3月25日下午的棉五社區改造地王之爭，早已落下帷幕，關於未來項目的定位和思考，各大媒體也已從多角度進行了深度解剖，本文，對13年來，出現的一些地王做了整理和分析，以幫助大家瞭解石家莊地王背後的故事。
今天，主要分析三年大變樣期間的地王之爭。
1、2007年地王
地王：天山新公爵
天山·新公爵住宅規劃，由9棟多層帶電梯花園洋房、2棟高層組成。
分為東西兩區，東區由高層和別墅組成，西區由七層到頂的電梯洋房組成，容積率極低，英倫風建築，戶型面積很大，有頂躍和下躍戶型。這個小區的電梯洋房，因為區位的原因，不如國際城四期的均價高，但品質並不低，適合嚮往電梯洋房的置換類購房者。
目前二手房均價：2.6萬/平米左右
優點：地段較好，地處中華大街沿線，緊鄰地鐵3號線，商業、醫療、教育等配套齊全，但不屬於重點學區房，商業規格相對一般。
劣勢：北邊有鐵路，環境較為嘈雜，而外部有中儲等批發市場，居住環境相對較差。
2007年石家莊房地產市場環境分析：
在經歷了06年房地產市場的短暫蟄伏後，價格走勢一路飄紅，二環以內已難覓4000元/㎡以下的樓盤，高端市場更是輕易的突破了5000元/平米的關口，整體突破6000元/㎡只是時間問題。不到一年，市場增幅近30％。（名門華都2007年10月市場探測價格為6500元/㎡左右，締景城2007年10月開盤價預計在7000元/平米以上）
從供應情況來看，07年與06年相比，石家莊市房地產市場各區域供應態勢呈現“一增一平三降”之勢。一增是指隨著省會“退二進三”政策的推進，和平東路沿線供應量突然增大，中景·盛世長安、冀興·尊園、冠城、簡築、安聯·大城小院等項目紛紛面世，成為07年的熱點區域；一平是指市中心延續了去年的走勢；三降是指開發區、東南區域和橋西區域供應量明顯降低，入市樓盤和體量均小於去年。各區域供應不均，此起彼伏。
在市場價格連創新高的情況下，特別是二環內普通商品住房價格一舉突破3500元/㎡之後，客戶出現了購房恐慌現象。其中以中景·盛世長安最為明顯，4月份開盤時千人連夜排隊買房，引起購房衝突，當時均價3680元/㎡，之後7月份二次開盤，成交均價達到4400元/㎡。“再不買房便買不起房”成為購房者街頭巷尾說的最多的一句話，恐慌性的購買行為和買漲不買跌的心理更加劇了市場價格的上漲速度。
2、2008年地王
榮盛阿爾卡迪亞
2008年，阿爾卡迪亞，不屬於一炮而紅，但屬於穩定且良好口碑
榮盛房地產繼全國化戰略之後，“阿爾卡迪亞”系列產品首次登陸石家莊的代表作，精心打造的高檔社區。
項目總佔地228畝，總建築面積近86萬平米，為純住宅高檔社區，共由25棟南北通透的板樓和一棟星級酒店店組成。
項目充分結合該區域的地理位置、交通狀況、周邊配套以及產品品質等因素，以“生態、健康、文化、運動”四大主題為設計原則，以幽雅的居住環境、齊全的配套設施及貼心的物業服務，全力打造現代化的生活方式和具有文化藝術氛圍的高尚社區。在戶型設計上更是精雕細琢，為消費者精心打造完美舒適的戶型。
戶型設計：從一居到四室一應俱全。
“大型水主題互動社區”，共有20餘個主題景觀，集休憩、觀花、戲水、健身、兒童遊戲等功能於一體，整條主題水系遍佈於社區每個角落，真正做到“戶戶見水，步步有景”。
戶型方面，充分考慮到北方居民對採光、通風、私密的要求，以板式結構南北通透的戶型為主，從科學上保證每套住宅的舒適性要求，板樓長短不一，高低錯落，確保每戶居所都有足夠的陽光、以及開闊的景觀視野。戶型設計參照國際化舒適樣本，在滿足小戶型面積佔到70%前提下的同時，又兼顧到了大戶型的精緻設計。
目前二手房均價：2.3萬元/平米
優點：園林式綠化，綠化率高，板樓設計，南北通透，且園林設計前衛，互動性強；周邊配套豐富，北國超市、社區內商業等商業配套豐富，物業服務較好。
劣勢：緊鄰和平路高架橋和批發託運站，夜間大貨車多，環境嘈雜且人員複雜。非學區房。
2008年石家莊樓市情況：
從全國市場來看，“觀望”成為2008年樓市的主旋律。正是買房人這種心態的持續不變致使開發商多年來第一次轉換“角色”，使出種種營銷方式力求挽回銷售慘狀。
