問：你好，十三房大神，我想問問，買價格150萬的房子，給了50萬首付給開發商，準備貸款籤合同，但是家裡出了變故，家裡人進醫院，需要用錢，那50萬首付能拿回來嗎？
答：你好，開發商的首付是可以退的，定金不能退。我們深圳新房有渠道可以退部分定金。
問：泰華俊庭怎麼樣？
答：報價已經不便宜了，看下別的吧。 路窄人雜+老舊小區+沒有學位=迴避。
問：您好，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產，不限區有合適的盤推薦嗎？儘量在2號線3號線可達的區域。 2、繼續持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區1房用來出租，比如福田的星河世紀、彩天名苑，但看您之前說過這一片區升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現狀。 一直在糾結，請您指導一下，謝謝！
答：建議申請銀行加按揭，再套出200萬現金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規模，就是連鎖酒店了。 但是對於我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現金流，有了現金流的保障，你才能去套險，通過有風險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續穩定的現金流，對你將來的發展是非常有好處的。
問：老師好，目前自住梅林關萬家燈火小三房，今年六月十號線開通，離小區走路十分鐘。萬家燈火是2003年的房子，社區大，交通便利，租金還過得去，77平米的房可以租到5200左右。還滿兩年就樓齡二十年了，不知道是不是滿了二十年就可以申請棚改。請問大師，是等今年地鐵開通賣掉還是博幾年後的棚改？目前房價是5萬2左右。請大師點評萬家燈火。我怕今年賣了，過兩年棚改那就很虧了。周邊目前看來沒別的規劃。地鐵六號線十號線都在萬家燈火附近有站點，今年六月都會開通。
答：梅林關棚改週期太長，如果暫時沒有消息，建議去投資熱門區域淘筍 疫情期間是比較好的撿漏時機，如果能淘到急賣的8-9折筍，可以彌補棚改損失
問：請問老師如何看待雙拼戶型？後續有什麼麻煩或者多的支出！低於市場價多少才值得入手！
答：“雙拼”是開發商為了應對“7090“政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。在什麼時候選擇雙拼: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 至於遇到的問題，你可以從選擇的價值去倒推
問：您好，第一次置業，單身女性，考慮自住➕有升值空間。目前在羅湖區工作，您建議鹽田佳兆業這個樓盤嗎？71,89的戶型怎麼選擇呢。目前首付三成的情況下，兩個戶型都可以cover首付。另外也看過坪山新區的樓盤，地區新樓盤多城市建設比其他區好➕有雙地鐵，增值空間應該有，但是缺點也很明顯：新樓多，大家不會考慮二手房，短期估計是不容易變現，流動性弱，而且就算通了地鐵，自住可能還是比較遠。 謝謝您的解答
答：鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，我自己一個親戚也推薦買了這裡。 但是，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。你工作在羅湖，一百出頭的首付，總價3到400萬可買到羅湖的小兩居，但羅湖的升值潛力大家都懂。去買龍崗和坪山，距離太遠，升值也未必達到預期。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，結合你的自住和通勤已經是最佳選擇了，凡事沒有既要又要，取一箇中間平衡最好。 當然有人會說港區貨櫃車超多嗓音大吧啦吧啦一大堆問題，說的都對，但這些問題都解決了還是這個價格嗎? 最後，祝賀你早日婚前買房！
問：龍華新區的仁山智水，沒有地鐵，高樓層的199平米，1000萬，值得入手嗎？感謝
答：五萬的單價並不便宜，附近上班的話，可以對比下別墅。如果是純投資，除非底倉很足，才會建議大面積產品，而這種超大戶型在遠郊屬於典型的錯配產品，註定客群有限，流動性不好。千金買房，到了萬金，就要買圈了，基本的居住功能需求被滿足以後，人們會追求一個身份的認同感。
問：老師好！我們是剛需首套房，目前手頭現金240，想買個總價500以內的2房或3房自住加投資（本人有點貪心，不想跑輸大勢），目前上班在福田和羅湖，小孩還不滿一歲，短時間對學區要求不高，差不多就行，看過坂田、龍華和寶安，福田也考慮過，但要麼破，要麼面積小，主要還是我們手頭資金不夠，請問老師，坂田萬科麓城、佳兆業城市廣場如何，或者有沒有小區推薦，看多了反而迷糊，另外，有人給我推薦京基濱河時代，想聽聽老師意見！
答：萬科麓城 開山建的小區，四周被山環繞，萬科精裝交付，北面有個小體育公園，小區自帶幼兒園和小學，中學是布吉中學，1.5公里路程，中途交通擁堵。社區底商，周圍沒有商業配套。性價比不高。 坂田佳兆業城市廣場 區域內是深圳17大重點發展之一，主要依靠舊改來推動，所以進度緩慢，周圍環境沒有太大改變，小區入住率很高，可以達到95%以上，大多數在天安雲谷上班族。 坂雪崗科技城的和地鐵10號線的兩大利好已經在反映在房價上，現在的價格偏高，小區的物業管理也暴露問題，和坂田大多數小區一樣經常出筍盤。 想跑贏大盤，建議優先考慮寶安，次選福田保稅區。 另外首付240，其實可以入手總價600-700左右的住宅產品，不要被首付限制了選擇範圍。留足2年月供即可。
