒的是，“5年限制”交易週期，如果要購買共有產權房，一定要在5年限期達到後，由原房主全額購置政府所持產權比例後，成為獨立產權的住宅產品，才能購買。
希望給所有對共有產權房有認知和需求的朋友們，一些參考和幫助！
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