新《土地管理法》的實施，很多人諮詢是不是農村集體土地是不是可以上市了？原來“以租代徵”的土地還能主張合法權益嗎？
首先，“以租代徵”與新《土地管理法》中關於集體建設性經營用地可以直接進入市場流轉並不是同一概念。
“以租代徵”是指擅自將農用地轉為建設用地，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。
集體建設性經營用地是什麼？它是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。
其次，集體建設性經營用地也並非可以無條件的自由進入市場流轉。
新修正的《土地管理法》規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。
但是，如何入市，目前尚無細則，自然資源管理部門還會制定詳細的集體經營性建設用地入市規則，對入市的程序、入市應該遵循的條件等作出詳細的規定。
第三，“以租代徵”如果違法，仍然可以主張合法權益。
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十四條，建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批准土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准。
第六十一條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准權限，由縣級以上地方人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
因此不論是鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設還是其他建設佔用土地時涉及農用地轉為建設用地的，均應當辦理農用地轉用審批手續，而不能以租用土地的方式佔用土地後直接在土地上進行建設，該類行為均屬於違法行為。
“以租代徵”的實質就是為了規避法定的農用地轉用和土地徵收審批程序，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避相關稅費、拒絕履行耕地佔補平衡的法定義務。其結果必然會嚴重影響土地用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。而在現實生活中“以租代徵”在各地已成為一種普遍的違法形式。
律師提示：
目前農村土地徵收中“以租代徵”、“未批先徵”等情況仍較為普遍，徵地拆遷過程中涉及的取證過程非常複雜，被拆遷人應當謹慎處理。
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