问：十三老师您好，我是在头条拜读过您的文章的，毫不犹豫的加入了知识星球！本人也准备疫情过去在深圳买房（投资兼自住），深户在申报预计3月份下来，自媒体行业所以目前收入过得去，月入15-20万，️子弹250万，想购买600万左右的2房或者3房，首选福田，次选龙华，可以不考虑学位因为是未婚女，请老师提点购买哪些位置合适？
答：您好，福田板块可以关注 保税区 皇岗 石厦 梅林 八卦岭板块。 龙华重点关注红山和上塘板块。 2019年深圳上车盘普遍门槛提高，如果未来1-2年能稳定15W+的月收入，更建议入手700万以上的住宅产品。 从投资角度看 首选南山 次选宝安和福田。 感谢赞赏！
问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？
答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。
问：请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是不是适合入手？均价多少比较合适？龙光城的发展前景怎么样啊？
答：买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 土豪随意，刚需慎重。如果你是后者，来和我们聊聊吧，兴许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。
问：十三老师您好，房产问题想您咨询如下： 目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三层有贷款，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！
答：又是一位超大额付费粉丝，有很强的知识付费意识，赞一个，但是在房产置换和投资方面显然不太在行。 首先，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。 那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房? 两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。 这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。 我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值650万，佳兆业未来城市值600万贷420万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。 如果卖掉星河盛世，再买入一套900万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。 而900万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。 房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾。
问：老师请指点。5年为期，看好大运和光明。但这几年龙岗不争气暗跌，光明太争气猛涨。现在纠结于大运的仁恒和颐安，光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内。老师觉得都是好的选择吗？还是差距很大。请指点。
答：这两年光明是有发现新大陆和地王效应，风头轮到它了， 但目前5w+的价格短期也是高位。 龙岗属于大盘股，豪宅线压制、交易不活跃，所以横盘阴跌了三年，但风水是轮流转的。 因此也不用纠结，实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”，是价格已经高于价值，还是目前价格还有上涨潜力，这是一个技术活儿。 说到勤诚达正大城，实地去研究一下，学校是个外来的和尚，地铁也十分遥远，除了当初首付能分期，我看不到值5w的价值。 其他三个盘目前来看价格和价值算是相当的，都不差。
问：老师，固戍房价啥时候起飞呀
答：已经飞完了，西部已经完成一轮普涨，不过受疫情的影响，深圳的房价该歇一会了。 疫病是暂时的，我们会恢复过往平静的生活，但是之后的生活，起初会是褪去了张扬的欲望的生活，所以房价一定会停一下，然而人们总是容易好了伤疤忘了疼的，没多久，还是会该咋咋样，一切照旧。 没有健康的时候，我们会只想要健康，有了健康，我们会什么都想要。
问：感谢回复，选择问题比较清楚。细节上再补充问一下，实验初中二年级买是否来得及？龙岗实验近期情况是否了接？谢谢
答：理论上能来得及，但是具体需要关注最新入学政策，建议提前联系下学校。 龙岗实验没有最新成绩放出来
问：十三老师： 罗湖德泓天下华府即将开盘，带深中学位，请您点评。
答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。
问：十三老师，您好！在学历范围内年龄超了，40岁全日制大专可以落户深圳吗？有什么办法可落？费用多少？
答：年龄和学历是硬指标，深圳卡的很严，不能变通，除非有职称或技能傍身，不过即使没有，就算落不了户，房子还是可以买的，具体咨询十三。
问：十三老师，深圳房价，今年年初到现在已经涨了一波。很多深圳在房产一线的中介说，明年初还会有一波涨幅，要赶紧在年底上车，你怎么看？有必要急着上车吗？还是明年等房价稳定下来，甚至回调，再入手？
答：全国各地的中介都一样，要你赶紧上车，房价永远在涨。 但在深圳，还真的要信中介。 因为最近十年，深圳真的走出了独立行情，房价基本没有回调过，一直走的是横盘-涨-横盘-涨这样的螺旋上升曲线。 16年初调控后的两次回调，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房价回调5个点左右，然后很快涨回原位。 你当然可以搏这次是否还有回调，你能否吃到这5个点，但对于普通人，赌输的概率会更高。
问：十三您好，我自2007年大专毕业来深，前两年终于入了深户，一直自己打工存钱，现在勉勉强强有了点钱，加上父母和亲戚可以借一点，现在想上车，首付极限是60w左右，自己是自由职业不稳定，月供也不能太高，想着买了先租出去，缓解贷款压力。工作地点在罗湖-南山之间，看了下南山一房是够不着了，罗湖有金城大厦，旭飞这样的小单间，福田有桐林，如果去到布吉有个小两房的选择，看了丽湖，国展，龙珠这些，但是工作就要跑到罗湖和福田，想问下买罗湖还是布吉好，罗湖就上班或工作方便，我自己十几年一直在关内租房，布吉的话起码有两房，爸妈可以来住。以后结婚了也能住得下？买了就没有能力那么快换房了，收入增长比较慢，所以迟迟未下手。
答：2007年大专毕业，现在应该三十多了，还没结婚，只能凑出60万首付，说句扎心的话，以后逆袭的可能性也不太大。 这套房子估计至少要住个十年八年，弄不好就是一辈子，所以功能性比什么都重要。 旭飞、桐林这种年青人过渡的单间和小一房不适合你，直接去买布吉的老破小两房吧。 好好装修下，然后把爸妈接过来，安心找老婆，娶妻生子。
问：您好！ 我是深户， 在深圳湾有一套房175平自住，在金地上塘道两套房正在出售（已经签合同）， 1，现在担心房子又涨一波，2，物价会涨，担心钱贬值太快。现在准备想再入手一套投资，可以担当2000W左右总价，目前在等恒大湾厦旧改，华润城四期看看， 另外我想投资南山和宝安中心区带地铁+好学位的房子，求老师推荐？如果新房哪些盘可以值得等？ 如果二手房看哪些盘和区域？ 恒裕二期房子大户型价格这么高6000W，还有投资潜力吗？（如考虑恒裕需要加大杠杆），又买一大房，就有2套大户型可以长期持有吗？补充一句：如果买到好的学位也想自己用得上，我有3个小孩（儿子深圳湾学校5年级，小的2个幼儿园）求老师详解，谢谢！
答：您好，感谢大额赞赏！ 房子到底值多少钱？ 单价到底是多少的时候，房子才没有人买？深圳湾单价那么高，为什么成交还那么活跃？ 答案是：没有答案。 房子的价值不是恒定的，跟高端收入、城市发展、基础设施、货币政策都息息相关。 事实上，房价再低，都有人觉得很高，房价再高，也有人觉得依然具备投资价值，就像恒裕滨城的89平，1300万，1500万，1900万，到现在2500万依然有成交，均价已经逼近30万。 目前看深圳房价没有上限，豪宅和刚需市场分化巨大。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的最低总价需求。 2000万以上首选深圳湾，次选宝中 华润城四期值得期待，恒二也非常不错。
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