國家統計局的數據顯示，今年11月份，上海新建住宅價格指數環比持平。這是今年以來第三個持平的月份。
自2016年出臺“滬九條”以來，上海樓市經過一系列調控，房價上漲勢頭得到有效遏制。前11個月的數據顯示，新房、二手房價格指數基本保持穩定，今年樓市可以說是“波瀾不驚”。
2019年即將過去，下一步樓市會如何表現？
郊區成今年新房成交量主力軍
今年的新房市場成交面積達到751.5萬平方米，處於近3年來的最高位。郊區的表現尤其亮眼，僅青浦、奉賢、寶山、嘉定和松江這5個區，成交量就超過全市的一半，達到55%。
不過，如果把時間軸拉長，可以發現，樓市遠遠沒有達到“熱”的程度。
記者統計發現，前11個月新房的月均成交量不到60萬平方米，只有2015年、2016年的一半水平。其中月度銷量最高的9月份，成交量達到79萬平方米。不過業內人士表示，這個數字還不到近五年來的平均水平（80萬平方米）。
今年，在新增的新房供應中，青浦、浦東、奉賢、寶山幾乎佔到一半。大量新房上市，一定程度上帶動了成交量上漲。不過，一些“滯銷”的樓盤，也幾乎都在這些區。
從11月份來看，入市的13個新盤中，只有8個公開搖號。其中，嘉定主城、寶山楊行的新盤，認籌比只有15%至22%。5個不公開搖號的樓盤，位於青浦、奉賢等地。奉賢區房管局工作人員表示，如果認籌人數小於準售房源，可以申請不公開搖號。具體視情況制定，需要通過區房管局、上海市東方公證處審批，一般是認籌人數小於房源的10%至20%。
“這說明在一系列政策調控下，市場迴歸理性，處於平穩狀態。炒房投資客已經比較少見。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。在各大賣房群、看房群裡，諮詢郊區盤的意向購房者並不少。他們主要出於自住考慮。但距離太遠、交通不便也成為他們遲遲不肯下手的主要原因。
市場對臨港地區的青睞比去年更多。自今年8月份臨港新片區設立至今，臨港地區的新房成交面積，已經超過該地區去年全年的成交面積。
今年初，上海市住建委曾經表示，要堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性和穩定性。新房市場恰恰反映了這一趨勢。從價格來看更為直觀。國家統計局數據顯示，若以2015年為基準（100），今年前11個月上海新建商品房價格指數保持在146.5至149.7，幾乎沒有變化。
二手房成交量復甦價平穩
比起新房市場，二手房市場能更直接地反映樓市狀況。綜合多家房地產機構數據可以看到，今年1月份至11月份，上海二手房成交量達到21.7萬套，超過過去兩年全年的成交套數，創下3年來新高。
“上海二手房市場今年的特點是‘量增、價穩’。上海中原地產市場分析師盧文曦解釋道，今年二手房市場雖說月均交易量達到了1.9萬套左右，但這只是上海近5年來的平均水平，所以價格不具備持續上漲的條件。”根據國家統計局數據，若以2015年為基準（100），今年前11個月上海二手房價格指數保持在137.5至139.5，浮動很小。
“價穩”從側面反映出市場需求的平穩。“經過調控，人們上海房地產市場未來的價格預期變得穩定，不急於入市。”中國房地產數據研究院執行院長、復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟說。
由於購房者的觀望情緒比較重，一些屬性不佳的房子開始滯銷。“根據中介門店交易單情況，買賣雙方價格談判的空間仍有5%左右。如果賣家的掛牌價格比較高，或者房子老、地段偏，現在就不好賣。”我愛我家一名中介告訴記者。從事貿易行業的李小姐，今年初將位於浦東祝橋附近的二手房掛牌，降價30萬元仍無人問津。
二手房成交量回穩，中介市場競爭趨於激烈。今年以來，中介行業頭部企業紛紛出臺轉型舉措。上海中原兩次進行薪酬改革提高盈利。1月份，上海中原實行合夥人制，門店經理從過去的固定提成變成了“底薪+固定提成”或 “底薪+分紅”，並擁有門店人事權。這一舉措大大激勵門店自主性和積極性，從3月份起門店全部實現盈利。今年7月起，再度優化一線經紀人薪酬制度，一線經紀人可以選擇無底薪、最高提成72%的制度。
上海二手房市佔率排名首位的鏈家，也針對服務品質進行了改革。“我們對標海底撈，提升服務品質，同時也在推動經紀人轉型。”鏈家首席運營官王擁群表示，上海鏈家正在打造高學歷、高專業度、高職業素養的經紀人隊伍，統招本科生率目前已接近50%。
房企壓力增大進入調整階段
進入年底，房企們衝業績的時候到了。12月以來，上海新建商品住宅供應量連續三週環比上揚，入市的高端項目也多了起來。
在12月份已經和預計入市的40個樓盤中，不少屬於地段好、價格高的高端項目。“中心城區住宅項目的標的相對高，可助力房企回籠資金，衝擊銷售目標。”上海鏈家市場研究部分析師楊雨蕾表示。
在近年來一系列調控政策下，不少開發企業資金回籠面臨艱難。面臨緊縮的市場環境，一些企業被迫出招應對。“以價換量”的營銷策略，從今年年初就開始出現。今年5月份，位於浦東的“保利首創·頌”推出認籌抽獎活動，寶山區“萬科啟宸”推出特價房，松江“公元2040”部分房源打出9.9折優惠……即便開發商展露“誠意”，一些郊區盤依然遇冷，全年成交量持續低位徘徊。
房企們大浪淘沙。根據易居中國發布的報告顯示，今年前10個月，排名前100名的房企裡，有37家銷售規模出現萎縮，其中以中小房企為主。易居企業集團CEO、中國房地產業協會常務理事丁祖昱表示，無論大企業還是小企業，高增長時代已經過去，“能力建設”是未來的重要競爭力。受外部形勢影響，房地產行業的集中度越來越高。
樓市平穩是否意味著調控已經到位，明年相關政策將會出現鬆動？12月份以來，中央中央經濟工作會議和住建部透露的消息表明，“房住不炒”依然是基調。12月中旬，中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
12月23日，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部對明年樓市調控再次提出“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，並重申“房住不炒”的定位不變。
“可以看到，中國不以房地產作為短期刺激經濟的手段。2020年房地產調控將堅持穩為主題。”專家表示。
(上觀新聞)
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