240輪競拍！溢價率85.21%！畝價809.58萬元/畝！樓面價15840元/㎡！在這一系列數字背後，只有一個贏家，那就是以20.04元摘地的東勝。
經此一役，和平路沿線“地王組團”再添一位新成員。新地王誕生後，有人歡呼雀躍，有人擔心房價瘋漲，更有人借勢宣傳。“地王”像一面鏡子，映射出世事百態。
站在房地產的角度來看，棉五舊改地塊的出讓，究竟對石家莊樓市產生哪些影響呢？
棉五舊改地王影響幾何？
思考一：地王如何而來？
回顧石家莊土地市場歷史，每年都有“地王”級別的地塊進入市場。
2015年，棉三廠房地塊橫空出世，成交樓面價6748元/㎡；2016年，與其比鄰的棉四廠房地塊閃亮登場，成交樓面價8402元/㎡；2019年，棉五廠房地塊重磅入市，成交樓面價高達11072元/㎡……
如今棉五舊改地塊被東勝以20.04億元斬獲，樓面價高達驚人的15840元/㎡！
上述幾宗地塊位置相差不遠，樓面價確實逐年遞增，棉五舊改地塊的樓面價甚至是棉三廠房地塊的兩倍還要多。
在這裡有必要先解釋一下樓面價的算法。與棉三、棉四、棉五廠房三個地塊不同，棉五舊改地塊是包括回遷面積的，計算樓面價的兩個關鍵數據：成交總價和總建築面積（樓面價=土地總價格 / 建築總面積 ），為使樓面價計算的更加精準，地塊之上的回遷建築面積（或者保障房建築面積、共建配套建築面積）應從總建築面積中刨除。
按此算法，棉五舊改地塊已近1.6萬元/㎡的樓面價，牢牢佔據石家莊主城區地王的“寶座”。
思考二：石家莊房價會大漲嗎？
地王一出，朋友圈又開始出現不少蹭熱點的現象，什麼“資產升級”、“漲聲在即”等聲音不絕於耳。地王的出現真的能對房價產生如此之大的影響嗎？
猶記得2016年棉四地王橫空出世之後，筆者曾對周邊的二手房市場進行過一番調查，的確存在房價上漲的現象，最高漲價幅度能達到1000元/㎡，實在是誇張。
然而，不久之前棉五廠房地塊出讓後，也確實有極個別的周邊項目宣佈漲價，但二手房市場似乎沒有引起什麼波瀾。
回頭再看2016年，正是石家莊去庫存政策頻出，房價上漲的最高峰，地王旁的二手房漲價，算是順勢而為。
在當下的市場環境下，房價大幅上漲是不太現實的事情。雖然麵粉的價格決定麵包的價格，但是如果麵包沒人買，想必也不會冒險將價格定的太高。
房價的漲與跌，與購房需求有直接聯繫。在當前的市場環境下，一方面大環境要求“穩地價、穩房價、穩預期”，一方面人們的購房需求遠沒有2016年那樣迫切，房價怎麼會出現大漲現象呢？
思考三：如何對得起地王之名？
曾經的地王，如今都成了石家莊為數不多的豪宅項目，比如恆大華府、榮盛阿爾卡迪亞、中冶德賢公館、榮盛華府等。可以判斷，棉五舊改地塊項目一定會加入豪宅的行列。畢竟，棉五社區改造可是頂著“石家莊棚戶區改造標杆項目” 的帽子。
棉五舊改地塊的位置優質此前已分析過多次，再次不多贅言。周邊坐落著榮盛華府、名門華都、新源燕府、榮盛阿爾卡迪亞等豪宅，加上中海棉五廠房項目，未來和平路（平安大街-體育大街）沿線，將形成石家莊新的“豪宅一條街”。
在土拍結束之後，筆者有幸採訪到石家莊乾麗房地產開發有限公司總經理任榮寧，他表示，“棉五舊改項目將打造成東勝的精品樓盤，主要體現在產品的質量、配套的服務等方面，以創新的理念，建設包括住宅、商業和教育配套等多種業態一體的一生之城。”
的確，棉五舊改地塊配得上“一生之城”這樣的稱號。要知道，石家莊二環內的土地已是寸土寸金，佔地超過百畝的更是少之又少，棉五舊改項目別無選擇，唯有打造出精品項目，才能不辜負這片土地，不辜負曾在這片土地上生活過的居民。
思考四：東勝能否背起地王之名？
在棉五社區改造招選資本合作企業之時，種種高要求的標準就顯得與眾不同，其中一條“在河北省內有5個以上城中村或棚戶區改造項目開發經驗”，就讓不少開發企業知難而退。
而東勝集團，在石家莊棚戶改造和城中村改造這條路上，堪稱走的最遠的本地房企之一。我們可以列舉一下：
水泵廠俱樂部改造紫晶天域、南翟營城中村改造紫晶悅城、談固社區大板樓危房改造東勝廣場及金色里程、大談、小談城中改造東勝紫御府、南慄城中村改造等。
由此來看，在棉五社區改造之前，東勝在開發棚戶改造和城中村改造方面經驗非常豐富，建設項目覆蓋了和平路、中山路、裕華路等多條主幹道。
但棉五社區改造與此前的舊改項目有個巨大的變化：回遷房與商品房不分離建設，打破原有的商品房與回遷房可能存在“開發時區別對待”、“建成後品質涇渭分明”的現象。
對回遷居民而言，這是一件大好事，可以享受到更好的居住環境。不僅如此，選擇產調的1300餘戶原住居民在土地招拍掛之前已全部完成選房。
對開發企業而言，似乎是一個“不太好的消息”。這種開發建設方式，不僅增加了項目建設的難度，也增加了未來的銷售難度。
東勝此番拿地，可謂迎難而上。但地王是一把“雙刃劍”，打造出高標準、高質量的精品樓盤，是東勝的唯一出路！
筆者採訪瞭解到，東勝棉五舊改項目將在三季度亮相，我們期待，這座“一生之城”能夠一鳴驚人，為石家莊市民提供更好的生活居所。
轉自：搜狐焦點
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