深圳城中村、農民房、自建房多為歷史遺留違法建築
違法建築：買賣合同無效，但買家的佔有使用權受法律保護，不可侵犯！
▌原創：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
▌主攻： 房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
歷史違建、新增違建、城中村、農民房、廠房、自建房、綠本房、法拍房、回遷房、安居房、集資房、保障房、福利房、微利房、軍產房.....買賣糾紛、租賃糾紛、拆遷糾紛、析產糾紛、繼承糾紛、侵權糾紛、執行糾紛......
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基本案情
一句話概括：買家購買一棟歷史違建農民樓，被賣家債權人強佔抵債，法院判決強制返還！詳情如下：
三方當事人關係：李某為買家（原告）——林某為賣家（第三人）——駱某為賣家林某債權人（被告）。
涉案房產（獨棟樓）位於深圳市坪山區，為歷史遺留違法建築，已由林某進行普查申報。
2013年3月20日，林某承諾以涉案房產作為擔保，向駱某借款200萬元，將《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》交予駱某保管。
2014年8月6日，林某與李某簽訂《獨立樓轉讓合同書》，將涉案房產以428萬元賣於李某，購房款支付至林某指定的女兒賬戶，後房產由李某實際佔有，並對外出租使用。
2015年7月，駱某向深圳仲裁委申請仲裁，要求林某還債並申請法院查封了涉案房產，李某以涉案房產屬其所有為由向一審法院提出執行異議。
2015年11月20日，深圳仲裁委裁決林某歸還駱某借款本金200萬元及利息。
2016年2月26日，就李某執行異議案，一審法院以涉案房產屬法律禁止買賣的小產權房，李某與林某簽訂的《房產轉讓協議書》無效為由，駁回李某的執行異議，又以“鑑於案外異議人李某已支付完購房款，並已實際佔有該房產，考慮到涉案不動產產權不明，如執行處理該房產，將引發更多社會矛盾，涉案房產不宜執行”為由，裁定中止了對涉案房產的執行。
2016年4月15日，駱某向深圳市中級人民法院申請強制執行仲裁裁決，因林某無財產可供執行，終結該次強制執行程序。
期間，2015年11月1日，駱某強行入住涉案房產，並要求承租人向其交納租金。
李某認為駱某侵害其財產權利，向一審法院起訴請求：
1、判令駱某立即停止侵害、排除妨害、返還涉案房產；
2、判令駱某賠償李某從2015年11月1日起至侵權行為停止之日期間李某的租金損失及利息。
一審判決
深圳市龍崗區人民法院經審理認為：
1、因該建築物尚未經行政管理部門確權，利害關係人不得就該建築物的佔有及佔有歸屬利益提起民事訴訟；
2、駱某雖為涉案房產原佔有人即林某的債權人，其為實現債權向林某催討的方式尚不包括自行將林某佔有的不動產據為己有，當然更不應在李某佔有涉案房產時強行入住涉案不動產。
3、依物權法，佔有的不動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物。
4、李某明知涉案建築物為違法建築而購買，應當承擔相應的法律風險，其向非林某本人賬戶支付購房款，導致仲裁裁決強制執行程序因林某無財產可供執行而終結，駱某債權無法實現，存在明顯過錯，李某未要求林某交付《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》，亦不符合常理，林某利用涉案不動產實際已取得的收益應為實現駱某債權的標的財產。
深圳市龍崗區人民法院（2016）粵0307民初7465號民事判決：
一、駱某於判決生效之日起三日內將涉案不動產返還李某；
二、駁回李某的其他訴訟請求。
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二審判決
深圳市中級人民法院經審理認為（裁判原文）：
1、關於本案是否屬於人民法院的受案範圍，本院認為，《中華人民共和國物權法》第二百四十五條規定，佔有的不動產或者動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物；對妨害佔有的行為，佔有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵佔或者妨害造成損害的，佔有人有權請求損害賠償。佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。本案中，涉案房產雖未經政府有關部門確權，但李某已經實際佔有使用涉案房產，並對外出租，因此，其佔有涉案房產的行為應受到法律保護。駱某的該項上訴理由（認為不應予以受理）不成立，本院予以駁回。
2、關於駱某佔有涉案房產是否有合理依據，本院認為，李某從林某處購買了涉案房產後，對涉案房產行使佔有使用的權利。在2015年11月，駱某未經李某的同意，強行入住涉案房產，侵害了李某對涉案房產的佔有使用權。雖然駱某稱是受林某的委託對涉案房產進行管理，但林某並未向駱某交付涉案房產，駱某對涉案房產的佔有使用是從李某處強行取得的，並未取得李某的同意，因此，
一審判決其返還涉案房產正確，本院對此予以維持。駱某的該項上訴理由不成立，本院予以駁回。3、關於駱某是否應賠償李某涉案房產被侵佔期間的損失，本院認為，李某實際佔有涉案房產後對外出租，駱某在2015年11月強行入住涉案房產，構成對李某佔有的侵害，除應返還涉案房產外，還應賠償李某因此遭受的損失。本院以相同地段政府指導租金為標準作為計算駱某賠償李某涉案房產被侵佔期間損失的依據。
2018年3月20日，深圳市中級人民法院（2018）粵03民終586號判決：