問：十三好， 自住漁村平湖，平湖一套三房，地鐵口200米明年通車(貸款還清紅本在手)，碧海一套三房115平出租中(貸款還清紅本在手)，龍華一套小三房(借的名額)投資三成出租中，明年小孩上小學，有兩個小孩，父母會過來幫忙帶，擔心以後100平三房有點小，家庭工作生意都在平湖，之前兩套都是寫的雙方名字，貸款人都是我，個人的初步想法是將兩套房產名字都轉給我LP，然後LH，我個人7成首付再買一套大戶型130平的四房自住，後續將100平的平湖三房租出去，自己的猶豫在於，買130左右的大戶型自住是否浪費?資金是否有更好規劃利用?年入150左右，謝謝。
答：平湖大佬好 平湖你感覺後期成長空間怎麼樣？平湖那個金融中心也是好扯的概念哎，落地太遙遠了看不見，還是以物流業為主導的片區。買房子來自住我覺得是ok的，但你的體量和實力已經到了平湖裝不下的程度，得考慮地鐵通車之後，短期利好兌現，出掉一套，置換一套更好的自住，剩餘的資金和名額用來把資產配置到更好和能承載更高總價的地段了。
問：深圳法拍房風險大嗎？是否適合投資？
答：你好，法拍房能賺錢，但是水比較深，只適合專業人士。 一、法拍房有哪些風險？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵 風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走 對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行 風險 2是其他債權風險 就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。 對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協執 風險 3是 租賃風險 你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，簽了20年租約，如果違約需要支付鉅額違約金。 對應的法律瑕疵：法律上有個原則是“買賣不破租賃”，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。 二、如何降低法拍房風險？ 上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下： 原則1 案子要是個好案子 最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。 幾點優勢 （1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事 （2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得 （3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上 最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。 至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。 其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。 原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員 退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。 原則3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。 如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。 原則4 最好是空置房 無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。
問：目前手上有寶中學位房二套（貸款300萬），還有一個指標是家裡老人（70歲）算二套（要七成）或者全款了。目前手上只有180萬。想投資一套小戶型的。是不是還應該選寶中學區房？
答：開發房票的3種方案： 1.離婚後騰出另一個人的2張房票，繼續首付3成買入。 2.把你名下的全款房（或者尾款少的一套還清）過戶給老人，騰出一張房票，全款抵押的方式買入。 3.換其它人代持。 180萬如果可以操作成3成首付，可以入手總價500-600萬左右的房產，繼續加倉寶中學區沒有問題，也可以關注南山和福田熱門板塊。
問：十三老師，請教您個問題，我現在在北京工作，現在朋友可以低價辦理落戶，請問要不要現在要不要把戶口先落到深圳，我怕以後深圳像北京和上海一樣控制人口 ，以後可能要去深圳工作
答：北京號稱有關係有路子入京戶的很多，靠譜的很少，看好你的錢袋子。
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