從國家出臺宏觀調控政策以來，短期內的觀望已然成為業內習慣的市場反應，但從未像2008年來持續這麼久。在連續幾年打壓房地產後，2008年下半年政府首次出臺鼓勵購房的優惠政策。但受到全球金融危機的影響，濃郁的觀望氣氛直到2008年年底似乎都不見起色，甚至這種現象能延伸到2009年什麼時間都成為人們茶餘飯後談論的話題。
整個市場呈現持幣觀望的買方心態。北京大學房地產研究所所長陳國強認為是四個方面的原因所致。首先，宏觀層面經濟環境的“遇冷”讓消費者心理趨向謹慎；其次，二套房貸等房地產行業性政策有效抑制了投資性需求；第三，樓市在自身發展規律影響下進入調整期，近年來房價漲幅越快的城市調整效應越明顯；第四，很多房地產項目定價偏高。“我愛我家”副總胡景暉認為，這種觀望給開發商帶來的更大影響是2009年樓市將進入現房銷售的競爭，相比之下二手房交易中的現房優勢將被弱化。
對於石家莊來說，三年大變樣正是從這一年開始，由此開啟了部分全國型房企進入石家莊的階段。但因為三年大變樣仍處於前期階段，對於石家莊的消費和購買能力仍存在諸多質疑，大多數房企並未進駐。此時的房企進駐，更多是以政府手段招商引資而來，市場行為較差。而為期三年的三年大變樣，更是開啟了譭譽參半的國際莊發展道路。
一方面，城中村改造的野蠻時代來臨，用一百萬撬動十幾個億的項目開發，成為常態，五證不全的圖紙房，讓眾多購房者走上了一條又一條被坑的路。
另一方面，大規模的城中村改造，使得石家莊城市面貌發生了翻天覆地的變化，以往平房為主、髒亂差的城市，變成了高樓林立，商業發展快速的新城。
而對於榮盛卡爾卡迪亞這樣的地王項目，更是迎來了全新的人居時代，這對剛剛開始接觸大規模商品房的石家莊人來說，無異於新大陸，也因此受到了廣泛關注和熱銷。可以說，開啟了品牌房企紮根石家莊的先河。
3、2010年地王
2010年地王：名門華都
譭譽參半的地王項目
應該說，在所有地王項目中，最飽受爭議的，就是名門華都了。這個在2010年8月份開盤的城市中心項目，是港資企業駿景地產在石家莊的唯一項目，也是最後一個項目。之後，駿景含恨退出了石家莊市場。而其中的悲歡離合，難以莫名。
從產品角度看，名門華都項目，是難得的好項目。
據資料顯示，名門華都總建築面積達到38萬平方米，是石家莊市中心少有的大規模高尚住宅社區。其中，一期、二期是由12棟高層板式住宅組成的高檔生活區，三期是為CBD配套而建設的高檔寫字樓及商業。
名門華都項目，單純從園林綠化和戶型設計上，都不錯，尤其設置了負一層游泳館、健身房等功能的高級會所，開啟了當時社區會所的先河。
不過，這一規劃，只完成了一期和二期工程，9年後的2019年，三期工程才被保利收購，正式開建。這一跨度，將近十年，歲月穿梭，令人感慨良多。
目前二手房均價：1.9萬元/平米
優勢：地段、配套、產品均有很大優勢；
劣勢：項目位於廣安大街北頭、與博物館遙遙相對的格局，讓許多高端客戶有所忌諱。另外，物業是業主們最詬病的方面，完全與高尚社區的檔次不相符合。
2010年石家莊樓市情況
從房價趨勢來看，2010年，石家莊房價同比增長21%多，顯示出房地產市場的火爆程度。市區商品房成交均價超過了5000元/平米。同時，石家莊正式進入了期房時代，全面突破5000元大關指日可待。
而在全國市場中，不論從商品房投資額還是銷售面積，都有了很大的增長，其中，商品房投資額同比增長33.2%，銷售面積，同比增長10.1%。而在開發企業的資金來源中，利用外資增長速度最快，同比增長了66%，顯示出房企強勁的投資趨勢。
不過，隨著9月28號所謂“史上最嚴調控”的出臺，房企融資環境日趨緊迫，企業資金鍊壓力可能逐次提升，但依然未能阻擋住房價的上漲。從石家莊的市場來看，市場需求依然強勁，房價上漲的壓力進一步增大，剛需購房者進一步被擠出二環外，而小戶型產品愈發減少。
不過，對於名門華都這樣的地王項目來說，2010年雖然略有波折，但依然呈現出了非常好的銷售成績。
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