一、撤銷深圳市龍崗區人民法院（2016）粵0307民初7465號民事判決第二項；
二、駱某於本判決生效之日起三日內將涉案不動產返還李某；
三、駱某於本判決生效之日起三日內支付李某佔有期間的損失費15200元/月，自2015年11月1日起至本判決確定的返還涉案房產之日止；
四、駁回李某的其他訴訟請求。
本案一、二審受理費共計4160元，由駱某負擔。
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再審判決
駱某不服二審判決，申請再審，深圳市中級人民法院再審認為（裁判原文）：
《中華人民共和國物權法》第二百四十五條規定，佔有的不動產或者動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物；對妨害佔有的行為，佔有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵佔或者妨害造成損害的，佔有人有權請求損害賠償。佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。本案水電戶名登記、房產信息採集表、繳費記錄等證據達到高度蓋然性證明標準，可以證明李某實際佔有涉案不動產的事實。後駱某侵佔涉案不動產，侵害了李某的佔有使用權，應予返還並賠償損失 。駱某提交的證據不足以證明其佔有在先的主張。駱某關於李某訴請超過訴訟時效的主張，無事實和法律依據，亦不予支持。
2018年7月2日，深圳市中級人民法院（2018）粵03民申129號再審裁定：
駁回駱某的再審申請。
另案起訴：“佔有使用權”與“佔有事實的原因行為”無關
再審被駁回後，羅某另案起訴李某，要求：一、判令被告李東峰與被告林崇傑之間於2014年8月6日簽訂的獨立樓轉讓合同書無效；二、判令被告李東峰無權基於獨立樓轉讓合同書取得涉案房產的所有權，並無權佔有涉案房產。
深圳市坪山區人民法院（2018）粵0310民初151號案一審認為：
李某與林某之間簽訂的獨立樓轉讓合同書的效力問題及李某對坪山區坑梓街道秀新社區寶紅路一巷2號樓有無佔有使用收益的權利的問題，駱某在一審（2018）粵0307民初7465號案和二審（2018）粵03民終586號案中均以此為理由提出了抗辯及上訴，其理由已經深圳市中級人民法院進行了審查並經生效判決確定駁回。涉案房產雖未經政府有關部門確權，但李某已實際佔有使用涉案房產，並對外出租，李某佔有涉案房產的行為受法律保護，駱某未經李某同意強行入住出租涉案房產的行為侵害了李某對涉案房產的佔有使用權，駱某應賠償李某涉案房產被侵佔期間的租金損失。原告在本案提起的訴訟請求實質上試圖否定前訴裁判結果，按照“一事不再理”原則，本院不宜再作處理。
2018年10月23日，一審裁定：駁回原告駱某的起訴。
廣東省深圳市中級人民法院（2019）粵03民終3419號二審認為（裁判原文）：
深圳市龍崗區人民法院（2018）粵0307民初7465號及本院二審（2018）粵03民終586號案件為佔有排除妨害糾紛。該案終審判決認定李某佔有涉案房產，並依據《物權法》第二百四十五條判決李某有權請求排除妨害、返還房產。至於李某佔有事實的原因行為，即李某與林某簽訂的《獨立樓轉讓合同書》是否有效，以及李某是否基於該合同取得涉案房產所有權，上述判決並未予以認定。一審以駱某的訴請違反“一事不再理”原則，裁定駁回駱某的起訴，適用法律有誤。涉案房產已進行深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報，尚未經過行政主管部門確權，駱某的訴訟請求涉及房產轉讓合同效力以及所有權確認事宜，均應由行政主管部門對該房產是否屬於違法建築及其權屬問題先行予以處理後再作認定，故本案不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。一審裁定適用法律雖有瑕疵，但裁定結果正確，對駱某的上訴請求不予支持。
2019年04月22日，二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。本裁定為終審裁定。
不交付法拍房：法院或不受理買家排除妨礙訴訟
信榮說：“佔有”至關重要，購買仍有風險
1、佔有事實的原因行為不影響佔有權的保護 ：該判決確認了非所有權人的佔有狀態受法律保護，即便是違法建築買賣，即便是買賣合同無效，即便是買家沒有取得所有權，買家的佔有也受法律保護，被他人侵佔的，也有權請求法院判決強制返還，之於深圳違法建築類“小產權房”買傢俱有重大意義，利好買家！
2、雖然一審法院支持了買家就涉案房產提出的排除執行異議，但確認了買賣合同無效，同時排除執行理由也是法官自由裁量範圍，不排除類似案件在其他法院被強制執行的可能（對於沒有權屬爭議的違法建築是確定可以執行的）；
3、權利主體方面：“有證認證，無證佔有”，對於小產權房來說，有綠本證的，以證載人確定權利人，沒有產證的（特別是違法建築），“佔有”不但可以排除他人侵佔，而且遇拆遷舊改也會被拆遷方開發商所認可；
4、購買安全方面：綠本房產權合法，不會被拆除，因不能過戶，即便發生多手轉讓，也可能被證載權利人的債權人強制執行；而無證房，特別是違法建築，因尚未經行政管理部門確權，轉讓後發生權屬爭議的情況下，反而可能因“已經轉移佔有”、“權屬不明”等因素不會被強制執行（如本案），但理論上存在被拆除的可能（實踐層面，歷史違建被拆除的並不多見）；
5、高風險、高利潤，小產權房投資機遇與風險同在，爭議解決大有乾坤——交易諮詢、糾紛代理、投資顧問三位一體專項法律服務電話：400-0755-618。
深圳小產權房投資機遇與風險
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